Почему лопаются пузыри на рынке жилья

В отличие от фондового рынка, где люди понимают и принимают на себя риск того, что цены могут время от времени падать, иногда очень сильно, многие люди, покупающие дом, на самом деле не думают, что стоимость их дома когда-либо упадет настолько сильно.

Действительно, исторически рынок жилья не подвергался влиянию ценовых пузырей по сравнению с другими классами активов. Частично это может быть связано с большими транзакционными издержками, связанными с покупкой дома, не говоря уже о текущих расходах на владение домом и его содержание — все это препятствует спекулятивному поведению. Тем не менее, рынки жилья иногда проходят через периоды иррационального изобилия, когда цены быстро растут, прежде чем вернуться в прежнее русло.

В этой статье мы обсудим причины пузырей цен на жилье, триггеры, которые вызывают лопание пузырей на рынке жилья, и почему покупатели жилья должны ориентироваться на долгосрочные средние значения при принятии важных решений о жилье.

Что такое жилищный пузырь?

Прежде чем углубляться в причины пузырей на рынке жилья и в том, что заставляет их лопаться, важно понять, что такое пузырь на рынке жилья сам по себе. Как правило, они начинаются со скачка спроса на жилье, несмотря на ограниченное количество доступного инвентаря.

Спрос еще больше возрастает, когда на рынок выходят спекулянты, увеличивая пузырь, поскольку они скупают инвестиционную недвижимость и переворачивают вверх. При ограниченном предложении и столь большом новом спросе цены естественным образом растут.

Пузыри на рынке жилья оказывают прямое влияние на сектор недвижимости, а также на домовладельцев и их личные финансы. Воздействие, которое пузырь может оказать на экономику (например, на процентные ставки, стандарты кредитования и практику секьюритизации), может заставить людей искать способы не отставать от своих ипотечных платежей, когда времена внезапно меняются и становятся трудными. Некоторым, возможно, даже придется копаться в своих карманах, используя сбережения и пенсионные фонды только для того, чтобы сохранить свои дома. Другие обанкротятся и лишатся права выкупа.

Любой пузырь обычно является временным явлением. Хотя пузыри на фондовых рынках могут возникать чаще, по данным Международного валютного фонда (МВФ), пузыри на рынке жилья могут сохраняться гораздо дольше и могут длиться несколько лет.

Причины пузырей на рынке жилья

Цена жилья, как и цена любого товара или услуги на свободном рынке, определяется законом спроса и предложения. Когда спрос увеличивается или предложение уменьшается, цены растут. В отсутствие какого-либо стихийного бедствия, которое может сократить немедленное предложение домов, цены растут, когда спрос имеет тенденцию опережать тенденции предложения. Предложение жилья также может медленно реагировать на увеличение спроса, потому что на строительство или ремонт дома уходит много времени, а в высокоразвитых районах просто больше нет земли для строительства. Таким образом, если произойдет внезапное или продолжительное увеличение спроса, цены обязательно вырастут.

После того, как установлено, что рост цен на жилье выше среднего изначально вызван шоком спроса, мы должны задаться вопросом, каковы причины этого увеличения спроса. Есть несколько возможностей:

• Рост общей экономической активности и рост благосостояния, что увеличивает располагаемый доход в карманах потребителей и поощряет домовладение.
• Увеличение численности населения или демографического сегмента населения, выходящего на рынок жилья
• Низкий общий уровень процентных ставок, особенно краткосрочных процентных ставок, что делает жилье более доступным.
• Инновационные или новые ипотечные продукты с низкими первоначальными ежемесячными платежами, которые делают жилье более доступным для новых демографических сегментов.
• Легкий доступ к кредитам (часто с более низкими стандартами андеррайтинга), что также приводит на рынок больше покупателей.
• Высокодоходные структурированные ценные бумаги с обратной ипотекой (MBS), как того требуют инвесторы с Уолл-стрит, которые делают больше ипотечных кредитов доступными для заемщиков.
• Потенциальная неправильная оценка риска ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные облигации, что расширяет доступность кредита для заемщиков.
• Краткосрочные отношения между ипотечным брокером и заемщиком, при которых заемщикам иногда предлагается брать на себя чрезмерный риск.
• Отсутствие финансовой грамотности и чрезмерный риск со стороны ипотечных заемщиков.
• Спекулятивное и рискованное поведение покупателей жилья и инвесторов в недвижимость, подпитываемое нереалистичными и неустойчивыми оценками роста цен на жилье.
• Увеличение числа перелистываний дома.

Каждая из этих переменных может сочетаться друг с другом, вызывая лопание пузыря на рынке жилья. Действительно, эти факторы, как правило, подпитывают друг друга. Подробное обсуждение каждого из них выходит за рамки данной статьи. Мы просто отмечаем, что в целом, как и во всех пузырях, всплеск активности и цен предшествует чрезмерно рискованному и спекулятивному поведению всех участников рынка — покупателей, заемщиков, кредиторов, строителей и инвесторов.

Силы, которые лопнули пузырь

Пузырь, наконец, лопается, когда чрезмерный риск становится широко распространенным во всей жилищной системе, а цены больше не отражают ничего близкого к фундаментальным показателям. Это произойдет, пока предложение жилья все еще увеличивается в ответ на предшествующий всплеск спроса. Другими словами, спрос снижается, а предложение все еще растет, что приводит к резкому падению цен, поскольку некому платить за еще большее количество домов и еще более высокие цены.

Это осознание риска во всей системе вызвано потерями, понесенными домовладельцами, ипотечными кредиторами, ипотечными инвесторами и инвесторами в недвижимость. Эти осознания могут быть ускорены несколькими вещами:

• Повышение процентных ставок, которое делает владение жильем недоступным для некоторых покупателей, а в некоторых случаях делает дом, которым в настоящее время владеет человек, недоступным по цене. Это часто приводит к дефолту и лишению права выкупа, что в конечном итоге увеличивает текущее предложение, доступное на рынке.
• Спад общей экономической активности, который приводит к уменьшению располагаемого дохода, потере работы или сокращению имеющихся рабочих мест, что снижает спрос на жилье. Рецессия особенно опасна.
• Спрос истощается, что приводит к равновесию спроса и предложения и замедляет быстрый темп роста цен на жилье, на который рассчитывают некоторые домовладельцы, особенно спекулянты, чтобы сделать свои покупки доступными или прибыльными. Когда быстрое повышение цен стагнирует, те, кто рассчитывает на него, чтобы позволить себе купить жилье, могут его потерять, что приведет к увеличению предложения на рынке.

Суть в том, что когда убытки растут, кредитные стандарты ужесточаются, легкое ипотечное кредитование становится недоступным, спрос снижается, предложение увеличивается, спекулянты уходят с рынка, а цены падают.

Крах рынка жилья 2007–08 гг.

В середине 2000-х годов экономика США пережила масштабный пузырь на рынке жилья, который напрямую повлиял на начало Великой рецессии. После пузыря доткомов стоимость недвижимости начала расти, что привело к увеличению числа домовладельцев среди спекулятивных покупателей, инвесторов и других потребителей. Низкие процентные ставки, мягкие стандарты кредитования, в том числе чрезвычайно низкие требования к первоначальному взносу, позволили людям, которые в противном случае никогда бы не смогли купить дом, стать его владельцами. Это привело к еще большему росту цен на жилье.

Но многие спекулятивные инвесторы перестали покупать, потому что риск становился слишком высоким, что вынуждало других покупателей уходить с рынка. Действительно, оказалось, что когда экономика пошла на спад, многие субстандартные заемщики оказались не в состоянии выплачивать свои ежемесячные ипотечные кредиты. Это, в свою очередь, привело к падению цен. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, были распроданы в огромных количествах, в то время как неплатежи по ипотечным кредитам и потери права выкупа выросли до беспрецедентного уровня.

Значит возвращение

Слишком часто домовладельцы совершают пагубную ошибку, предполагая, что недавняя динамика цен сохранится в будущем, не принимая во внимание долгосрочные темпы роста цен и возможность возврата к среднему значению.

Законы физики гласят, что когда любой объект, плотность которого больше плотности воздуха, поднимается вверх, он в конце концов возвращается на землю, потому что на него действуют силы гравитации. Законы финансов аналогичным образом гласят, что рынки, переживающие периоды быстрого роста или падения цен, со временем вернутся к ценовому уровню, который ставит их в соответствие с тем, на что указывают их долгосрочные средние темпы роста. Это известно как возврат к среднему значению.

Цены на рынке жилья также следуют этой тенденции возврата к среднему значению. После периодов быстрого повышения цен или, в некоторых случаях, обесценения, они возвращаются к тому уровню, на который указывают их долгосрочные средние темпы роста. Цены на жилье означают, что восстановление может быть быстрым или постепенным. Цены на жилье могут быстро измениться до точки, которая вернет их на уровень долгосрочного среднего значения, или они могут оставаться постоянными до тех пор, пока долгосрочное среднее значение не сравняется с ними.

Индекс цен на жилье в США

Теоретическое значение, показанное выше, было получено путем расчета среднего квартального процентного увеличения индекса цен на жилье с первого квартала 1985 года по четвертый квартал 1998 года — приблизительной точки, в которой цены на жилье начали быстро расти выше долгосрочной тенденции. . Рассчитанное среднеквартальное процентное увеличение затем применялось к начальному значению, показанному на графике, и к каждому последующему значению для получения теоретического значения индекса цен на жилье.

Оценки роста цен

Слишком многие покупатели жилья используют только недавнюю динамику цен в качестве ориентира для того, что они ожидают в течение следующих нескольких лет. Основываясь на своих нереалистичных оценках, они идут на чрезмерный риск. Этот чрезмерный риск обычно связан с выбором ипотечного кредита, а также с размером или стоимостью дома, который покупает потребитель.

Есть несколько ипотечных продуктов, которые широко рекламируются потребителям и предназначены для относительно краткосрочных кредитов. Заемщики выбирают эти ипотечные кредиты, ожидая, что они смогут рефинансировать эту ипотеку в течение определенного количества лет, и они смогут сделать это из-за капитала, который у них будет в их домах на тот момент.

Однако недавняя динамика цен на жилье, как правило, не является хорошим прогнозом будущей динамики цен на жилье. Покупатели жилья должны учитывать долгосрочные темпы роста цен на жилье и учитывать финансовый принцип возврата к среднему при принятии важных финансовых решений. Спекулянты должны сделать то же самое.

Хотя риск по своей сути не является плохим и, на самом деле, риск иногда необходим и желателен, ключом к принятию правильного решения, основанного на оценке риска, является понимание и измерение рисков путем проведения финансово обоснованных оценок. Это особенно применимо к крупнейшему и наиболее важному финансовому решению, которое принимает большинство людей, — покупке и финансированию дома.

Выводы

Простой и важный принцип финансов — возврат к среднему. Хотя рынки жилья не так подвержены пузырям, как некоторые рынки, пузыри на рынке жилья все же существуют. Долгосрочные средние значения дают хорошее представление о том, где цены на жилье в конечном итоге окажутся в периоды быстрого роста, за которым следует стагнация или падение цен. То же самое верно и для периодов роста цен ниже среднего.