Перспективы жилья, торговых центров, рабочих мест и другой недвижимости

Трипп управляет 144 миллиардами долларов в качестве главного директора по глобальным инвестициям и главы отдела инвестиций Nuveen Real Estate, одного из крупнейших в стране управляющих инвестициями в недвижимость, который в прошлом году приобрел недвижимость в США на сумму более 10 миллиардов долларов. В то время как многие другие инвесторы были настроены по-медвежьи в отношении торговой недвижимости, когда разразилась пандемия, Трипп правильно заметил возможности среди подмножества ритейлеров, которые правильно предвидели, как покупатели могут захотеть покупать во время пандемии. Трипп разговаривал с Баррон из Дэвидсона, Северная Каролина, о некоторых из ее последних противоречивых идей, в том числе о том, почему аренда может быть предпочтительнее владения домом, почему офисные помещения не мертвы, а также о лучших типах торговых центров, жилья для пожилых людей и промышленных предприятий. Далее следует отредактированная версия нашего разговора.

Баррон: Каково состояние рынка жилья?

Карли Трипп: В США по-прежнему не хватает от трех до пяти миллионов квартир. Жилищный кризис оставил много рубцовой ткани; инвесторы боялись инвестировать, а строители домов строили медленно. У нас было целое десятилетие недостроения, и теперь мы играем в догонялки. Ввод жилья в многоквартирных домах находится на рекордно высоком уровне. Задержки доставки увеличились в среднем с семи месяцев до более чем 16 месяцев. Это идеальный рецепт для укрепления общего рынка жилья.

Цены на жилье взлетели. Это пузырь?

После пандемии было много положительных отзывов, но люди не учитывают, что ставки по ипотечным кредитам так сильно упали. Если вы посмотрите на медианные цены на жилье в период с 2006 по 2021 год и сопоставите их со стоимостью ипотеки на основе сегодняшних ставок, дом за 250,000 2006 долларов в 400,000 году будет сегодня стоить дом за 20 2007 долларов. Даже на XNUMX крупнейших композитных рынках с поправкой на инфляцию мы вернулись к уровню XNUMX года. Я не думаю, что это пузырь.

Вы беспокоитесь о доступности?

Да, во многом из-за низкого предложения доступного жилья. Доля новых домов, [продающихся по цене] 200,000 2 долларов или меньше, составляет менее 2022% от [доступных] запасов. Люди просто не строят меньшие, более доступные стартовые дома. Если строитель может максимизировать прибыль и строить по более высокой цене, он так и делает. В XNUMX году одна из областей, которые мне нравятся, — это доступное жилье, которое недостаточно обеспечено и недостаточно обслуживается. Мы видим, что там появляется больше государственно-частных партнерств, и если проект Build Back Better будет реализован, большая часть [денег] будет направлена ​​​​на строительство доступного жилья.

Также растет группа людей, которые хотят арендовать жилье, а не владеть им — одна из причин, по которой нам нравится развивающаяся область аренды на одну семью. Когда мои родители создавали семью, создание богатства происходило от владения домом. Сегодня у многих людей есть другие способы получить доступ к созданию богатства. Прямо сейчас вы можете инвестировать этот первоначальный взнос в рынок, биткойн или Robinhood. Потребители становятся более осведомленными в том, как инвестировать свои доллары, и что у них есть выбор, что делать со своими деньгами.

Где в стране вы находите больше всего возможностей?

Модели миграции были ошеломляющими. Этот исход из прибрежных городов в Солнечный пояс — через Каролину, Джорджию и Техас — был массовым. Жизнь на открытом воздухе в более теплом климате с доступом к пляжам и горам — это то, как люди хотят жить сегодня, и налоговые льготы для корпораций также имеют первостепенное значение. Технологии создали такие микрогородские районы по всей территории США, которых раньше не существовало. Есть много мест, где люди могут получить оплачиваемую работу и доступ к образованию для своих семей. Прибрежные города никуда не денутся, но рассеивание населения намного больше.

Я также люблю жилье 55+, где есть ощущение единомышленников, близких к выходу на пенсию, или пустых гнезд, у которых есть доступ к теннису, пиклболу и физическим удобствам, [рядом] с членами семьи. Существует больший риск сбоев для таких вещей, как уход за памятью, который может измениться, если изменится технология.

Как эта миграция повлияет на перспективы офисных помещений?

Компании осознают преимущества наличия людей в одном месте и необходимость привлекать людей обратно в офис. Итак, вы видите [удобства, такие как] еда и спортивные залы. Многие крупные институциональные и частные инвесторы снова собираются сделать ставку на трофейные офисы на прибрежных рынках. Это откроется снова в 2022 году.

Какая часть рабочей силы, как ожидается, вернется в офис?

В долгосрочной перспективе сбои и снижение спроса [на офисные помещения], вероятно, составят 10%. Это будет варьироваться в зависимости от местоположения и типа. Мы по-прежнему очень оптимистично настроены в отношении специализированной собственности, такой как студии, медицинские центры и небольшие офисные здания с большим количеством удобств по всему Солнечному поясу. На многих рынках, где люди переезжают, предложения офисных помещений недостаточны. Впереди еще много положительных моментов. Выбор является ключевым, и существует некоторый риск, связанный с необходимостью перехода от использования большого количества углерода к использованию с нулевым чистым выбросом. Нет большего риска для этого [энергетического] перехода, чем в офисных помещениях.

Говоря об энергетическом переходе, как инвесторы в недвижимость должны думать об изменении климата и декарбонизации?

Nuveen Real Estate взяла на себя обязательство свести к нулю [выбросы] к 2040 году. Мы сосредоточены на оценке каждого отдельного актива, которым мы владеем, и [анализ] всего, что мы покупаем, включает затраты на переход. Откровенно говоря, нам нужна более качественная возобновляемая сеть в США. Каждый из наших объектов проходит через модель, которая оценивает риск шторма, пожара и наводнения, а также местный нормативный риск на уровне детализации между улицами. Например, сюда входит топография: Нью-Йорк может строить дамбы, а Майами — нет, потому что земля — это губка. Мы оцениваем все это исходя из стоимости, подверженной риску. Если за 20 лет она окажется слишком высокой, мы не будем инвестировать.

Как рост процентных ставок повлияет на возможность?

Недвижимость, как правило, работает лучше, чем другие [области] во времена инфляции. У вас есть встроенные структуры аренды с ежегодным увеличением, которые, как правило, опережают инфляцию, и структуры, которые проходят через любое увеличение расходов арендаторов. Но инфляция представляет собой огромный риск для нашей экономики, а движущие силы и факторы, способствующие инфляции, представляют собой еще больший риск.

Как я знаю?

Посмотрите на нехватку рабочей силы; это никогда не бывает хорошо. Нехватка поставок займет много времени, чтобы справиться с системой, и зависит от тактики международных географических регионов в отношении Covid. Мы также имеем дело с скороваркой инфляции. ФРС занимает более ястребиную позицию, но может контролировать только краткосрочные ставки. Инвесторы контролируют долгосрочные ставки, поэтому очень внимательно следите за кривой доходности. Это будет самый большой опережающий индикатор [проблем]. Если кривая доходности начнет становиться более плоской, и если [ФРС] продолжит повышать краткосрочные ставки, а спрос на долгосрочном удержит ставки относительно низкими, это меня обеспокоит. Обратите внимание, если [кривая доходности] выравнивается и определенно инвертируется.

Что это значит для вашего портфолио?

Мы продолжаем инвестировать туда, где у нас есть твердые убеждения, а именно в жилье как необходимости. Промышленность по-прежнему недопоставляется. Мы являемся седьмым по величине владельцем промышленной собственности в США [склады, логистические объекты и недвижимость последней мили, которая служит последней точкой между цепочкой поставок и доставкой конечному потребителю]. Мы сдаем площади ежедневно и воочию убеждаемся, насколько они сильны. Признаков замедления пока нет. Спрос продолжает опережать любые предыдущие рекорды с точки зрения общего объема лизинга. В промышленных предприятиях уровень вакансий составляет менее 4%.

Учитывая рост электронной коммерции и переход к управлению запасами «точно в срок», спрос на «последнюю милю» в последние годы увеличился, и это наша цель. Мы также настроены оптимистично в отношении альтернативных секторов, таких как складские помещения и медицинские кабинеты (оба основаны на необходимости), а также наук о жизни, которые имеют невероятные попутные ветры.

Существует много пессимизма в отношении розничной торговли, особенно в торговых центрах.

Был ли у нас избыток предложения в обычной розничной торговле? Абсолютно. По сравнению с любой другой промышленно развитой страной у нас в пять раз больше розничной торговли. Но за последние 10 лет не было нового предложения в процентах от розничного фонда, и оценки предполагают сокращение розничного запаса на 25%, в первую очередь связанное с переходом на многофункциональное, многоквартирное, медицинское или промышленное оборудование. следующие пять лет.

В то время как розничная торговля была сильно ориентирована на местоположение, теперь мы знаем, что те, кто ориентирован на омниканальность, имеют гораздо более устойчивую потребительскую базу. Я всегда смотрю на доходы Target как на показатель. У них отличный омниканальный интерфейс и инфраструктура, и они продают множество товаров — продукты питания, одежду, книги. Вы можете забрать товар из магазина в тот же день, доставить его или купить на улице. Интерфейс прост в использовании. Вы видите, как инвесторы возвращаются в розничную торговлю. Четвертый квартал был первым, когда чистые открытия новых магазинов превысили чистые закрытия, и лизинг начал расти благодаря некоторым ритейлерам.

Делаете ли вы что-нибудь по-другому, когда ставки растут?

Стратегически самая большая область — это то, как вы финансируете вещи. Мы переходим от структур с плавающей ставкой к структурам с фиксированной ставкой, чтобы хеджировать часть этого риска. Мы также оцениваем возможности увеличения доли заемных средств и фиксируем долгосрочный долг с фиксированной ставкой, учитывая, что ставки были на историческом минимуме.

Значит, торговый центр не умер?

Те, у кого хорошая аренда и не слишком большие [имеют больше шансов выжить]. Я очень сильно отношусь к открытым торговым центрам / центрам образа жизни. Закрытые, больше ориентированные на туристов торговые центры, такие как на Гавайях, в Лас-Вегасе или Орландо, будут по-прежнему хорошо себя чувствовать. Крупноформатная и закрытая розничная торговля будет сложной задачей.

Каково будущее недвижимости?

У нас есть некоторые удивительные науки о жизни [свойства], которые подобны маленьким городам. В Сан-Диего есть одно, где есть футбольные поля, пивные сады и места, куда хочется пойти поработать. Даже в нашей штаб-квартире в Нью-Йорке есть потрясающий тренажерный зал, комнаты для медитаций, ружья Thera, бар/кафе и пчеловоды на крыше, стремящиеся обеспечить устойчивость популяции медоносных пчел.

Спасибо, Карли.

Написать Решма Кападиа в [электронная почта защищена]