«Пандемический бум продаж жилья закончился»: ставки по ипотеке взлетели до самого высокого уровня с 2009 года, поскольку ФРС оказывает давление на рынок жилья

Это самый высокий показатель для эталонного 30-летнего ипотечного продукта с августа 2009 года. Для сравнения: в последний раз, когда ставки по ипотечным кредитам были такими высокими, Барак Обама был всего через несколько месяцев после своего первого президентского срока, страна находилась в глубоком кризисе. Великая рецессия и Instagram еще не были запущены.

В последний раз, когда ставки по ипотечным кредитам были такими высокими, Барак Обама был всего через несколько месяцев после своего первого президентского срока, страна находилась в разгаре Великой рецессии, а Instagram еще не был запущен.

Средняя ставка по 15-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой выросла на 12 базисных пунктов за последнюю неделю до 4.52%. 5-летняя гибридная ипотека с регулируемой ставкой, индексируемая Казначейством, в среднем составляла 3.96%, что на 18 базисных пунктов выше, чем на предыдущей неделе.

Ставки по ипотечным кредитам примерно соответствуют доходности 10-летних казначейских облигаций.
TMUBMUSD10Y,
3.042%.
Но разница между средней ставкой по 30-летней ипотеке и 10-летней казначейской ставке в последнее время увеличилась.

С момента окончания Великой рецессии разница между ними в среднем составляла 1.7 процентных пункта, но в настоящее время она колеблется выше 2%. Если бы спред был ближе к историческим уровням, 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой все равно была бы ниже 5%.

Федеральная резервная система в значительной степени виновата в том, что ставки по ипотечным кредитам росли более быстрыми темпами, чем можно было бы ожидать, согласно анализу Одеты Куши, заместителя главного экономиста титульной страховой компании First American.
ФАФ,
-3.36%.
Инвесторы, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, уже учитывали ожидания того, что Федеральная резервная система продолжит повышать ставки в течение этого года в своем взгляде на ипотечный рынок.

Следовательно, кредиторы должны повышать ставки, которые они предлагают потребителям, чтобы они могли продолжать продавать свои кредиты инвесторам — именно эти продажи генерируют средства, используемые для выпуска большего количества ипотечных кредитов.

«Несмотря на то, что некоторые дополнительные ужесточения ФРС уже заложены в сегодняшние средние ставки по ипотечным кредитам, продолжающееся инфляционное давление по-прежнему может привести к еще большему повышению ипотечных ставок в ближайшие месяцы», — сказал Куши.

Повышение краткосрочных процентных ставок — не единственный способ влияния ФРС на ипотечный рынок. Сам центральный банк был покупателем ценных бумаг с ипотечным покрытием с начала пандемии. Так что теперь, когда ФРС будет сокращать свой баланс облигаций, включая эти ценные бумаги, это может повлиять на ликвидность на ипотечном рынке. Кредиторам придется компенсировать разницу за счет повышения ставок.

Уже недавние данные по рынку жилья показали огромное влияние роста ставок на покупателей жилья. «Пандемический бум продаж жилья закончился, и активность вернулась на допандемический уровень», — написали в исследовательской записке американский экономист Mizuho Securities Алекс Пелле и главный экономист США Стивен Ричиуто.

Понятно, что проблемы с доступностью, вызванные растущими ставками и более высокими ценами, охладили спрос среди покупателей жилья. Тем не менее, списки домов остаются немногочисленными и редкими. Это означает, что цены на жилье, вероятно, продолжат расти, хотя и более медленными темпами, поскольку, по мнению аналитиков, даже при сокращении числа покупателей не хватает недвижимости для роста.

И существует вероятность того, что рост процентных ставок также может снизить предложение домов на продажу. «Существующие домовладельцы имеют фиксированную ставку, когда их текущая ставка по ипотеке ниже преобладающей рыночной ставки по ипотеке, потому что есть финансовые препятствия для продажи своих домов и покупки нового дома по более высокой ставке по ипотеке», — сказал Куши.

Большинство экономистов ожидают, что рынок жилья стабилизируется, а это означает, что аукционные войны и непредвиденные обстоятельства вскоре могут уйти в прошлое.