Денежные потоки китайских застройщиков упали более чем на 20%

ПЕКИН. По данным Oxford Economics, денежные потоки китайских застройщиков — признак способности компаний оставаться на плаву — сократились в этом году после устойчивого роста в течение последнего десятилетия.

Согласно анализу ведущего экономиста компании Томми Ву, денежные потоки разработчиков в июле снизились на 24% в годовом исчислении в годовом исчислении.

Данные показали, что это резкое замедление роста почти каждый год, по крайней мере, с 2009 года. Общий объем финансирования по состоянию на июль составил 15.22 трлн юаней (2.27 трлн долларов) в годовом исчислении по сравнению с 20.11 трлн юаней в 2021 году.

Падение произошло из-за того, что спрос на кредиты в Китае не оправдал ожиданий в июле, а борьба застройщиков затянулась.

Около двух лет назад Пекин начал пресекать сильную зависимость девелоперов от долга в плане роста. Примечательно, Эвергранд объявил дефолт в конце прошлого года. Другие разработчики, как Симао также дефолт, несмотря на то, что у них более здоровые балансы.

В то время как инвесторы стали проявлять осторожность в отношении китайских компаний, занимающихся недвижимостью, застройщики теперь сталкиваются с риском потери еще одного важного источника денежных потоков: предоплаты от покупателей жилья.

Дома обычно продаются до завершения строительства в Китае. Но с конца июня некоторые покупатели жилья протестовали против задержек строительства квартир. приостановка выплат по ипотеке.

«Суть проблемы в том, что у застройщиков недостаточно денежных потоков — будь то из-за затрат на обслуживание долга, низких продаж жилья или нецелевого использования средств — для продолжения проектов», — сказал Ву в отчете на прошлой неделе.

«Решение этой проблемы восстановит доверие покупателей жилья к застройщикам, что поможет поддержать продажи жилья и, в свою очередь, улучшит финансовое положение застройщиков».

Согласно анализу Morgan Stanley по состоянию на 2 августа, в сентябре должно быть погашено более 10 миллиардов долларов долга высокодоходных застройщиков — это более чем в два раза больше, чем в августе.

Около четверти покупателей жилья, которые купили недвижимость до ее завершения, склонны прекратить выплаты по ипотеке, если строительство будет приостановлено, говорится в отчете американского инвестиционного банка от 15 августа со ссылкой на собственное исследование потребителей AlphaWise.

Недвижимость составляет не только основная часть богатства домохозяйств в Китае, но, по оценкам аналитиков, недвижимость и отрасли, связанные с недвижимостью, составляют более четверти ВВП Китая. Спад на рынке недвижимости способствовал общему замедлению экономического роста в этом году.

Стремясь поддержать рост, Народный банк Китая снизил ставки, в том числе неожиданное сокращение в понедельник 10 базисных пунктов для некоторых годовых процентных ставок для учреждений, известных как среднесрочное кредитование.

В то время как PBOC может надеяться, что сокращение может облегчить бремя некоторых покупателей жилья и помочь застройщикам получить кредиты, проблема заключается не только в финансировании, сказал Брюс Панг, главный экономист и руководитель отдела исследований Большого Китая в JLL.

Он отметил, что разработчикам стало труднее получать финансирование самостоятельно, и им приходилось больше полагаться на предварительные продажи покупателям жилья. Но люди все более осторожно относятся к покупке новых домов из-за своих ожиданий будущей занятости и отдачи от существующих инвестиционных продуктов, добавил он.

Несмотря на многочисленные сообщения о планах правительства сохранить финансирование застройщиков, центральное правительство еще не объявило официально о более широкой поддержке недвижимости. Об этом говорится в протоколе заседания правительства на высоком уровне в прошлом месяце. местные органы власти несут ответственность за сдачу готовых домов.

Согласно анализу Ву, среди трех основных источников финансирования застройщиков в этом году больше всего сократились авансовые платежи и депозиты — на 34%.

Годовые данные показали, что кредит как источник финансирования сократился на 22%, в то время как собственный капитал, включая акции и облигации, сократился на 17%.

Инвестиционные фонды в основном держались подальше от китайских застройщиков, что сокращало потенциальный источник финансирования.

«Беспокойство вызывало нежелание и скорость со стороны ведущих политиков в решении проблем с финансированием застройщика», — сказала Кэрол Лай, помощник управляющего портфелем в Brandywine Global, в ответе по электронной почте CNBC.

Лай сказал, что доля компании по управлению инвестициями в недвижимость в Китае невелика, и что Brandywine владеет «высококачественными облигациями в сфере недвижимости, которым было отдано предпочтение с точки зрения государственной поддержки».

Некоторые инвесторы даже обратились к компаниям из других частей Азии.

«Мы продали почти все наши активы в Китае. Это скорее выжидательная игра с точки зрения получения обратного воздействия», — сказал Ксин Ян Лоу, сингапурский портфельный менеджер по акциям недвижимости в Азии в Janus Henderson. Она отказалась сообщить сроки этих продаж.

«В регионе все еще есть много альтернатив, особенно с открытием сейчас, Сингапуром, Австралией, в основном возвращением к полному открытию, основы сильны», — сказала она.

Лучшие активы в ее совместном управлении Азиатско-тихоокеанский фонд доходов от собственности Horizon включают Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust и Hang Lung Properties.

Патрик Ге из Morningstar сказал в отчете в этом месяце, что некоторые фонды перешли от собственности Китая к другим высокодоходным секторам Азии, такие как индийские компании по возобновляемым источникам энергии и недвижимость в Индонезии.

В целом, в отчете говорится, что деньги, вложенные в фонды недвижимости Китая, сократились на 59% за шесть месяцев.

Но в отчете говорится, что инвестиционный гигант BlackRock был среди фирм, покупающих китайские облигации на недвижимость, в том числе облигации Shimao.

Управляющий активами не ответил на запрос CNBC о комментариях.

- Майкл Блум из CNBC внес свой вклад в этот отчет.