Беспокоитесь о процентных ставках по ипотеке? Вот что означает повышение ставок ФРС

Если вы находитесь на рынке для новой ипотеки или если у вас есть ипотека с регулируемой процентной ставкой, вы можете беспокоиться о том, что Усилия ФРС по сдерживанию инфляции увеличит ваши расходы на жилье.

Экономисты говорят, что существует связь между действиями ФРС и процентными ставками по ипотечным кредитам, но не стоит сосредотачиваться на повышении ФРС краткосрочных процентных ставок. Действительно, средняя процентная ставка по 30-летней фиксированной ипотеке была нижняя среда чем неделю назад, даже несмотря на то, что ФРС была готова повысить краткосрочные ставки в четвертый раз чуть более чем за четыре месяца.

Федеральный комитет по открытым рынкам сделал именно это. в среду, подняв свой целевая ставка по федеральным фондам — сумма, которую банки взимают друг с друга за кредиты овернайт — в диапазоне от 2.25% до 2.5%, с 1.5% до 1.75%. Его цель была от 0% до 0.25% до марта.

Это значительный скачок, но аналитики не ожидают, что процентные ставки по ипотечным кредитам сильно отреагируют, если вообще отреагируют. Это потому, что изменения процентной ставки ФРС имеют лишь косвенное влияние на ипотечные и другие долгосрочные кредиты. Они являются лишь одной из многих сил, влияющих на процентные ставки по ипотечным кредитам.

Роль ФРС

Повышение ставки по федеральным фондам, как правило, распространяется на кредитные рынки, включая долгосрочные кредиты, такие как ипотечные кредиты. Если вы посмотрите на процентная ставка по 10-летним казначейским облигациям — который имеет тенденцию двигаться в том же направлении, что и проценты по ипотечным кредитам — вы увидите, что он медленно рос по мере роста инфляции в конце 2021 и начале 2022 года, а затем подскочил, когда ФРС начала повышать ставку по федеральным фондам в марте.

Но процентная ставка по 10-летним казначейским облигациям, как и средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам, достигла пика в середине июня и снова снизилась, несмотря на объявленный ФРС план повышения ставки по федеральным фондам. еще несколько раз в этом году. Это несоответствие указывает на другую действующую силу: на то, как ФРС обращается с ипотечными активами на своем балансе.

ФРС продолжала покупать облигации во время рецессии 2007-09 годов и снова во время пандемии, скупая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и казначейские облигации. Увеличение спроса на эти ценные бумаги повысило их цены, что привело к снижению процентных ставок, сказал Пол Сингл, управляющий директор и старший экономист City National Rochdale. Эти шаги в сочетании с низкой инфляцией и другими факторами помогли снизить процентные ставки по ипотечным кредитам ниже 3%.

История продолжается

Теперь ФРС движется в противоположном направлении. Он перестал пополнять свой баланс в марте и начал сокращать свои владения через истощение: по мере того, как облигации, которыми он уже владеет, подлежат погашению или погашению их эмитентами, ФРС будет покупать меньше новых облигаций, чтобы заменить их. К сентябрю он планирует ежемесячно сокращать свои активы на 35 миллиардов долларов в виде ипотечных ценных бумаг и на 60 миллиардов долларов в казначейских облигациях.

Другими словами, Сингл сказал, что ФРС перешла от покупки ценных бумаг на 120 миллиардов долларов в месяц к тому, чтобы ежемесячно списывать со счетов 95 миллиардов долларов. Это более 2.5 триллиона долларов в год в виде облигаций, которые «кто-то другой должен был бы купить», сказал Сингл.

Роберт Хек, вице-президент по ипотеке для онлайн-ипотечного брокера Morty, сказал, что ФРС была «безусловно крупнейшим покупателем ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, за последние 15 лет». Его решение уйти с этого рынка значительно увеличит предложение этих ценных бумаг, снизит цены и повысит процентные ставки, сказал Хек.

Однако ФРС недвусмысленно заявила о своих планах, и цены на ценные бумаги теперь отражают ожидаемое влияние на спрос и предложение, сказал Хек. Тем не менее, по его словам, любое изменение в том, как лидеры ФРС говорят о своих планах по ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, может вызвать новые сдвиги в процентных ставках.

И если ФРС начнет активно продавать свои ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, вместо того, чтобы позволить своему портфелю естественным образом сократиться, «это, вероятно, окажет довольно большое негативное влияние на ставки», — сказал Хек, — то есть процентные ставки по ипотечным кредитам будут повышены.

Как насчет инфляции?

Затем есть X-фактор инфляции, и, в частности, сколько инфляционных кредиторов и инвесторов ожидают в будущем.

По словам Сингл, последнее повышение ФРС подтолкнуло ставку по федеральным фондам к тому, что экономисты считают нейтральной территорией, не стимулируя экономику и не замедляя ее. Но следующие несколько повышений, запланированных ФРС, подтолкнут ставку «на ограничительную территорию», сказал Сингл, и «все это окажет влияние на всю экономику».

ФРС пытается сломить инфляционную лихорадку экономики не ввергая страну в рецессию, но обычные индикаторы экономического здоровья беспорядочно перемешанный. Валовой внутренний продукт падает, а доверие потребителей резко упало, но безработица остается низкой, корпоративные прибыли в основном стабильны, а потребительские расходы продолжает расти, хоть и медленно.

По словам Хека, если ФРС удастся остановить инфляцию, это должно снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. На самом деле, добавил он, инвесторы демонстрируют признаки того, что, по их мнению, инфляция, возможно, достигла своего пика.

Но даже если мы изменим ситуацию с инфляцией, не ожидайте, что процентные ставки сразу же упадут. «Рынку требуется очень много времени, чтобы полностью простить такое большое движение», — сказал Хек.

Эта история впервые появилась в Los Angeles Times.