В Арлингтоне, штат Вирджиния, проходят важные жилищные реформы, но предстоит еще много работы

Несколько дней назад правление округа Арлингтон, штат Вирджиния, единогласно проголосовало за разрешение строительства многоквартирных жилых домов — часто называемых жильем «отсутствующей середины» — в районах, которые были зонированы исключительно для домов на одну семью. Это большая победа для сторонников увеличения количества жилья, но есть еще над чем поработать.

В Арлингтоне одни из самых высоких цен на жилье в Вирджинии. Согласно данным Zillow, типичный дом в Арлингтоне оценивается в 747,335 17 долларов, что на XNUMX^th самый высокий в штате. И это не уникально среди городов Северной Вирджинии (NoVA): в районе метро Вашингтона, округ Колумбия, где расположен Арлингтон, есть 28 из 30 самых дорогих рынков жилья в Вирджинии.

Единственный способ сохранить стабильные цены на жилье — построить достаточное количество жилья для удовлетворения спроса, а единственный способ снизить цены — увеличить предложение быстрее, чем спрос. Правила землепользования, такие как минимальные размеры участков, требования к высоте и ограничения по плотности, которые ограничивают количество квартир на участках — например, тот, который только что реформировали в Арлингтоне, — ограничивают количество нового жилья, которое можно построить. Большое количество исследований показывает, что ограничение строительства нового жилья с помощью правил землепользования увеличивает цены на жилье.

Новая жилищная политика Арлингтона позволяет землевладельцам по праву строить от дуплексов до шестиплексов, то есть им не требуется специального разрешения города. Раньше в этих зонах разрешались только отдельные дома на одну семью. Новые изменения в политике не сделают Арлингтон более доступным в одночасье, но со временем, по мере износа текущего жилищного фонда, они приведут к появлению большего количества вариантов жилья, особенно для семей со средним и низким доходом.

Хотя изменения в правилах — отличный первый шаг, есть возможности для совершенствования. В течение первых пяти лет существует ограничение в 58 новых построек в год, и разрешенные постройки рассредоточены по разным районам зонирования города. Это не идеально, поскольку в одних районах спрос на жилье может быть выше, чем в других. Структуры должны строиться там, где есть спрос, а не там, где их хочет правительство.

Политика также содержит минимальные требования к парковке. Исследования показывают, что такие требования увеличивают стоимость жилья и часто не нужны. У застройщиков есть стимул строить парковки так, как хотят покупатели и арендаторы. Правительственные правила, которые требуют больше парковки, чем необходимо, растрачивают ценную землю. Если Арлингтон обеспокоен нехваткой уличных парковок, он может изменить сумму, которую в настоящее время взимает за такую ​​парковку, чтобы привести спрос в соответствие с предложением.

Другие неудачные положения включают мандат на предоставление определенного количества тенистых деревьев для каждой постройки, ограничения на дополнительные жилые единицы (ADU) и ограничения максимальной площади и высоты, которые могут ограничивать финансовую осуществимость определенных проектов.

В будущем граждане и политики Арлингтона должны рассмотреть вопрос об отмене всех минимальных парковочных мест (как это сделал Буффало, штат Нью-Йорк), упростить строительство ADU и уменьшить минимальные размеры участков (как это сделал Хьюстон).

Тем не менее, реформы Арлингтона могут стать примером изменений в масштабах штата. В прошлом году губернатор Вирджинии Гленн Янгкин заявил о своей поддержке жилищных реформ. Несмотря на небольшое количество деталей, Янгкин упомянул об установлении барьеров на пути использования местными органами власти зонирования. Новое ограничение Арлингтона на использование зонирования на одну семью может стать планом более широкой государственной политики, которая упрощает строительство жилья в городах по всей Вирджинии. Сторонники жилищных реформ, такие как YIMBY из Северной Вирджинии и YIMBY Action, уже добиваются поддержки жилищной реформы в Хэмптон-Роудс, Ричмонде и Шарлоттсвилле.

Поддержать жилищную реформу сложно. Люди, естественно, беспокоятся о том, как изменения повлияют на них. Даже среди моих друзей и коллег, которые инстинктивно поддерживают свободный рынок и неприкосновенность прав собственности, есть опасения, что разрешение на строительство шестиэтажных домов в их районах подвергнет их большему шуму, пробкам и многим неудобствам нового строительства.

Хотя такие опасения неудивительны, они не являются поводом для ограничения нового жилья. Приятные, благоустроенные районы должны быть открыты для людей с любым уровнем дохода. Единственный способ расширить доступ к лучшим городам и районам Вирджинии — построить больше жилья. Недавние реформы Арлингтона показывают, что он хочет приветствовать новых соседей, а не отвергать их. Остальная часть Вирджинии должна последовать его примеру.