Раскрутите LIHTC, создайте налоговые льготы для строителей и семей

Нет никаких сомнений в том, что за 36 лет существования налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC) было размещено много людей. Но сколько? Как показал мой последний пост, известно много неизвестных о том, как и насколько хорошо LIHTC функционировал в те годы. Например, общее число, предложенное в качестве ответа на вопрос: «Сколько единиц LIHTC создал за 36 лет?» ответ часто что-то вроде 29 миллионов. Откуда такая цифра? Колонка V в «база данных» LIHTC, столбец в электронной таблице Excel с 3,000 пробелов и 1,500 ячеек с «0» в качестве ответа. Реформа федеральных расходов является сложной задачей, когда глубокая оценка невозможна из-за отсутствия надежных данных. Тем не менее, я хотел бы завершить часть LIHTC обзора критики Пола Райана некоторыми идеями для реформ.

Я пришел к выводу, что Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих на самом деле вовсе не программа. Это бегемот, чтобы комплекс сложностей которая выделяет миллиарды долларов на проекты развития, которые подпитывают экономику «доступного жилья», которая не решает центральную проблему инфляции — слишком много денег гонятся за слишком малым количеством единиц жилья — и не приближает страну к разрешению. или окончание затянувшегося жилищного «кризиса». LIHTC построен на миллиардах долларов отсроченного налогообложения, но в нем нет ни одного человека или отдела, ответственного за распределение всех этих денег, обеспечение их эффективного использования или оценку достижения заявленной цели, производства и сохранения доступной арендной платы. жилье Итак, как можно спасти концепцию, создающую стимул для строительства жилья, которое обслуживает людей с меньшими деньгами, из существующей системы.

Используйте существующую налоговую систему

Более низкие налоги для более низкой арендной платы

Представьте, если бы LIHTC не существовало, и кто-то в комнате людей, пытающихся решить проблему инфляции жилья, взволнованно поднимал руку со словами: «Оооо, оооо, ооо, я понял!» Все останавливаются и оглядываются, и кто-то говорит: «Хорошо, Мелвин, какова твоя идея». Мелвин встает и гордо говорит: «Давайте решим это с помощью налогового кодекса!» Люди либо смеялись бы до тех пор, пока не намочат штаны, либо признали бы Мелвина злым гением. Налоговый кодекс Соединенных Штатов, возможно, является одним из самых сложных творений человека в истории со времен египетских пирамид, но гораздо менее поучительным.

Но почти каждый в Соединенных Штатах, кто платил налоги, имеет некоторое представление о «льготах» — требовании, которое уменьшает налогооблагаемый доход, «вычетах» — заявлении о расходах, уменьшающем доход, и «кредите», сумме, которая обычно применяется к уменьшить общее налоговое обязательство. Американцы знакомы с концепцией, что правительство поощряет и препятствует поведению с помощью налогообложения или что налоговый кодекс имеет такой эффект. Самый простой способ стимулировать инвестиции в строительство жилья, особенно арендного жилья, — это снизить налоги для застройщика, который соглашается поддерживать низкий уровень арендной платы в новом здании, и поставщика жилья для снижения или сохранения низкого уровня арендной платы в существующем здании.

Это довольно просто. Если застройщик строит 100 квартир и обещает оставить 25 из этих квартир доступными для домохозяйств, зарабатывающих менее 60% среднего дохода по району (AMI), он может потребовать упущенную арендную плату как вычет, расход в своих налоговых декларациях. Правительство может добавить дополнительный бонус к освобождению от налога на доллар за доллар, чтобы побудить людей использовать этот вычет. Если бы вмешались банки, застройщики могли бы занять 15 лет убытков при закрытии финансирования здания, правительство также могло бы разрешить выплату процентов по этому кредиту в качестве вычета, что позволило бы застройщику немедленно получить доступ к капиталу.

Эта концепция может быть легко применена и к существующим зданиям, допуская такой же вычет для поставщика жилья, который снижает арендную плату в своем здании или сохраняет уже сниженную арендную плату неизменной. Подсластитель здесь также позволит покрыть проценты, если они будут заимствованы в счет будущих потерь арендной платы, если ссуда включает улучшения в здании, которые не могут быть возмещены за счет более высокой арендной платы. Это может стимулировать улучшения, а не использование отложенного обслуживания для субсидирования более конкурентоспособной арендной платы, практика, которая в конечном итоге настигает владельцев, когда большие расходы на обслуживание или продажа приводят к необходимости повышения арендной платы.

Проблема с этим решением заключается в том, что медианные доходы меняются, как и рынки жилья. Каждый год эти изменения должны применяться ко всем участникам программы. Если бы доходы увеличились, арендная плата в включенных единицах могла бы быть повышена, независимо от того, увеличились ли доходы этих домохозяйств или нет, если только программа не предполагала требование потерь в конкретных единицах, а не широкое применение AMI. Несмотря на то, что текущий LIHTC выполняет паршивую работу по отслеживанию миллиардов долларов, выделенных штатам, отслеживание миллионов единиц и правильность отчетности налогоплательщиков - это еще одна вещь, которую налоговая служба должна будет отслеживать.

Налоговый кредит на бремя затрат

Я уже писал о почти скандальное использование термина «издержки» юрисдикциями и правительствами, чтобы говорить о «спросе» на доступное жилье. Короче говоря, бремя затрат установлено используя данные опроса от самоотчетных, отзывчивых домохозяйств о своих доходах и арендной плате. Этот опрос продолжается, и неясно, насколько он надежен. Одно можно сказать наверняка: результаты становятся неточными, как только результаты заносятся в таблицу; люди переезжают, доходы и арендная плата меняются, а общие экономические условия находятся в постоянном движении. В лучшем случае данные о бремени затрат — это набросок того, что случилось с некоторыми людьми где-то с их расходами на жилье. Это не основа для крупных капиталовложений.

Но давайте назовем бремя расходов блефом и позволим любому, кто зарабатывает 60% или меньше от AMI, требовать вычета своего бремени расходов. Если арендатор зарабатывает 50% от AMI, скажем, 36,000 1000 долларов в год, он должен платить 30 долларов в качестве арендной платы в месяц, что составляет 1,200 % от ее валового ежемесячного дохода. Если она платит больше, скажем, 200 долларов, она может заявить эти XNUMX долларов в качестве расходов, а затем вычесть совокупные расходы в виде налогов, которые она подаст в следующем году. Лучшим подходом может быть отрицательный удерживаемый налог. Позвольте арендатору, обремененному расходами, подать заявку на арендную плату за март, а затем получить наличные в ее платежных чеках в следующем месяце. Вуаля! Бремя затрат в Америке фактически закончилось.

Прелесть этого подхода в том, что в нем задействованы все юристы, бухгалтеры и бюрократы, управляющие текущей системой LITHC, и он избегает застройщиков и поставщиков жилья. Он серьезно отнесется к идее о том, что домохозяйства платят слишком большую арендную плату, и поместит государственные деньги туда, где у политиков всегда есть рот, болтая о решении жилищной проблемы или кризиса, но вводя больше правил, которые душат предложение, поднимают цены, а затем создают больший политический спрос на наличные. быть выжатым из экономики для субсидирования регулятивной инфляции.

Однако с этим подходом есть проблемы. Люди делают выбор, в том числе платить более 30% своего дохода в виде арендной платы. Как я уже более десяти лет говорюнормативный стандарт в 30% — ужасный способ количественного измерения качественной проблемы, отношения людей к цене. Одни платят больше и у них все хорошо, другие платят меньше и все еще борются. Такая программа наверняка будет инфляционной, лишив стимула делать покупки по сниженным ценам, поскольку каждому с доходом ниже определенного уровня будет гарантирована субсидия, где бы он ни жил. Введение ограничений на субсидии и арендную плату могло бы помочь, но для этого пришлось бы бороться с бюрократией и ввести все новые и новые правила (см. проблемы с разделом 8) будет следовать.

Свяжите налоговые льготы с местными показателями дерегулирования

Да, я сказал это: дерегулирование. Термин эпохи Рейгана является анафемой для левых и забытым большинством республиканцев, когда речь идет о жилищных программах на федеральном уровне. я писал о Первоначальный план жилья Монтаны основанный на признании того, что предоставление местным органам власти все большего и большего объема жилищных субсидий не только поддерживает правила и положения, ограничивающие предложение, но и поощряет их увеличение. Ответ здесь заключается в том, чтобы наложить дисциплину на правительства штатов и местные органы власти; если вы увеличите размер и влияние своих жилищных кодексов и кодексов землепользования, вы будете получать меньше субсидий.

Проблема с этим подходом заключается в том, что все 535 членов конгресса кормят свою политическую карьеру диетой из федеральных долларов для нужд своего штата. В этом нет ничего плохого по своей сути, но обращаться к чиновникам и избирателям своего штата и угрожать потерей финансирования существующих программ — не лучшая политическая стратегия. И пристрастие к созданию большего количества правил, которые ограничивают жилищное строительство, а не к субсидированию инфляции, настолько сильно, что сокращение средств из системы налоговых льгот, вероятно, заставит наркоманов искать другие местные источники, такие как более высокие налоги, сборы и штрафы на новое строительство.

Сосредоточьтесь на основах

В конце концов, проблему инфляции жилья решить проще всего. Когда спрос на жилье будет расти из-за новых рабочих мест и роста, заявите, что местные органы власти должны уйти с дороги и разрешить как можно больше производства, уменьшив нормативные барьеры и стимулируя производство. Больше производства означает больше конкуренции, что выгодно потребителям. Субсидии должны выплачиваться наличными домохозяйствам, которые все еще испытывают трудности с оплатой арендной платы, а новое строительство должно быть ограничено жильем людей, которые не могут заработать достаточно денег, чтобы платить полную арендную плату, и у которых есть другие проблемы, которые получают выгоду от жилья с другими услугами. Возможно, упрощение налоговых льгот для снижения арендной платы в новом и существующем жилье является мостом к этому еще более простому и эффективному решению.