Что декабрьское повышение ставки ФРС означает для покупателей и продавцов жилья

Эта статья изначально была опубликована в Банкрейт.com.

Федеральная резервная система повысила процентные ставки в седьмой раз подряд в этом году. На этот раз, однако, повышение меньше: председатель ФРС Джером Пауэлл объявил о повышении ставки по федеральным фондам на полпункта 14 декабря, что ниже повышения на три четверти пункта на последних нескольких заседаниях. Тем не менее, в прошлый раз он поднял ставки на столько же за один год было в 1980-х годах.

Стремясь обуздать бушующую инфляцию, ФРС повысила процентные ставки на четверть пункта в марте 2022 года, а затем на полпункта в мае. Это повысило их еще больше в июне, на три четверти процентного пункта — что на тот момент было самым большим повышением ставки ФРС с 1994 года — и продолжалось то же самое в июле, сентябре и ноябре.

Повышение цен призвано охладить экономику, которая была в огне после восстановления после рецессии 2020 года, вызванной коронавирусом. Это резкое восстановление включало раскаленный рынок жилья, характеризующийся рекордно высокими ценами на жилье и микроскопическими уровнями запасов.

Однако с конца лета рынок жилья показал признаки охлаждения, с замедлением роста курса на национальном уровне и даже снижением цен на многих рынках. А цены на жилье определяются не только процентными ставками, но и сложным набором факторов, поэтому трудно точно предсказать, как усилия ФРС повлияют на рынок жилья.

«Рецессия на рынке жилья уже наступила, — говорит Марти Грин, директор ипотечной юридической фирмы Polunsky Beitel Green. «Большой вопрос сейчас заключается в том, насколько быстро это распространяется на остальную часть экономики».

Более высокие ставки являются проблемой как для покупателей жилья, которым приходится справляться с более высокими ежемесячными платежами, так и для продавцов, которые испытывают меньший спрос и / или более низкие предложения на свои дома.

«Совокупный эффект от этого резкого повышения ставок охладил рынок жилья и вызвал замедление экономики, но мало что сделал для снижения инфляции», — говорит Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate.

Как ФРС влияет на ставки по ипотечным кредитам

Ассоциация Федеральная резервная система не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, и решения центрального банка не влияют на ипотечные кредиты так же прямо, как другие продукты, такие как сберегательные счета и ставки CD. Вместо этого ставки по ипотечным кредитам, как правило, меняются в соответствии с доходностью 10-летних казначейских облигаций.

История продолжается

Тем не менее поведение ФРС задает общий тон для ставки по ипотечным кредитам. Ипотечные кредиторы и инвесторы внимательно следят за центральным банком, и попытки ипотечного рынка интерпретировать действия ФРС влияют на то, сколько вы платите за ипотечный кредит.

Декабрьское повышение ставки стало седьмым ударом в 2022 году. год, когда ставки по ипотечным кредитам резко колебались с 3.4 процента в январе до 7.12 процента в октябре, прежде чем снова немного снизиться. «Такой рост снижает доступность покупок, что еще больше усложняет задачу для малоимущих и начинающие покупатели на покупку дома», — говорит Клэр Лоузи, помощник экономиста-исследователя Техасского исследовательского центра недвижимости Техасского университета A&M.

Насколько ставки по ипотечным кредитам влияют на спрос на жилье?

Нет никаких сомнений в том, что рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам способствовали жилищному буму 2020 и 2021 годов. Некоторые считают, что это был единственный наиболее важный фактор, подтолкнувший рынок жилой недвижимости к перегрузке.

Теперь, когда ставки выросли выше, чем за два десятилетия, как это повлияет на продажи жилья и цены? «Ставки по ипотечным кредитам привели к тому, что деятельность по рефинансированию фактически остановилась, а активность по покупке жилья заметно замедлилась», — говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров. Снизились не только продажи, но и экономисты ожидают снижения цен где-то от нескольких процентных пунктов до более чем 20 процентов.

Тем не менее, в долгосрочной перспективе цены на жилье и продажи домов, как правило, устойчивы к росту ставок по ипотечным кредитам, говорят экономисты жилищного строительства. Это связано с тем, что отдельные жизненные события, побуждающие к покупке дома — рождение ребенка, брак, смена работы — не всегда точно соответствуют циклам ставок по ипотечным кредитам.

История подтверждает это. В 1980-х ставки по ипотечным кредитам подскочили до 18 процентов, но американцы по-прежнему покупали дома. В 1990-е годы обычным явлением были ставки от 8 до 9 процентов, и американцы продолжали скупать дома. Вовремя пузырь на рынке жилья с 2004 по 2007 год ставки по ипотечным кредитам были выше, чем сегодня, и цены резко выросли.

Таким образом, нынешнее замедление может быть вызвано скорее перегретым рынком. вернуться к нормальной жизни а не сигнал о зарождающийся крах. «Сочетание повышенных ипотечных ставок и резкого роста цен на жилье за ​​последние несколько лет значительно снизило доступность», — говорит Фратантони. «Волатильность, наблюдаемая в ставках по ипотечным кредитам, должна снизиться, как только инфляция начнет замедляться, и в поле зрения появится пиковая ставка для этого цикла повышения».

Однако на данный момент рынок жилья остается трудным для покупателей. «Сектор жилья наиболее чувствителен к изменениям процентной политики Федеральной резервной системы и испытывает на себе самое непосредственное воздействие», — говорит главный экономист NAR Лоуренс Юн. «Мягкость продаж жилья отражает рост ипотечных ставок в этом году».

Юн говорит в среднем ежемесячный платеж по ипотеке подскочил на 28 процентов за последний год, что является небольшим шоком, который обязательно отразится на жилищной экономике. «Я ожидаю, что темпы роста цен замедлятся по мере снижения спроса и некоторого улучшения предложения из-за расширения жилищного строительства», — говорит он.

На самом деле, Национальная ассоциация риелторов (NAR) говорит, что жилищный кризис уже ослабевает по мере снижения спроса. Количество выставленных на продажу домов выросло до Запас на 3.3 месяца в октябре, по сравнению с рекордно низким предложением за 1.6 месяца в январе.

Дальнейшие действия заемщика

Вот несколько советов, как справиться с климатом повышения процентных ставок:

Присмотритесь к ипотеке. Разумный шоппинг может помочь вам найти курс выше среднего. В связи с замедлением бума рефинансирования кредиторы стремятся к вашему бизнесу. «Проведение онлайн-поиска может сэкономить тысячи долларов, найдя кредиторов, предлагающих более низкую ставку и более конкурентоспособные сборы», — говорит Макбрайд.

Будьте осторожны с ARM. Ипотека с регулируемой процентной ставкой становятся все более заманчивыми, но Макбрайд говорит, что заемщики должны держаться подальше. «Не попадайтесь в ловушку использования ипотеки с регулируемой процентной ставкой в ​​качестве опоры доступности», — говорит Макбрайд. «На пути к авансовым сбережениям немного, в среднем всего полпроцента за первые пять лет, но риск более высоких ставок в последующие годы очень велик. Структура новых регулируемых ипотечных продуктов изменена каждые шесть месяцев, а не каждые 12 месяцев, что раньше было нормой».

Рассмотрим ХЕЛОК. В то время как рефинансирование ипотеки идет на убыль, многие домовладельцы обращаются к кредитным линиям собственного капитала (HELOC) для использование собственного капитала.

Эта история изначально была опубликована на Fortune.com

Еще от Fortune:
Люди, которые пропустили вакцинацию от COVID, подвергаются более высокому риску дорожно-транспортных происшествий
Илон Маск говорит, что фанаты Дэйва Шапеля освистали его «впервые в жизни», предполагая, что он знает о негативной реакции
Поколение Z и молодые миллениалы нашли новый способ позволить себе роскошные сумки и часы — жить с мамой и папой.
Настоящий грех Меган Маркл, который британская общественность не может простить, а американцы не могут понять