Поскольку в пятницу председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл выступит с важной речью, инвесторы могут наконец начать верить ему на слово: центральный банк будет сохранять ястребиную позицию, чтобы контролировать самую высокую инфляцию за четыре десятилетия. Это означает, что финансовые рынки останутся волатильными, несмотря на недавнее ралли фондового рынка.
Есть много причин рассматривать инвестиционные фонды недвижимости или REIT как относительно безопасные убежища, обеспечивающие стабильный доход, когда инфляция остается высокой и впереди вероятного экономического спада.
Ниже приведен экран фондов REIT, которые, как ожидается, будут генерировать значительный денежный поток, позволяющий увеличить дивиденды в 2023 году.
В Надо знать В колонке от 24 августа Стив Гольдштейн резюмировал прогнозы нового «суперцикл инфляции и процентных ставок” от Дарио Перкинса, управляющего директора по глобальной макроэкономике в TS Lombard.
Перкинс ожидает, что долгосрочные процентные ставки будут продолжать расти, и предполагает, что в 2020-х годах инвесторы потребуют «более проницательного подхода к распределению активов».
Отойдя от поставщиков услуг, которые доминировали на бычьем рынке до 2021 года, он считает, что лучше всего сработает распределение на материальные активы, включая недвижимость.
Разбивка сектора REIT
Инвестиционные фонды недвижимости бывают разных видов, но ключевым элементом является то, что они передают большую часть прибыли акционерам для поддержания структуры REIT с налоговыми льготами.
Существует две широкие категории REIT: ипотечные REIT, которые ссужают деньги коммерческим или жилым заемщикам и/или инвестируют в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и долевые REIT, которые владеют коммерческой или жилой недвижимостью и сдают ее в аренду.
REIT цикличны, и их оценки оказывают давление по мере роста процентных ставок. Этот эффект может быть особенно заметен для ипотечных REIT, потому что бизнес по ипотечному кредитованию замедляется по мере роста процентных ставок.
Пока в этом году, до 24 августа, сектор недвижимости S&P 500 упал на 15%, в то время как весь S&P 500
SPX
снизился на 12%, оба с реинвестированными дивидендами.
Взгляд на более долгосрочную перспективу может вас удивить. Индексы S&P Dow Jones отделили сектор недвижимости от финансового сектора в 2016 году. Но если мы сузим до отраслевой группы S&P 500 REIT для более долгосрочного показателя эффективности, то среднегодовая доходность за 20 лет составила 9.9%, что немного выше. средней доходности S&P 500 за 20 лет в размере 9.8%.
REIT по категориям
Различные типы REIT проходят через разные экономические циклы. Например, гостиничные REIT и их арендаторы ужасно пострадали на ранних стадиях пандемии коронавируса, начиная с фактического закрытия туристической индустрии в первой половине 2020 года.
По словам Викрама Малхотры, управляющего директора по недвижимости в Mizuho, многие REIT сосредоточены на складских и логистических помещениях, которые в последние годы выиграли от двузначного ежегодного повышения арендной платы.
Но Amazon.com Inc.
AMZN
сказал в своем финансовый пресс-релиз за первый квартал в апреле заявил, что после удвоения размера своей сети исполнения заказов всего за два года компания «больше не гонялась за физическими или кадровыми ресурсами» и «прямо сосредоточилась на повышении производительности и эффективности затрат» в своей инфраструктуре доставки.
Во время интервью Малхотра сказал, что после объявления Amazon он и его коллеги «наблюдали и слышали на рынке, что Amazon сдает склады в субаренду».
«Поэтому крупнейший игрок в электронной коммерции сказал рынку, что у него слишком много и он рационализирует, и это привело к снижению стоимости акций логистических компаний», — сказал он.
Прологис Инк.
PLD
является крупнейшим публично торгуемым фондом REIT США в области складов и логистики. Компания перечислила Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Геодис и Walmart Inc.
WMT
в качестве пяти крупнейших клиентов на конец 2021 года, при этом Amazon арендует 24 миллиона квадратных футов, или 7% от общей суммы.
Акции Prologis упали на 21% с 2022 года по 24 августа, при этом дивиденды были реинвестированы. Дивидендная доходность акций составляет около 2.5%. Prologis намерена приобрести Duke Realty Corp.
DRE
через сделка с акциями на сумму 26 миллиардов долларов когда об этом было объявлено в июне.
Mizuho имеет нейтральный рейтинг на Prologis, который, по словам Малхотра, «не соответствует консенсусу». Это точно — среди 17 аналитиков, опрошенных FactSet, 13 оценивают акции как «покупать» или что-то подобное. Остальные оценки нейтральны.
Далее он сказал, что Mizuho следит за сторонними логистическими операторами, такими как XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx и United Parcel Service Inc.
UPS
признаков замедления спроса, если экономика значительно снизится.
С учетом всего сказанного, у складских/логистических REIT может быть положительная сторона: Малхотра ожидает, что рост арендной платы в этом пространстве замедлится до «средних и высоких однозначных чисел» с текущего диапазона выше 10%. Министерство труда сообщило, что Индекс потребительских цен в июле показал рост на 8.5% годом ранее. Это улучшилось с 9.1% в предыдущем месяце. Возможно, не так уж сложно ожидать, что операторы складов REIT смогут поддерживать рост арендной платы, чтобы соответствовать темпам инфляции или превзойти их.
Здесь в игру вступает ваше собственное мнение, основанное на ваших собственных исследованиях. Сможет ли продолжающаяся тенденция к покупкам в Интернете и спрос на быструю доставку позволить Prologis и ее конкурентам преуспеть в ближайшие 10-24 лет? Общая пятилетняя доходность Prologis по состоянию на 138 августа составила 85% (по сравнению с 500% для S&P XNUMX), даже с учетом большого отката в этом году.
Скрининг фондов REIT
Чтобы получить общее представление об инвестиционных фондах недвижимости, зарегистрированных в США, мы начали со 185, включенных в индекс Russell 3000.
РУА.
По данным FactSet, этот индекс представляет около 98% акций США.
Затем мы рассмотрели инвестиционную концентрацию каждого REIT и удалили все ипотечные REIT, чтобы сократить список до 158 компаний. Мы еще больше сократили до 112 компаний, для которых были доступны согласованные оценки по крайней мере пяти аналитиков, опрошенных FactSet, для скорректированных средств от операций в 2023 году.
Способ измерить способность компании выплачивать дивиденды состоит в том, чтобы посмотреть на ее предполагаемый свободный денежный поток — оставшийся денежный поток после ожидаемых капитальных затрат. Для REIT обычно используются фонды от операций (FFO) — показатель, не относящийся к GAAP. FFO добавляет амортизацию и амортизацию (неденежные статьи) к прибыли, исключая при этом прибыль от продажи имущества. Скорректированные фонды от операционной деятельности (AFFO) идут дальше, исключая ожидаемые капитальные затраты на поддержание качества инвестиций в недвижимость.
Если мы разделим предполагаемый AFFO компании на текущую цену ее акций, мы получим предполагаемую доходность AFFO. Это можно сравнить с текущей дивидендной доходностью, чтобы увидеть, есть ли «запас» для дальнейшего увеличения — надеюсь, достаточный запас.
Среди 112 оставшихся REIT 104 выплачивают дивиденды и оценивают резерв на 2023 год не менее 1.00% — это наш окончательный вариант.
Мы поместили 104 REIT в восемь широких категорий. Это не всегда легко, потому что REIT может быть очень диверсифицированным. Таким образом, категории представляют собой попытку поместить каждый REIT в группу в соответствии с его наибольшей концентрацией бизнеса. Затем мы немного консолидировали до девяти широких категорий и отсортировали их по ожидаемой доходности AFFO в 2023 году.
Например, складские/логистические компании относятся к категории «промышленные». Мы начнем с этого.
Промышленные REIT
Вот 10 промышленных REIT, прошедших проверку, с самой высокой ожидаемой доходностью AFFO на 2023 год:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Доверие к промышленной логистике | ИЛПТ | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Глобал Нет Лиз Инк. | СПГ | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Плимут Индастриал REIT Inc. | ПЛИМ | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Бродстоун Нет Лиз Инк. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Олень Индастриал Инк. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| ВП Кэри Инк. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| ПотлачДелтик Корп. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Класс А | СТТ | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Америкольд Риэлти Траст Инк. | ХОЛОДНО | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Прологис Инк. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Источник: FactSet |
Нажмите на бегущую строку, чтобы узнать больше о каждой компании, включая бизнес-профили. затем читать Подробное руководство Томи Килгор по обширной информации, доступной бесплатно на страницах котировок MarketWatch.
Здравоохранение
Вот все девять REIT, которые сдают в аренду объекты медицинского назначения и прошли проверку. В эту группу не входят компании, ориентированные на жилье престарелых:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Медицинская собственность Trust Inc. | МСР | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Глобальный медицинский REIT Inc. | ГМРЭ | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Сабра Здравоохранение REIT Inc. | СБРА | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Инновационные промышленные свойства Inc. | МИПР | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Общественное здравоохранение Trust Inc. | ЧКТ | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Класс A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Велтауэр Инк. | ЧТО Ж | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Источник: FactSet |
Жилая
В эту категорию входят REIT, которые владеют односемейными или многоквартирными жилыми домами, а также промышленными жилыми комплексами и жильем для престарелых. Вот 10 жилых REIT, которые прошли проверку:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Национальные Инвесторы Здоровья Инк. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| БРТ Апартаменты Корп. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| УМХ Пропертиз Инк. | UMH | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | НЗРТ | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Квартира Inc.ome REIT Corp. | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Вентас Инк. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Индепенденс Риэлти Траст Инк. | ИРТ | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Центральное пространство | КСО | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Вашингтонский инвестиционный фонд недвижимости | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Источник: FactSet |
Отели и недвижимость для отдыха
Вот восемь REIT, которые сдают в аренду отели и / или недвижимость для отдыха и прошли проверку:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| EPR Свойства | ЭПР | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Лоджинг Траст | РЛЖ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Парк отели и курорты Инк. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Пебблбрук Отель Траст | ПЭБ | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | ЯБЛОКО | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Хост отели и курорты Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Игровая и развлекательная недвижимость Inc. | ГЛПИ | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| ВИСИ Пропертиз Инк. | ВИЧИ | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Источник: FactSet |
Офисы
Вот 10 REIT, которые владеют офисными зданиями, прошедшими проверку:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Брендивайн Риэлти Траст | БДН | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Хадсон Пасифик Пропертиз Инк. | ГЭС | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Дуглас Эммет Инк. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Хайвудс Пропертиз Инк. | привет Вт | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Парамаунт Групп Инк. | ПГРЕ | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | ПОТОМУ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Траст Корпоративного Офиса | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Истерли Пропертиз Пропертиз Инк. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Городской офис REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Источник: FactSet |
Ритейл
Вот 10 REIT, которые в основном сдают в аренду торговую недвижимость, прошедшую проверку:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Компания Макерих. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Саймон Проперт Групп Инк. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centres Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Спирит Риэлти Капитал Инк. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Уайтстоун REIT | ВСР | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Магазин Капитал Корп. | СТОР | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| РПТ Недвижимость | РПТ | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Кайт Риэлти Групп Траст | КРГ | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Гетти Риэлти Корп. | песчаный | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Акадия Недвижимость Траст | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Источник: FactSet |
Связь
Вот все пять компаний, которые прошли проверку и сдают в аренду объекты инфраструктуры связи, или, в случае с Outfront Media Inc.
ВНЕ,
рекламные щиты:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Юнити Групп Инк. | Ед. | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Аутфронт Медиа Инк. | ВНЕ | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Корона Касл Инк. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Американ Тауэр Корп. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Класс A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1с3% | $35,920 |
| Источник: FactSet |
Центры обработки данных
Эти три REIT центра обработки данных прошли проверку:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Айрон Маунтин Инк. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Эквиникс Инк. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Источник: FactSet |
Самостоятельное хранение
В нашей последней категории пять REIT с самостоятельным хранением прошли проверку:
| Компания | Тикер | Расчетная доходность AFFO в 2023 г. | Текущая дивидендная доходность | Расчетный «запас» | Рыночная капитализация. (млн долларов) |
| Национальный фонд хранения данных | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| КубСмарт | CUBE,en | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Компания Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Общественное хранилище | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Дополнительное космическое хранилище Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Источник: FactSet |
Если вы заинтересованы в сфере REIT, вам нужно провести собственное исследование и помнить о своих инвестиционных целях — рост, доход или и то, и другое — и подготовиться к тому, чтобы оставаться приверженным долгосрочной перспективе, что означает несколько лет.
Среди REIT, перечисленных в таблицах выше, Malhotra имеет рейтинг «покупать» на Ventas Inc.
VTR,
Велтауэр Инк.
ЧТО Ж,
Медицинская собственность Trust Inc.
МСР,
Парамаунт Групп Инк.
ПГРЕ
и Duke Realty (которая теперь торгуется наравне с Prologis в ожидании завершения слияния).
На вопрос, что общего у REIT с рейтингом покупки, Малхотра сказал: «Это компании как отдельные лица, для которых мы считаем, что ценовая власть сохранится».
Он также сказал, что все выигрывают от тематических тенденций, в том числе для REIT в сфере здравоохранения старение населения.
Послушайте Рэя Далио на MarketWatch's Фестиваль лучших новых идей на деньгах 21 и 22 сентября в Нью-Йорке. У пионера хедж-фондов есть четкое представление о том, куда движется экономика.
Источник: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo.
Эти дивидендные акции могут защитить вас, поскольку Федеральная резервная система замедляет экономику
Поскольку в пятницу председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл выступит с важной речью, инвесторы могут наконец начать верить ему на слово: центральный банк будет сохранять ястребиную позицию, чтобы контролировать самую высокую инфляцию за четыре десятилетия. Это означает, что финансовые рынки останутся волатильными, несмотря на недавнее ралли фондового рынка.
Есть много причин рассматривать инвестиционные фонды недвижимости или REIT как относительно безопасные убежища, обеспечивающие стабильный доход, когда инфляция остается высокой и впереди вероятного экономического спада.
Ниже приведен экран фондов REIT, которые, как ожидается, будут генерировать значительный денежный поток, позволяющий увеличить дивиденды в 2023 году.
В Надо знать В колонке от 24 августа Стив Гольдштейн резюмировал прогнозы нового «суперцикл инфляции и процентных ставок” от Дарио Перкинса, управляющего директора по глобальной макроэкономике в TS Lombard.
Перкинс ожидает, что долгосрочные процентные ставки будут продолжать расти, и предполагает, что в 2020-х годах инвесторы потребуют «более проницательного подхода к распределению активов».
Отойдя от поставщиков услуг, которые доминировали на бычьем рынке до 2021 года, он считает, что лучше всего сработает распределение на материальные активы, включая недвижимость.
Разбивка сектора REIT
Инвестиционные фонды недвижимости бывают разных видов, но ключевым элементом является то, что они передают большую часть прибыли акционерам для поддержания структуры REIT с налоговыми льготами.
Существует две широкие категории REIT: ипотечные REIT, которые ссужают деньги коммерческим или жилым заемщикам и/или инвестируют в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и долевые REIT, которые владеют коммерческой или жилой недвижимостью и сдают ее в аренду.
REIT цикличны, и их оценки оказывают давление по мере роста процентных ставок. Этот эффект может быть особенно заметен для ипотечных REIT, потому что бизнес по ипотечному кредитованию замедляется по мере роста процентных ставок.
Пока в этом году, до 24 августа, сектор недвижимости S&P 500 упал на 15%, в то время как весь S&P 500
SPX
снизился на 12%, оба с реинвестированными дивидендами.
Взгляд на более долгосрочную перспективу может вас удивить. Индексы S&P Dow Jones отделили сектор недвижимости от финансового сектора в 2016 году. Но если мы сузим до отраслевой группы S&P 500 REIT для более долгосрочного показателя эффективности, то среднегодовая доходность за 20 лет составила 9.9%, что немного выше. средней доходности S&P 500 за 20 лет в размере 9.8%.
REIT по категориям
Различные типы REIT проходят через разные экономические циклы. Например, гостиничные REIT и их арендаторы ужасно пострадали на ранних стадиях пандемии коронавируса, начиная с фактического закрытия туристической индустрии в первой половине 2020 года.
По словам Викрама Малхотры, управляющего директора по недвижимости в Mizuho, многие REIT сосредоточены на складских и логистических помещениях, которые в последние годы выиграли от двузначного ежегодного повышения арендной платы.
Но Amazon.com Inc.
AMZN
сказал в своем финансовый пресс-релиз за первый квартал в апреле заявил, что после удвоения размера своей сети исполнения заказов всего за два года компания «больше не гонялась за физическими или кадровыми ресурсами» и «прямо сосредоточилась на повышении производительности и эффективности затрат» в своей инфраструктуре доставки.
Во время интервью Малхотра сказал, что после объявления Amazon он и его коллеги «наблюдали и слышали на рынке, что Amazon сдает склады в субаренду».
«Поэтому крупнейший игрок в электронной коммерции сказал рынку, что у него слишком много и он рационализирует, и это привело к снижению стоимости акций логистических компаний», — сказал он.
Прологис Инк.
PLD
является крупнейшим публично торгуемым фондом REIT США в области складов и логистики. Компания перечислила Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Геодис и Walmart Inc.
WMT
в качестве пяти крупнейших клиентов на конец 2021 года, при этом Amazon арендует 24 миллиона квадратных футов, или 7% от общей суммы.
Акции Prologis упали на 21% с 2022 года по 24 августа, при этом дивиденды были реинвестированы. Дивидендная доходность акций составляет около 2.5%. Prologis намерена приобрести Duke Realty Corp.
DRE
через сделка с акциями на сумму 26 миллиардов долларов когда об этом было объявлено в июне.
Mizuho имеет нейтральный рейтинг на Prologis, который, по словам Малхотра, «не соответствует консенсусу». Это точно — среди 17 аналитиков, опрошенных FactSet, 13 оценивают акции как «покупать» или что-то подобное. Остальные оценки нейтральны.
Далее он сказал, что Mizuho следит за сторонними логистическими операторами, такими как XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx и United Parcel Service Inc.
UPS
признаков замедления спроса, если экономика значительно снизится.
С учетом всего сказанного, у складских/логистических REIT может быть положительная сторона: Малхотра ожидает, что рост арендной платы в этом пространстве замедлится до «средних и высоких однозначных чисел» с текущего диапазона выше 10%. Министерство труда сообщило, что Индекс потребительских цен в июле показал рост на 8.5% годом ранее. Это улучшилось с 9.1% в предыдущем месяце. Возможно, не так уж сложно ожидать, что операторы складов REIT смогут поддерживать рост арендной платы, чтобы соответствовать темпам инфляции или превзойти их.
Здесь в игру вступает ваше собственное мнение, основанное на ваших собственных исследованиях. Сможет ли продолжающаяся тенденция к покупкам в Интернете и спрос на быструю доставку позволить Prologis и ее конкурентам преуспеть в ближайшие 10-24 лет? Общая пятилетняя доходность Prologis по состоянию на 138 августа составила 85% (по сравнению с 500% для S&P XNUMX), даже с учетом большого отката в этом году.
Скрининг фондов REIT
Чтобы получить общее представление об инвестиционных фондах недвижимости, зарегистрированных в США, мы начали со 185, включенных в индекс Russell 3000.
РУА.
По данным FactSet, этот индекс представляет около 98% акций США.
Затем мы рассмотрели инвестиционную концентрацию каждого REIT и удалили все ипотечные REIT, чтобы сократить список до 158 компаний. Мы еще больше сократили до 112 компаний, для которых были доступны согласованные оценки по крайней мере пяти аналитиков, опрошенных FactSet, для скорректированных средств от операций в 2023 году.
Способ измерить способность компании выплачивать дивиденды состоит в том, чтобы посмотреть на ее предполагаемый свободный денежный поток — оставшийся денежный поток после ожидаемых капитальных затрат. Для REIT обычно используются фонды от операций (FFO) — показатель, не относящийся к GAAP. FFO добавляет амортизацию и амортизацию (неденежные статьи) к прибыли, исключая при этом прибыль от продажи имущества. Скорректированные фонды от операционной деятельности (AFFO) идут дальше, исключая ожидаемые капитальные затраты на поддержание качества инвестиций в недвижимость.
Если мы разделим предполагаемый AFFO компании на текущую цену ее акций, мы получим предполагаемую доходность AFFO. Это можно сравнить с текущей дивидендной доходностью, чтобы увидеть, есть ли «запас» для дальнейшего увеличения — надеюсь, достаточный запас.
Среди 112 оставшихся REIT 104 выплачивают дивиденды и оценивают резерв на 2023 год не менее 1.00% — это наш окончательный вариант.
Мы поместили 104 REIT в восемь широких категорий. Это не всегда легко, потому что REIT может быть очень диверсифицированным. Таким образом, категории представляют собой попытку поместить каждый REIT в группу в соответствии с его наибольшей концентрацией бизнеса. Затем мы немного консолидировали до девяти широких категорий и отсортировали их по ожидаемой доходности AFFO в 2023 году.
Например, складские/логистические компании относятся к категории «промышленные». Мы начнем с этого.
Промышленные REIT
Вот 10 промышленных REIT, прошедших проверку, с самой высокой ожидаемой доходностью AFFO на 2023 год:
Нажмите на бегущую строку, чтобы узнать больше о каждой компании, включая бизнес-профили. затем читать Подробное руководство Томи Килгор по обширной информации, доступной бесплатно на страницах котировок MarketWatch.
Здравоохранение
Вот все девять REIT, которые сдают в аренду объекты медицинского назначения и прошли проверку. В эту группу не входят компании, ориентированные на жилье престарелых:
Жилая
В эту категорию входят REIT, которые владеют односемейными или многоквартирными жилыми домами, а также промышленными жилыми комплексами и жильем для престарелых. Вот 10 жилых REIT, которые прошли проверку:
Отели и недвижимость для отдыха
Вот восемь REIT, которые сдают в аренду отели и / или недвижимость для отдыха и прошли проверку:
Офисы
Вот 10 REIT, которые владеют офисными зданиями, прошедшими проверку:
Ритейл
Вот 10 REIT, которые в основном сдают в аренду торговую недвижимость, прошедшую проверку:
Связь
Вот все пять компаний, которые прошли проверку и сдают в аренду объекты инфраструктуры связи, или, в случае с Outfront Media Inc.
ВНЕ,
рекламные щиты:
Центры обработки данных
Эти три REIT центра обработки данных прошли проверку:
Самостоятельное хранение
В нашей последней категории пять REIT с самостоятельным хранением прошли проверку:
Если вы заинтересованы в сфере REIT, вам нужно провести собственное исследование и помнить о своих инвестиционных целях — рост, доход или и то, и другое — и подготовиться к тому, чтобы оставаться приверженным долгосрочной перспективе, что означает несколько лет.
Среди REIT, перечисленных в таблицах выше, Malhotra имеет рейтинг «покупать» на Ventas Inc.
VTR,
Велтауэр Инк.
ЧТО Ж,
Медицинская собственность Trust Inc.
МСР,
Парамаунт Групп Инк.
ПГРЕ
и Duke Realty (которая теперь торгуется наравне с Prologis в ожидании завершения слияния).
На вопрос, что общего у REIT с рейтингом покупки, Малхотра сказал: «Это компании как отдельные лица, для которых мы считаем, что ценовая власть сохранится».
Он также сказал, что все выигрывают от тематических тенденций, в том числе для REIT в сфере здравоохранения старение населения.
Послушайте Рэя Далио на MarketWatch's Фестиваль лучших новых идей на деньгах 21 и 22 сентября в Нью-Йорке. У пионера хедж-фондов есть четкое представление о том, куда движется экономика.
Источник: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo.