Магия ООО в инвестировании в недвижимость

Если вы смотрели мои онлайн-видео, читали мои книги или блог, вы, несомненно, слышали, как я рассказываю об ООО при инвестировании в недвижимость. ООО, на мой взгляд, является фундаментальной единицей защиты конфиденциальности и защиты активов. ООО не являются идеальным средством для каждого инвестора в любой ситуации, но в большинстве случаев, если вы владеете недвижимостью, сдаваемой в аренду, вы должны знать об ООО и о том, как их использовать.

В моем последнем сообщении в блоге я кратко объяснил стандартную формулу, которую я рекомендую для использования ООО при инвестировании в недвижимость. Я предоставлю более подробную информацию об этой пошаговой формуле в следующем посте. А пока поговорим об ООО в целом.

ООО имеют ряд преимуществ перед обычными корпорациями. Во-первых, они не создают налогооблагаемого события, когда вы въезжаете в них и вывозите их (при условии, что вы делаете надлежащие налоговые выборы). Во-вторых, они обеспечивают защиту конфиденциальности, о которой я говорил в своем последнем посте. Когда люди не знают, что вы владеете собственностью, они не могут использовать эту информацию против ваших интересов. Период.

В-третьих, и, возможно, это самое главное, они защищают вас от ответственности. ООО не просто так называют «компаниями с ограниченной ответственностью» — их цель — ограничить размер ущерба, который вы можете понести в судебном процессе. ООО предлагают два типа защиты активов: внутри и внешнюю.

Под «внутренней защитой» я подразумеваю, что они предотвращают ущерб, причиненный имуществу, принадлежащему LLC, и не становятся вашими. личного обязанность. Если кто-то поскользнется и упадет на обледенелом тротуаре перед вашей арендуемой недвижимостью, адвокаты истца не смогут развернуться и забрать все, что вы лично своя. Однако, если бы собственность была под вашим именем, они могли бы сделать именно это.

Под «защитой извне» я подразумеваю, что, используя ООО при инвестировании в недвижимость, вы можете предотвратить понесенный вами ущерб. внешнюю LLC от поглощения всей недвижимости, которой вы владеете. Другими словами, если вы делаете что-то, что вызывает личный иск — скажем, вы причиняете кому-то вред своим автомобилем — адвокаты истца не могут просто преследовать вашу недвижимость как средство взыскания платежа. Вы не владеете недвижимостью лично; он принадлежит ООО.

ООО требует денег для создания и обслуживания, но эти деньги потрачены не зря. Когда я только начинал как юрист, дающий советы инвесторам в недвижимость, я часто слышал, как клиенты возражали против стоимости, которая может составлять, скажем, 800 долларов в год на ООО. Итак, я бы сгруппировал все имущество моих клиентов под знаменем одного ООО, чтобы сэкономить им часть расходов на регистрацию.

Позже я понял, что этот подход был неправильным. Что вы действительно хотите сделать, так это установить «коробку» вокруг каждого отдельного свойства. Почему? Таким образом, ущерб, возникающий в пределах одной собственности, остается ограниченным этой собственностью, а не потенциально распространяется на все другие свойства в пределах LLC. Вы хотите защитить свой общий доход от аренды, чтобы, если что-то пойдет не так с одним из ваших объектов недвижимости, самое большее, что вы потеряете, это это отдельное имущество и его доход, а не Найти ваших свойств и Найти своего дохода. Вот почему я теперь рекомендую создать одно ООО для каждой собственности, которой вы владеете. (По крайней мере, до определенного момента. Когда вы дойдете до точки в своем бизнесе, когда вы будете владеть десятками объектов недвижимости, вы можете начать объединять их в несколько ООО.)

Когда дело доходит до защиты имущества, не полагайтесь исключительно на страховое покрытие; существует много, много ситуаций, которые страховка не покрывает. И умные поверенные попытаются возместить ущерб за пределы вашего полиса. Подумайте об использовании ООО.

Помните и об этом: ООО нельзя использовать повсеместно. Я видел, как люди создавали ООО, чтобы попытаться защитить свои драгоценности и моторные лодки. Но ООО должно иметь законное бизнес Цель. Когда дело доходит до использования LLC в инвестициях в недвижимость, эта бизнес-цель — ваш доход от аренды.

Если вы в настоящее время не используете ООО для получения дохода, поговорите со своим юристом по недвижимости.