Роуз Профет думала, что второй ипотечный кредит на ее дом в Бруклине был погашен около десяти лет назад, пока она не получила документы, подтверждающие, что она должна более 130,000 XNUMX долларов.
«Я была потрясена», — сказала Профет, рефинансировавшая свой дом на две семьи в 2006 году, через шесть лет после прибытия с Гаити. «Я даже не знаю этих людей, потому что они никогда не связывались со мной. Они никогда не звонили мне».
Профет принадлежит к волне домовладельцев, которые говорят, что были ошеломлены началом действий по обращению взыскания на их дома из-за вторых кредитов, которые были взяты более десяти лет назад. Трасты и службы ипотечных кредитов, стоящие за этими действиями, говорят, что долги по кредитам были просрочены много лет назад.
Некоторые из этих домовладельцев говорят, что они даже не знали, что у них есть вторая ипотека из-за запутанной структуры кредита. Другие считали, что их вторые кредиты были объединены с их первыми платежами по ипотеке или прощены. Как правило, они говорят, что не получали отчеты по своим вторым кредитам в течение многих лет, пока выплачивали свои первые ипотечные кредиты.
Теперь им говорят, что кредиты не умерли в конце концов. Вместо этого это то, что критики называют «зомби-долгом» — старые кредиты с новыми действиями по взысканию.
Рынок жилья: Продажи незавершенных домов падают четвертый месяц подряд
Новости ипотечных ставок: Последнее повышение ставок ФРС заставило экспертов задуматься о том, упадут ли ставки по ипотечным кредитам «еще через год или два».
Новичок на рынке жилья?: 15+ терминов в сфере недвижимости, которые вы должны знать, от FICO до условного депонирования
Должен ли я платить долг зомби?
Хотя ни одно федеральное правительственное агентство не отслеживает количество исков о лишении права выкупа по вторым ипотечным кредитам, адвокаты, помогающие домовладельцам, говорят, что в последние годы они резко возросли. Адвокаты говорят, что многие ссуды принадлежат покупателям проблемных ипотечных кредитов, и в настоящее время они рассматриваются, потому что стоимость домов увеличилась, и в них больше справедливости.
«Они держали их, не имея связи с заемщиками», — сказала Андреа Бопп Старк, адвокат бостонского Национального центра защиты прав потребителей. «А потом вдруг они выходят из дома и угрожают лишить права выкупа, потому что теперь в собственности есть ценность. Они могут лишить права собственности имущество и фактически получить что-то после того, как будут выплачены первые ипотечные кредиты».
Адвокаты владельцев кредитов и компаний, которые их обслуживают, утверждают, что они преследуют законную задолженность, независимо от того, во что верил заемщик. И они говорят, что действуют по закону, чтобы заявить об этом.
Как это случилось?
Судебные действия теперь можно проследить до конца жилищного бума в начале этого века. Некоторые включают кредитные линии собственного капитала. Другие связаны с кредитами «80/20», по которым покупатели жилья могут взять первый кредит, покрывающий около 80% покупной цены, и второй кредит, покрывающий оставшиеся 20%.
Разделение кредита позволило заемщикам избежать крупных авансовых платежей. Но вторые кредиты могут иметь процентную ставку 9% или более и выплаты в виде шаров. Защитники прав потребителей говорят, что кредиты, многие из которых были выданы ранее дискредитированными кредиторами, включали грабительские условия и продавались в цветных сообществах и районах с низким доходом.
Всплеск числа людей, отстающих по ипотечным платежам после начала Великой рецессии, включал домовладельцев со вторыми кредитами. Они были среди тех, кто воспользовался федеральными программами модификации кредита, рефинансировал или объявил о банкротстве, чтобы сохранить свои дома.
В некоторых случаях первые кредиты были изменены, а вторые — нет.
Сколько лет до прощения долга?
Некоторые вторые ипотечные кредиты в то время были «списаны», что означало, что кредитор перестал требовать оплаты. Это не значит, что кредит был прощен. Но таково было впечатление многих домовладельцев, некоторые из которых явно неправильно поняли структуру кредита 80/20.
Другие заемщики говорят, что им было трудно получить ответы о своих вторых кредитах.
В районе Майами пастор Карлос Мендес и его жена Лиссет Гарсия подписали модификацию своего первого ипотечного кредита в 2012 году после того, как финансовые трудности привели к пропущенным платежам и заявлению о банкротстве. Пара купила дом в Хайалиа в 2006 году, через два года после прибытия с Кубы, и вырастила там своих двух дочерей.
Мендес сказал, что они не смогли получить ответы о статусе своей второй ипотеки от банка, и в конце концов им сказали, что долг был аннулирован или будет аннулирован.
Затем в 2020 году они получили документы о взыскании долга от другого владельца долга.
Их адвокат Рикардо М. Корона сказал, что им говорят, что они должны просроченных платежей в размере 70,000 47,000 долларов плюс 2013 XNUMX долларов в качестве основного долга. Но он сказал, что записи показывают, что ссуда была списана в XNUMX году и что держатели ссуды не имеют права на выплату процентов за те годы, когда пара не получала периодические отчеты. Дело находится на рассмотрении.
«Несмотря ни на что, мы боремся и верим в справедливость, сохраняя нашу веру в Бога, поэтому мы можем решить эту проблему и сохранить дом», — сказал Мендес по-испански.
Вторые кредиты были упакованы и проданы, некоторые несколько раз. По словам адвокатов, стороны, стоящие за судебными исками, которые были начаты для сбора денег, часто являются инвесторами, которые покупают так называемые проблемные ипотечные кредиты с большими скидками. Многие из покупателей долга являются компаниями с ограниченной ответственностью, которые не регулируются так, как крупные банки.
Истец в иске в отношении дома Мендеса и Гарсии указан как Общество сберегательных фондов Уилмингтона, ФСБ, «не в индивидуальном качестве, а исключительно как доверительный управляющий BCMB1 Trust».
Пресс-секретарь Wilmington заявила, что она действует в качестве доверительного управляющего от имени многих трастов и «не имеет полномочий в отношении управления недвижимостью в портфеле». Попытки найти человека, связанного с BCMB1 Trust, для ответа на вопросы не увенчались успехом.
Некоторые люди, столкнувшиеся с потерей права выкупа, подали свои собственные иски, ссылаясь на федеральные требования, связанные с периодическими отчетами или другими законами о защите прав потребителей. В Джорджии женщина, которой грозит лишение права выкупа, заявила в федеральном суде, что она никогда не получала периодических уведомлений о своей второй ипотеке или уведомлений о ее передаче новым владельцам, как того требует федеральный закон. Согласно судебным документам, дело было урегулировано в июне на условиях конфиденциальности.
Как избавиться от зомби-долга?
В Нью-Йорке Профет является одним из 13 истцов в федеральном судебном процессе, в котором утверждается, что ипотечная задолженность запрашивается сверх шестилетнего срока исковой давности, установленного в Нью-Йорке, что приводит к нарушению федерального законодательства и законодательства штата.
«Я думаю, что то, что делает это настолько пагубным, это домовладельцы, которые очень усердно работали, чтобы рассчитаться со своими кредитами», — сказала Рэйчел Гебаль, заместитель директора Brooklyn Legal Services, которая ведет судебный процесс с The Legal Aid Society. «Они думали, что позаботятся о своем долге».
Ответчиками по этому делу являются кредитный сервис SN Servicing и юридическая фирма Richland and Falkowski, которые представляли ипотечные трасты, участвующие в судебных процессах, в том числе BCMB1 Trust, согласно жалобе. В судебных исках ответчики оспаривают толкование истцом срока исковой давности, заявляют, что действовали правильно, и добиваются прекращения иска.
«Обвинения в различных действиях по обращению взыскания на ипотеку правдивы и не вводят в заблуждение и не вводят в заблуждение», — написал прокурор Дэниел Ричленд в письме судье. «Утверждения истца, напротив, неправдоподобны и, таким образом, требуют отклонения».
Писатель Associated Press Клаудия Торренс и исследователь Дженнифер Фаррар внесли свой вклад.
Эта статья первоначально появилась в США СЕГОДНЯ: Что такое «зомби-долг»? Домовладельцам грозит лишение права выкупа по старым ипотечным кредитам.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html.