(Блумберг) — Даже в Швеции мало кто знал о компании Castellum AB. Тем не менее, поспешная продажа 40 миллионов акций компании по недвижимости в начале этого месяца теперь рассматривается некоторыми как предвестник того, что произойдет на европейском рынке недвижимости.
Самые читаемые от Bloomberg
Продавец, M2 Asset Management AB, сослался на падение рыночных цен, которое повлияло на его «способность выполнять свои финансовые обязательства» для принятия решения. Сброс пакета акций крупным акционером — лишь последний эпизод в неспокойном году, когда стоимость акций шведских компаний, занимающихся недвижимостью, упала вдвое.
На передышку рассчитывать не приходится. Согласно данным, собранным Bloomberg, в следующем году сектору предстоит погасить долг в размере 10 миллиардов долларов, а к концу 41 года потребности в рефинансировании составят около 2026 миллиарда долларов.
Ограничение финансирования, с которым сталкиваются шведские компании, занимающиеся недвижимостью, связано с их облигациями с плавающей процентной ставкой и краткосрочными сроками погашения в условиях растущих процентных ставок. Хотя это делает рынок недвижимости скандинавской страны более уязвимым, чем другие в регионе, за ним внимательно следят как за возможной лакмусовой бумажкой для остального сектора в Европе.
У некоторых компаний, занимающихся недвижимостью, может не остаться иного выбора, кроме как использовать фондовый рынок для сбора средств.
«При плохом сценарии отсутствия оттепели на кредитных рынках Швеция может стать первой в очереди в серии проблем с правами на спасение от компаний, зарегистрированных на бирже недвижимости в Европе», — сказал Питер Пападакос, управляющий директор Green Street. «Это будет иметь серьезные последствия для европейского сектора недвижимости».
Шведский центральный банк и Управление финансового надзора неоднократно предупреждали, что риски, связанные с задолженностью по коммерческой недвижимости, представляют угрозу для финансовой стабильности страны. Основное беспокойство вызывает побочный эффект для шведских банков: кредитование недвижимости в прошлом году составило около двух третей общего объема кредитов в скандинавской стране по сравнению с менее чем одной третью во многих крупных странах еврозоны.
Андерс Квист, старший советник директора шведского FSA, сказал, что надзорный орган предупреждал о высоком уровне долга в компаниях, занимающихся коммерческой недвижимостью, как минимум четыре года.
«Падение стоимости недвижимости может вызвать эффект домино», — сказал Квист. «Если стоимость недвижимости падает, доступное обеспечение по кредиту уменьшается. Это может привести к требованию большего залога и, в свою очередь, к вынужденным продажам».
Коммерческие арендодатели, такие как Fastighets AB Balder, SBB и Castellum, которые сообщают результаты третьего квартала в четверг, провели последнее десятилетие, проводя стратегию роста в Швеции, которая опиралась на привлечение миллиардов долларов дешевых денег от инвесторов в облигации, жаждущих доходности. Это книга-игра, которая была принята на европейских рынках благодаря крайне низким процентным ставкам и стремительному росту стоимости недвижимости.
Растущая инфляция и связанное с этим агрессивное ужесточение денежно-кредитной политики центральными банками изменили их судьбу. Воздействие на рынок заемной недвижимости Швеции, который в прошлом году был одним из самых бурных в мире, было быстрым и жестоким. Акции SBB упали на 81% в 2022 году. Облигации по всему сектору упали до проблемного уровня. В среду агентство Moody's Investors Service поместило кредитные рейтинги Balder на инвестиционный уровень на пересмотр с целью понижения до высокого уровня доходности.
Это стало «мрачной комбинацией для многих компаний на рынке, где легкие деньги вознаградили тех, кто с агрессивной программой роста», — сказал Мартин Эдемальм, управляющий портфелем облигаций в SEB Investment Management в Стокгольме. «Но сейчас рынок коренным образом изменился».
Шведские компании, занимающиеся недвижимостью, должны пролонгировать долг по облигациям с наступающим сроком погашения на сумму более 40.8 млрд долларов в течение следующих пяти лет, четверть из которых подлежит погашению в 2023 году. То, как они осуществляют эти выплаты, считается критически важным для более широкого европейского сектора.
«Европейские фирмы, занимающиеся недвижимостью, в целом, как правило, имеют более низкий левередж и более длительный срок погашения долга, чем их шведские коллеги», — сказал Эдемальм, чья фирма управляет облигациями на сумму около 300 миллиардов крон (26.5 миллиардов долларов). «Но рост процентных ставок является явным негативным фактором для этого класса активов, поэтому разумно предположить, что требования к доходности для европейской недвижимости увеличатся, что окажет давление на оценки».
Почему мрачная история Адлера вызывает опасения по поводу недвижимости: QuickTake
Из-за доходности облигаций и, следовательно, стоимости заимствований, торгующихся на недопустимо высоких уровнях, большая часть маршрута долгового финансирования стала слишком дорогой для некоторых компаний. В прошлом квартале объем продаж облигаций на недвижимость сократился до 6.3 млрд крон, что является самым низким показателем с последних трех месяцев 2018 года. Этот кризис заставляет эмитентов изо всех сил пытаться получить банковские кредиты, поскольку их балансы скрипят под тяжестью высокого левериджа и падения стоимости недвижимости.
Йенс Андерссон, финансовый директор Castellum, сказал, что компания изучает другие рынки финансирования в дополнение к традиционным ипотечным кредитам от скандинавских банков. Он привел в пример частные размещения в США из-за их длительности и конкурентоспособных цен. Но даже в этом секторе есть свои препятствия, которые необходимо преодолеть после недавних потрясений на рынке золотых ценных бумаг в Великобритании.
Альтернативным вариантом облегчения нехватки финансирования является продажа активов. Во втором квартале SBB продала недвижимость на общую сумму 6.7 млрд крон, а совсем недавно объявила о дальнейших продажах на сумму не менее 10.5 млрд крон. В июле Standard & Poor's предупредило, что существует «один к трем шансам» понизить рейтинг арендодателя до неинвестиционного уровня.
Эти продажи привлекли внимание к еще одной проблеме инвесторов: необычно высокий уровень перекрестного владения в Швеции, который ранее вызывал предупреждения рейтинговых агентств по поводу рисков управления и потенциальных конфликтов интересов. M2 Asset Management продала свою долю в Castellum другому арендодателю, Akelius Residential Property AB.
Магнат недвижимости Рутгер Арнхульт вызвал недоумение, когда был назначен главным исполнительным директором Castellum после того, как впервые был избран ее председателем. Арнхульт также контролирует M2 и является крупнейшим владельцем Corem Property Group, которая в прошлом году присоединилась к другому из его холдингов, Klovern AB, в результате слияния на 1.7 миллиарда долларов. Castellum, в свою очередь, владеет третью норвежского арендодателя Entra ASA, в котором Бальдер также является акционером.
В отчете о финансовой системе страны за май FSA заявило, что рост долга в секторе недвижимости означает, что он продолжает оставаться «значительной уязвимостью для финансовой стабильности». Наблюдательный орган добавил, что внимательно следит за долгами компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, потому что они «часто играли важную роль в финансовых кризисах».
Мария Гиллхольм, аналитик Moody's по недвижимости, говорит, что сложные сети собственности среди шведских фирм, занимающихся недвижимостью, «еще больше ограничивают их доступ к капиталу, потому что компании обычно сосредотачиваются на защите собственной ликвидности в период экономического спада».
«Entra, где Кастеллум и Бальдер вместе владеют контрольным пакетом акций, является хорошим примером», — сказала она. «Во время спада, когда вам нужно позаботиться о собственной ликвидности и, возможно, продать активы, может быть сложнее заставить всех поддержать вливание капитала».
Положительным моментом для инвестиционных менеджеров, таких как Edemalm, является то, что распродажа была настолько серьезной, что теперь есть выгодные предложения, если вы углубитесь в различные подсегменты сектора, такие как более доходная недвижимость в офисных, промышленных или логистические помещения.
Управляющий портфелем указывает на гибридные долговые обязательства в евро, продаваемые Balder, Castellum и Heimstaden Bostad AB, как на примеры лучших вариантов.
Эти сегменты «менее чувствительны к увеличению процентных ставок и выиграют от контрактов, привязанных к ИПЦ», сказал управляющий портфелем. «Но самое главное сейчас — это солидные балансовые отчеты и сильная поддержка владельцев».
Самое читаемое из Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Источник: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html.