США: на подходе новый пузырь на рынке недвижимости

Наиболее полезной чертой рынка жилья является то, что он отличный термометр для экономики страны. Он предвосхищает то, что будет, поэтому, когда речь идет об американском рынке, который составляет 25% экономики планеты, заражение Европы является лишь вопросом времени.

США: очередной пузырь на рынке жилья, аналогичный 2008 году?

В 2008 году рынок недвижимости США уже пережил очень важный по объему пузырь, по сравнению с которым сегодня наблюдается совершенно иная картина, делающая эти два события совсем несопоставимыми.

Первый пузырь также назывался пузырем субстандартной ипотеки, и это название использовалось для обозначения тех ипотечных кредитов, которые не соответствовали первоклассной кредитоспособности.

В то время подавляющее большинство американцев брали в долг на покупку одного или нескольких домов, учитывая простоту доступа к кредитам, до тех пор, пока кредиты не стали получать все труднее, а способность погасить их стала менее эффективной, и, таким образом, каскадом по мере того, как ипотека «взорвалась», экономика погрузилась в состояние рецессии.

Ущерб, причиненный этой цепочкой событий, был восполнен только два года назад, в 2020 году, когда произошел значительный рост стоимости недвижимости. 13% в годовом исчислении, что намного выше, чем средний показатель за 20 лет, составляющий 2%, и даже средний показатель за 10 лет, составляющий около 5%.

В связи с этим в 2021 году Национальный индекс цен Шиллера (динамика цен в процентах от рынка жилья) зафиксировал рост стоимости домов, достигший отметки минимум $ 50,000.

Если не принимать во внимание Флориду, которая из-за очень доступного налогообложения могла исказить данные, остальная часть рынка жилья США за последние три года колоссально выросла, несмотря на пандемию. война в украине это коснулось всех из-за ресурсов и медвежьего рынка (который колеблется уже больше года).

В прошлом году в Соединенных Штатах нередко можно было увидеть очереди на дни открытых дверей, чтобы купить дома всех размеров и цен, но теперь все определенно изменилось. Американские семьи имеют все меньше и меньше ресурсов, которые они могут потратить, и те, кто не нуждается в них в ближайшее время, либо отказываются от покупки домов, либо ищут удобное жилье.

Это имеет некоторые последствия: с одной стороны, становится меньше людей, которые могут и хотят покупать дома, возможно, несмотря на состояние потребности, отсюда резкое падение заявок на ипотеку, а с другой стороны, страдает вся отрасль, больше шатких рабочих мест, меньший спрос на кухни и жилые комнаты, меньше электриков, плотников и переездов, и поэтому американская экономика переживает резкий спад.

Анализ данных и состояние рынка жилья США

Спрос на жилищные кредиты, как на первое, так и на второе жилье, находится на 22-летнем минимуме, и это несмотря на то, что рынок движется очень медленно.

Рынок жилья сильно предвосхищает грядущий кризис, но он также очень медленный, у него нет такого же времени реакции, как на фондовом рынке, который часто бывает резким, сначала цены на дома падают, затем покупатели исчезают и, наконец, цена исправляет (в этом году -8%) со всеми вытекающими.

Соотношение рассрочки к доходу является наиболее важным, и американцы привыкли думать о доступности рассрочки. За такой же взнос сегодня гражданин США может позволить себе дом стоимостью На 118,000 2020 долларов меньше, чем в XNUMX году., если мы говорим о $500,000 дома. Это на этапе, когда процентные ставки, которые тесно связаны с взносом, 6% но нет уверенности в том, что они могут снова подняться и расширить спрэд.

Эта ставка в 6% тесно связана с повышением процентной ставки Центральным банком США, и они находятся на этом уровне с общее повышение ставки 225 базисных пунктов, но Федеральная резервная система уже заявила не только о том, что в этом году будет по крайней мере еще одно повышение ставки, но и о том, что повышение будет продолжаться в следующем году, пока инфляция не достигнет примерно 3%. 

Чем выше ставки, тем дороже ипотека по сравнению с началом года, когда ипотека в США была на уровне 3%. Сегодня, после трех кварталов, они выросли до 6.25%, и рост не собирается останавливаться.

Очень интересным фактом в этой спирали сложностей с доступом к кредитам и падения цен на недвижимость является процент поисковых запросов по фразе «как продать мой дом сейчас» в Google, в результате которых было зарегистрировано необычайное + 2750% только в августе этого года.

Вдаваясь в подробности, мы можем видеть, что ценовой диапазон больше всего пострадает от домов от 500,000 800,000 до 200,000 XNUMX долларов и домов до XNUMX XNUMX долларов, несмотря на тот факт, что на данный момент те, кто находится в последних диапазонах, пользуются важным парашютом, таким как тот факт, что покупка жилья имеет сильное влияние. эмоциональная составляющая, и поэтому покупатели готовы терпеть повышения, чтобы осуществить мечту о покупке дома, но как долго продлится это «терпение» перед лицом продолжающегося повышения, неизвестно.

Ассоциация Ежемесячное предложение новых домов, который представляет собой отношение недавно построенных домов, выставленных на продажу, к непроданным домам. резко сокращается, сигнал о том, что непроданная недвижимость становится все более и более распространенной.

Рынок жилья США в прошлом

По сравнению с 2000 годом, когда было мало предложения и цены на жилье держались довольно хорошо, сегодня домов много, и цены резко снижаются, это сочетается с тем фактом, что рождаемость снижается даже в латиноамериканских и афроамериканских странах. населения (у которого исторически более высокий уровень рождаемости) и то, что пандемические и постпандемические стимулы к покупке недвижимости постепенно заканчиваются, порождают идеальный шторм жилищного сектора в Штатах.

Единственным очень положительным моментом является тот факт, что домохозяйства по сравнению с субстандартная ипотека кризиса 2008 года гораздо солиднее, но, несмотря на это, пока в прошлом году можно было позволить себе купить 60% объектов на рынке сегодня при среднем достатке американских домохозяйств этот процент упал до 45% (падение на 15% всего за три квартала).

Эффект заражения кризисом продаж жилья — лишь вопрос времени. Европа и Италия, в частности, могут рассчитывать на одни из самых высоких сбережений домохозяйств в мире, что является хорошим смягчающим фактором; к этому мы должны добавить стратегическое расположение и сильное влияние туризма, еды и вина, которое увеличивает стоимость домов. Однако, с другой стороны, есть опасения по поводу государственного долга, который может привести страну к дефолту, и близкой войны на Украине с постоянной опасностью перерасти в ядерную и глобальную войну.