Время правительству инвестировать в жилье

Вчера я опубликовал прогноз в основном о том, что, вероятно, произойдет с частным жильем и жильем на одну семью в 2023 году. А как насчет арендного жилья? Мой прогноз об аренде жилья основан на Национальный отчет Zumper об аренде за ноябрь, некоторые из последних номеров сдаются в аренду в Соединенных Штатах. Как и в случае с односемейным жильем, производство арендного жилья, вероятно, замедлится и остановится в следующем году. С продуктами многоквартирного жилья наблюдается другая динамика, но, как и в 2008 и 2009 годах, более высокие затраты на финансирование и более низкий спрос замедлят и остановят строительство новых квартир. По мере падения спроса падает и арендная плата, что еще больше обескураживает инвесторов. Как и в случае с одной семьей, многое будет зависеть от того, куда люди, у которых есть наличные деньги, вкладывают свои деньги, и от того, наблюдают ли местные органы власти за развитием событий, делают ли они хуже или пытаются их улучшить.

Два ключевых вывода из отчета Zumper заключаются в том, что уровень вакантных площадей растет, поскольку также усиливаются опасения по поводу рецессии в этом году. Кроме того, пандемическое перемещение домашних работников по стране заканчивается, а это означает, что в некоторых городах, в которых новые жители воспользовались преимуществами удаленной работы, не так много новых людей.

Zumper ищет арендную плату в более чем миллионе объявлений по всей стране в 100 самых густонаселенных городах. Таким образом, не вся аренда в стране включена. Одна вещь, о которой всегда следует помнить при рассмотрении средней арендной платы, — это иметь в виду, что цифры являются средними — некоторые арендные ставки выше, а некоторые — ниже — и что не все арендные ставки, будь то в маленьком городке или в большом городе, обязательно будут расти. отображаться в виде списка. В более доступной аренде часто используется минимальная реклама, и не все изменения цен регистрируются в доступных базах данных. Сказав это, данные Zumper являются одними из лучших и простых в использовании, чтобы говорить об изменениях арендной платы с течением времени.

Глядя на эти данные, Цумпер обнаружил, что «цены на аренду продолжают постепенно снижаться на большей части территории Соединенных Штатов. В национальном масштабе средняя цена за квартиру с одной спальней не изменилась за последний месяц; медиана с двумя спальнями упала на 0.4%. Почти в половине городов из списка Цумпера цены на квартиры с одной спальней снизились или не изменились по сравнению с прошлым месяцем; средний показатель двухкомнатных квартир снизился или не изменился в 60% из 100 лучших городов».

«Мы наблюдаем, как пандемические тенденции начинают спадать, и сворачиваться быстро, поскольку арендаторы затаиваются в ожидании рецессии», — объясняет генеральный директор Zumper Антемос Георгиадис. «За последние два года мы наблюдали беспрецедентный рост арендных ставок, вызванный экономическим бумом, низкими процентными ставками, разовым всплеском спроса на вакцины после поста и проблемами с цепочкой поставок, которые задержали выход новых единиц на рынок. Сейчас, когда инфляция и процентные ставки высоки, а рынок труда начинает ужесточаться, американцы откладывают важные экономические решения. Формирование домохозяйств приостановилось и даже перевернулось, что привело к снижению спроса и снижению цен на аренду».

Цумпер указывает на Аризону как на пример штата, в котором наблюдалось много миграции, вызванной пандемией, и я отметил аналогичные тенденции в Бойсе и Остине в предыдущее предсказание о будущем. Я также указал в посте о Нэшвилле, что новое строительство остановилось в последнем квартале 2022 года. К настоящему времени новые проекты почти наверняка остановлены. Как написал один человек в статье Wall Street Journal, о которой я вчера написал, неопределенность «приводит к тому, что многие люди просто опускают ручку».

Я давно говорил, что политика землепользования и зонирования — это фискальная политика. В посте некоторое время назад я написал,

«Ограничительная политика землепользования, ограничивающая финансирование, строительство и развитие нового многоквартирного жилья, по сути, является вкладом на счета людей, которые уже владеют недвижимостью в юрисдикции, и это особенно верно в отношении домовладельцев на одну семью. Когда местное самоуправление ограничивает строительство дополнительного жилья, в то время как все больше людей ищут жилье, результатом является инфляция. Но что еще более важно, стоимость этого дома на одну семью увеличивается, а это означает, что реальный эффект ограничительного землепользования заключается в том, чтобы печатать деньги и передавать их в руки нынешним землевладельцам».

Не все многоквартирные дома доступны для людей с меньшими деньгами, но большинство людей, которые борются за экономию, арендуют. Поскольку в этом году упадет арендная плата, упадет и заработная плата, и многие люди потеряют работу. Снижение арендной платы и увеличение доли вакантных площадей вызовут спад производства, а регулирование, затрудняющее строительство квартир, лишь закрепит эту тенденцию. ничего не делайте или добавляйте больше правил, и цены взлетят до небес.

Я предполагаю, что мы увидим, как большие города введут больше регулирования в ответ на экономические проблемы. Это не поможет беднякам. Что произойдет, так это то, что деньги инвесторов будут течь к большей определенности. Те, у кого есть наличные, скупят как можно больше земли и проблемного имущества, проектов и зданий, а затем эти терпеливые деньги подождут. Когда цены снова вырастут, эти терпеливые инвесторы увидят огромную прибыль. Стимулы к строительству будут высокими, и даже при все более и более длительном времени получения разрешений отдача будет того стоить. Разгневанные соседи и местные власти будут визжать о «прибылях», а потом, да, вводить новые правила.

Лучший регулятор того, что строится в этой стране, — это спрос и предложение. Когда кто-то смотрит на ограждающие конструкции здания в соответствии с нормами зонирования и землепользования, они почти никогда не соответствуют требованиям; то есть проектировщики ориентируются не на экономику жилья, а на внешний вид здания. Когда спрос высок, оболочка — высота, объем, масштаб и количество единиц — здания почти всегда меньше, чем то, что построил бы застройщик. В других случаях мощность, разрешенная кодом, превышает спрос. В любом случае местное правительство может сделать больше для потребителя, не имея ограничений на удовлетворение спроса; если застройщик превысит оценки, у него будет много вакантных площадей и более низкая арендная плата.

С другой стороны, когда спрос падает, никто не шевелится. Правительство не должно форсировать убыточное строительство больше, чем оно должно ограничивать прибыльное строительство. Но это правильное использование государственных ресурсов для инвестирования в частное развитие, когда в противном случае это было бы невозможно, а это означает устранение правил, замедляющих развитие, и вложение денег в проекты, которые находятся на грани осуществимости. Отдача от этих инвестиций будет гораздо более плоской, когда рабочие места и инвестиции вернутся.

К сожалению, местные власти так не думают и не планируют. Я предполагаю, что 2023 год будет трудным для людей, которые финансируют, разрабатывают, строят и управляют многоквартирными домами. Те, у кого есть деньги, либо будут сидеть на нем, либо купят недвижимость и будут ждать. Потребители сдаваемой в аренду недвижимости будут заключать сделки, если у них есть работа и доход. В противном случае многим из них не станет лучше, поскольку инфляция и неопределенность поглощают их доходы. Что касается экономики в целом, я предполагаю, что мы не увидим света до первого квартала 2024 года. Еще есть время, чтобы опередить этот график с точки зрения спроса на жилье.