Краткая история программы жилищных ваучеров по Разделу 8

Обзор программ борьбы с бедностью, сделанный конгрессменом Полом Райаном в 50 лет^th Годовщина объявления войны с бедностью включала 20 жилищных программ, в том числе Жилищный кредит для малоимущих (LIHTC), которые были темой моих последних нескольких постов. Наряду с LIHTC ваучер на выбор жилья (HCV), часто называемый Разделом 8, является самой большой рабочей лошадкой в ​​амбаре федеральных жилищных субсидий. Бюджет Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) на 2023 год включает более $ 32 млрд. для программы HCV, которая оплачивает 200,000 XNUMX ваучеров. Стоит осветить историю программы. Оглядываясь назад, становится ясно, что попытки использовать существующее на рынке арендное жилье, чтобы помочь людям с меньшими деньгами, всегда страдали от одной и той же проблемы: найти правильный баланс между федеральными и местными требованиями как к арендатору, так и к поставщику жилья, а также сохранить гибкость и мобильность. ваучерной системы.

Одна из лучших историй программы ваучеров на выбор жилья (однако я буду ссылаться на нее в Разделе 8) принадлежит Исследовательской службе Конгресса (CSA). Обзор жилищных программ Раздела 8: ваучеры на выбор жилья и помощь в аренде на основе проекта. Обзор дает хороший обзор того, где программа возникла и развивалась. Программа была названа Разделом 8, потому что она была разрешена в соответствии с Разделом 8 Закона США о жилье 1937 года.

Как и доступ к продовольствию, жилье было извечной проблемой в промышленно развитых странах. Наемные работники часто обнаруживают, что их заработная плата не поспевает за ценами на потребительские товары, такие как жилье, которые не имеют заменителей на рынке. Вместо того, чтобы субсидировать производство и снижать барьеры на пути к рынку для субъектов, мотивированных частной прибылью, правительства обычно вмешивались либо путем строительства и эксплуатации жилья для людей с низкими доходами или без них, либо субсидировали других для создания и управления этим жильем. Программа Section 8 берет свое начало в стремлении предоставить людям с меньшим количеством денег, которые изо всех сил пытаются платить за аренду, финансовые ресурсы для приобретения арендного жилья у частных лиц.

Раздел 23

Программа Раздела 23 была результатом законодательства принят конгрессом в 1965 г., а также предоставил местным агентствам государственного жилищного строительства возможность заключать контракты с частными жилищными организациями для размещения людей, которым не удается платить за аренду. Раздел 23 позволил HUD ежегодно платить владельцам жилья от имени квалифицированных арендаторов. Арендаторы будут соответствовать требованиям в зависимости от их дохода, а владелец жилья будет определен как некоммерческий поставщик жилья. Что убедительно в этой более ранней форме использования других организаций для покупки земли, строительства и эксплуатации жилья, так это то, что она возникла из осознания того, что правительство не имело большого успеха в качестве застройщика и управляющего жильем. Это повторяющаяся тема в послевоенной Америке после Второй мировой войны, когда правительство пытается решить проблемы с ценами на жилье, пытаясь решить, строить ли жилье и управлять им или платить другим за это.

Экспериментальная программа жилищной помощи (EHAP)

История CSA описывает начало EHAP в 1970 году как проверку «воздействия и возможности предоставления семьям с низким доходом пособий, чтобы помочь им в получении существующего достойного арендного жилья по их выбору». Это слово «выбор» является ключевым, потому что оно информирует об основной идее программы Раздела 8 по мере ее развития на протяжении десятилетий, предоставляя людям, нуждающимся в жилье, возможность делать покупки на частном рынке за федеральные деньги. Было четыре вопроса, на которые правительство хотело ответить с помощью эксперимента.

• Сколько семей будет участвовать?
• Какое жилье они выберут и где?
• Что будут делать поставщики частного жилья?
• Сколько будет стоить программа?

Опять же, это темы почти любой оценки программы, основанной на наличных деньгах. Что удивительно, так это то, что ответы были получены только в 1980 году, и результаты звучат так же знакомо, как и вопросы. Категорически, результаты были (из истории CSA),

• Качество жилья и участие – В заключении было сделано определение, что «субсидии должны быть привязаны к жилищным стандартам», но это было мудро привязано к пониманию того, что «более строгие жилищные стандарты ограничивают участие» и что «по мере увеличения субсидии, принимает участие».
• Оставаться на связи – В тех случаях, когда люди решили использовать выплаты, они основывались на том, чтобы оставаться рядом и поддерживать связи с «родственниками, соседями и друзьями, и на них не влияют выплаты жилищных субсидий». Другими словами, люди, получающие помощь, как и любой другой человек, пытаются принять решение о том, где жить, сопоставляя цену с другими факторами.
• Не влияет на цену – «Программа жилищных субсидий практически не влияет на стоимость жилья и не стимулирует новое строительство или капитальный ремонт. Тем не менее, это помогает сохранить существующий жилой фонд, стимулируя ремонт».
• Запустите его на локальном уровне – В 1980 г. было рекомендовано делегировать управление ваучерной программой местным агентствам государственного жилищного строительства.

Что действительно убедительно, так это то, как в 1980 году результаты эксперимента точно определили проблемы, с которыми до сих пор сталкивается сегодняшняя программа Раздела 8; и как эти результаты и выводы продолжают открываться снова и снова, но игнорируются. Участие провайдеров жилья продолжает отставать, и причины этого прямо указаны в отчете 42-летней давности; когда правила и требования ужесточаются, поставщики частного жилья отказываются от них из-за стоимости и риска. Это было подтверждено снова в исследовании HUD я часто цитирую.

И вопрос портативности и выбора тут же. я указал сновакачества снова, что ожидание того, что семья, получившая ваучер, должна будет вырваться с корнем после длительной охоты за подходящей единицей, несправедливо по отношению к семье и ненужно. Семья сделала жизненный выбор, основанный на множестве факторов, если они довольны тем, где они живут, почему они не могут просто применить ваучер там сегодня?

В другой раз я углублюсь в инфляционные последствия эксперимента, но на первый взгляд результаты показали, что программа, основанная на наличных деньгах, не вызвала ответного повышения арендной платы. Одно из беспокойств по поводу денежной программы, которая есть у меня самого, заключается в том, что отказ от наличных платежей за аренду приведет к увеличению арендной платы на всем рынке. У меня нет количественного представления о том, как эта инфляция соотносится с инфляцией, созданной LIHTC, когда она субсидировала многомиллионные строительные проекты. Но хорошая новость из 1980 года заключается в том, что наличные за аренду не приводит к заметной инфляции.

Раздел 8 и ваучеры на выбор жилья сейчас

Центр бюджетных и политических приоритетов хорошо резюмирует хронологию раздела 8.

«Программа Section 8 была создана в 1974 году при администрации Никсона-Форда. Основные изменения в части программы, основанной на арендаторах, были внесены законодательством, принятым в 1983, 1987 и 1998 годах. В рамках законодательства 1998 года Конгресс объединил два предыдущих компонента программы Раздела 8, основанной на арендаторах, - сертификаты и ваучеры. в единую жилищную программу».

На сегодняшний день существует две программы в соответствии с Разделом 8, Ваучеры на выбор жилья, программа, которая позволяет местным АГЖС выдавать ваучеры отвечающим требованиям домохозяйствам, и ваучеры на основе проекта, которые выделяют ваучер на единицу жилья в соответствующем проекте. В первом случае семья имеет ваучер и ищет частного владельца, который примет ваучер, а во втором случае ваучер используется как часть предполагаемого дохода от аренды в недавно построенном проекте, обычно принадлежащем и управляемом некоммерческой организацией. часто это проект с 9% LIHTC и другими капитальными субсидиями.

Что наиболее важно отметить, так это то, что с самого начала и на протяжении всей своей истории ваучерная программа предполагала возможность позволить людям с меньшими деньгами сделать выбор в отношении того, где они будут жить, и пределы этих возможностей, когда они могут применить это. выбор со слишком большим количеством правил и ограничений. Управление качеством жилья сопряжено с затратами, особенно с меньшим выбором для держателей ваучеров. Беспокойство по поводу частной спекуляции за счет налогоплательщиков и держателей ваучеров приводит к все большему и большему регулированию, но также имеет тенденцию отталкивать поставщиков частного жилья от участия. Поскольку мы продолжаем обзор программы, это будет постоянная и неустанная тема.