В течение 35 лет специалист по финансовому планированию Гарольд Эвенски наблюдал, как клиенты регулярно уезжали в загородные дома, наслаждаясь безмятежными пляжами или горами и радостью семейных встреч. И перед уходом на пенсию три года назад он думал, что последует их примеру.
Но когда пришло время, он и его жена Дина передумали, решив иметь только один дом, рядом с Техасским технологическим университетом в Лаббоке, где они преподавали финансовое планирование. Вместо того, чтобы вкладывать сотни тысяч долларов во второй дом, они сохранили деньги для поездок, аренды на пару месяцев в году в Ки-Уэсте, штат Флорида, и пенсионных поблажек, которые могли появиться неожиданно.
«На деньги, которые вы вложите в дом, можно купить много пятизвездочных каникул, — говорит Эвенски. Кроме того, он сохраняет наличные деньги для неожиданного финансового бремени, будь то большие медицинские расходы или медвежий рынок.
Многие люди покупают дома для престарелых и дома для отдыха, не задумываясь о компромиссах или расчетах. Но финансовые профессионалы говорят, что это может быть ошибкой, особенно после бума цен на жилье в последние несколько лет и бесчисленных расходов на владение, которые могут сложиться.
Подписаться на новости
Уход на пенсию
Barron's представляет вам планы выхода на пенсию и советы в еженедельных обзорах наших статей о подготовке к жизни после работы.
По данным Национальной ассоциации риелторов, за первые четыре месяца 2021 года продажи загородных домов выросли на 57% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля домов, купленных для проживания в отпуске, составила 6.7% по сравнению с 5% в 2019 году. За этим последовал скачок цен: средняя цена дома по стране в январе выросла на 19.1% по сравнению с годом ранее, согласно индексу цен на жилье CoreLogic; цены во многих местах отдыха в теплую погоду выросли почти на 30% в прошлом году.
Хотя люди часто сосредотачиваются на цене второго дома, важно учитывать стоимость владения и непредвиденные расходы. Владельцы могут иметь два ипотечных кредита и будут платить страховку, налог на недвижимость, коммунальные услуги и обслуживание двух домов, среди прочего, такие как сборы ассоциации домовладельцев. Дополнительная ипотека может вынудить пенсионера снять столько денег с IRA, что возрастут ежегодные подоходные налоги и страховые взносы Medicare.
Поэтому, когда люди спрашивают специалистов по финансовому планированию, могут ли они позволить себе второй дом, консультант обычно рассчитывает стоимость дома и расходы, связанные с домом, с помощью программного обеспечения для планирования, чтобы убедиться, что снятие средств с пенсионных счетов не подвергнет человека риску истощения. слишком рано уйти на пенсию или заставить их отказаться от других желаний.
Руководство по расходам
Без программного обеспечения для финансового планирования люди могут на глаз определить решение с помощью простого эмпирического правила, которым пользуется Чарльз Фаррелл, инвестиционный консультант и управляющий партнер Beacon Pointe Advisors в Денвере. Фаррелл говорит людям, которые вышли на пенсию или близки к пенсионному возрасту, использовать не более 10-15% своих инвестиционных активов для покупки дома для отдыха.
Предполагается, что без второго дома человек мог бы с комфортом покрывать свой образ жизни каждый год, используя социальное обеспечение и ежегодные изъятия из своего портфеля в соответствии с безопасным уровнем просадки, таким как «правило 4%». ипотека, страхование и содержание второго дома могут не иметь возможности удерживать снятие средств на уровне или ниже 4% и могут подорвать их выход на пенсию, сняв слишком много денег, если рынки испортятся.
«Жить за счет дохода от портфеля может быть рискованно, — говорит Фаррелл. «Вы не хотите переусердствовать и получить над головой».
Таким образом, используя эмпирическое правило Фаррелла, если у человека есть 3 миллиона долларов пенсионных сбережений, он или она может купить дом за 300,000 1 долларов, говорит Фаррелл. И если у человека есть 100,000 миллион долларов, он или она сможет позволить себе дом за 150,000 XNUMX долларов, но подвергнется серьезному риску, если дорастет до XNUMX XNUMX долларов.
Некоторые люди говорят себе, что могут продать дом или нанять арендаторов, если рынок упадет, говорит Фаррелл, «но обычно, если фондовый рынок переходит в медвежий рынок, стоимость дома тоже падает, и человек может быть не в состоянии продать свою недвижимость». дома."
Например, во время финансового кризиса 2008 года дома по всей стране упали примерно на 30%, а загородные дома сильно пострадали. По данным CoreLogic, средняя стоимость дома на одном из самых популярных в стране рынков отдыха, Кейп-Корал-Форт-Майерс, штат Флорида, упала до 115,127 2012 долларов в 236,650 году с 2006 276,520 долларов в 2021 году, а затем выросла до XNUMX XNUMX долларов в XNUMX году.
Сложно и дорого
Управлять арендой тоже непросто и недешево: есть дополнительные расходы на страховку, налоги, связанные с бизнесом, и ремонт. Управляющие компании могут забирать 20-35% от дохода. И владельцам, возможно, придется отказаться от лучшего времени аренды ради собственных планов на отпуск.
Как специалист по финансовому планированию и соавтор программного обеспечения IncomeConductor для расчета пенсионного дохода, Фил Любински из Денвера часто видел, как арендодатели были шокированы трудностями аренды и затратами, которые они несут. Один домовладелец, которого он знает, потратил 35,000 XNUMX долларов на устранение ущерба, нанесенного лаборатории по производству метамфетамина, которой управлял арендатор, и он видел, как другой не смог найти арендаторов для квартиры после того, как выяснилось, что там произошло убийство.
«Сдача загородного дома в аренду на бумаге выглядит лучше, чем часто оказывается», — говорит Любински, который консультировал людей, покупающих недвижимость для сдачи в аренду, но сам никогда не инвестировал в нее. «Слишком много хлопот».
Написать [электронная почта защищена]
