Когда владелец недвижимости и застройщик (или инвестор) заключают долгосрочный договор аренды земли, арендатор и его кредиторы будут настаивать на том, что владелец собственности не может легко расторгнуть договор аренды земли в связи с неисполнением обязательств. Арендатор будет иметь широкие права на «лечение» своих дефолтов. Если арендатор не исправит ситуацию, кредитор арендатора имеет дополнительные права на исправление. Так или иначе, арендатор и его кредитор должны иметь возможность сохранить договор аренды. В результате владельцы недвижимости почти никогда не могут расторгнуть договор аренды земли, как бы им этого ни хотелось.
Один недавний случай в Нью-Йорке ознаменовал резкое отклонение от этого принципа. Это началось, когда арендатор перестал платить арендную плату. Владелец недвижимости неоднократно уведомлял арендатора и его кредитора о неисполнении обязательств, но арендную плату до сих пор никто не платил.
В качестве следующего шага владелец имущества решил не применять процедуру прекращения аренды, встроенную в договор аренды, которая требовала уведомления кредитора. Вместо этого владелец недвижимости подал иск о неуплате арендной платы в соответствии с законом Нью-Йорка, который допускает такое разбирательство. Собственник недвижимости не уведомил кредитора арендатора об этом судебном разбирательстве, поскольку ни договор аренды, ни закон не требовали такого уведомления. Когда арендатор по-прежнему не платил арендную плату, владелец недвижимости в конечном итоге расторгнул договор аренды, что стало последним событием в судебном разбирательстве по делу о неуплате.
В договоре аренды говорилось, что при любом расторжении договора аренды владелец недвижимости должен был предложить кредитору арендатора новый договор аренды взамен расторгнутого договора аренды. Судя по всему, кредитор не принял это предложение владельца собственности, поэтому договор аренды был расторгнут в результате судебного разбирательства по делу о неуплате, и кредитор не мог требовать замены аренды.
В качестве меры «Радуйся, Мария» для спасения своего залога кредитор попытался положиться на странный закон Нью-Йорка, который позволяет арендатору и его кредитору вернуть к жизни расторгнутый договор аренды, заплатив все, что причиталось по договору аренды. У арендатора есть год, чтобы совершить «выкуп» своей аренды. Если арендатор не выкупает аренду в течение этого времени, то кредитор арендатора имеет право сделать это, но в большинстве случаев только на следующий день после истечения срока выкупа арендатора и только до 2:00 в этот день.
В этом законе Нью-Йорка также говорится, что арендатор может отказаться от права выкупа. Практически каждая аренда в Нью-Йорке включает такой отказ, но кредитор в этом конкретном судебном процессе пытался доказать, что отказ арендатора не распространяется на кредитора. Суд не согласился. В какой-то момент кредитор объявил, что передумал и не желает осуществлять какое-либо право на выкуп, но это не помешало суду вынести решение против кредитора по этому вопросу. На этом залог кредитора закончился.
Любой кредитор против аренды земли может извлечь некоторые важные уроки из этого случая.
Во-первых, любой договор аренды должен требовать от владельца собственности уведомления любого кредитора о любой неуплате или других действиях, направленных на расторжение договора аренды. Недостаточно потребовать от собственника уведомить кредитора об использовании собственником имущества договорного права на прекращение аренды.
Во-вторых, если договор аренды дает кредитору право исправлять неплатежи арендатора, кредитор должен воспользоваться этими правами и не позволять владельцу собственности идти по какому-либо пути к принудительному исполнению условий аренды.
В-третьих, сложные и тщательно составленные положения договора аренды (или любого другого документа) иногда не охватывают все случаи, которые они должны охватывать. Здесь владелец недвижимости смог найти способ обойти процесс расторжения договора, встроенный в договор аренды, и добиться расторжения без участия кредитора.
Если бы кредитор действовал более агрессивно и уделял больше внимания, возможно, он смог бы сохранить свой залог.
Упомянутый случай Wells Fargo Bank, NA против Joseph E. Marx Co. Inc., Верховный суд штата Нью-Йорк, 159999/2019.
Источник: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/