Обвал цен на жилье, который может разрушить ваши финансы

Цены начинают падать. Просрочки по ипотеке начинают расти. Застройщики разоряются, а другие прекращают работу над домами, которые больше не могут продать.

Когда на этой неделе будут опубликованы последние данные о ценах на жилье в Великобритании, все будут искать признаки того, что рынок начинает рушиться. Но есть рынок, о котором нам следует беспокоиться гораздо больше — американский.

Есть много признаков серьезного спада в сфере недвижимости в США: продажи домов снижаются 12 месяцев подряд, что является самым слабым набором показателей за более чем десятилетие. Тот, кто думает, что это чисто американское дело, обманывает себя.

Если рынок США рухнет, экономика погрузится в рецессию. и это разлетится по всему миру. Если будут убытки по ипотеке, это поставит под угрозу стабильность финансовых рынков. Это определит, что Федеральная резервная система будет делать с процентными ставками, что повлияет на экономику каждой страны. В 2008 году крах рынка низкокачественной ипотеки спровоцировал глобальный финансовый кризис. Это случалось раньше, и это может случиться снова.

Процентные ставки выросли в четыре раза по сравнению с прошлым годом, британский рынок недвижимости не выглядит здоровым. На прошлой неделе Rightmove сообщила, что цены на жилье остановились, и это самые слабые цифры с тех пор, как онлайн-агентство начало собирать данные. Королевский институт сертифицированных оценщиков сообщил, что рынок был самым слабым с 2009 года. Тем не менее, вряд ли это катастрофа, по крайней мере, пока. Цены стабильны и пока не падают, по крайней мере, не очень значительно.

Совсем другая картина по ту сторону Атлантики. Во многих крупных городах цены сейчас падают в абсолютном выражении. В Сан-Франциско, где сконцентрированы многие технические увольнения, в этом году они сократились на 7%. В Окленде они снизились на 4.5%, а в Нью-Йорке — на 1%.

Тем временем с Федеральной резервной системой продолжая агрессивно повышать процентные ставки, а учитывая, что инфляция упорно отказывается взять под контроль, перспективы становятся все более мрачными. Действительно, данные, опубликованные в пятницу, показали рост продаж новых домов в январе, но в годовом исчислении они по-прежнему ниже почти на четверть по сравнению с прошлым годом. Это еще не крах, но очень близко к нему.

История продолжается

От того, что произойдет с ценами на жилье, зависит, произойдет ли жесткая или мягкая посадка. Федеральная резервная система пытается придумать самый сложный трюк в стратегии центральных банков; замедлить экономику и вернуть инфляцию под контроль, но не спровоцировать полномасштабную рецессию.

Звучит достаточно просто, но на практике добиться этого очень сложно. То, что произойдет с рынком жилья, станет ключом к его успеху или неудаче. Если рынок недвижимости стабилизируется, но в целом останется на одном уровне в течение года, то потребительский спрос лишь немного ослабнет, и ничего страшного, кроме легкого замедления, ждать не приходится.

Если цены упадут, это будет совсем другая история, когда спрос рухнет, а полномасштабный спад почти неизбежен. И если США войдет в рецессию, как и остальная мировая экономика — потому что Америка — это единственное, что ее держит.

Затем крах жилья отразится на финансовых рынках. На рынке США имеется непогашенный ипотечный долг в размере 18 триллионов долларов (15 триллионов фунтов стерлингов) по сравнению с 14 триллионами долларов в 2007 году на пике последнего бума. Правила ипотеки означают, что намного проще просто уйти от своих долгов, чем в Великобритании. Вы теряете свой дом, и ваш кредитный рейтинг ухудшается, но если ваша недвижимость значительно падает в цене, она все еще может быть привлекательным вариантом.

Хуже того, несмотря на ужесточение регулирования, ипотечные кредиты по-прежнему оформляются и продаются по всему миру. В действительности платежеспособность американской финансовой системы по-прежнему критически зависит от состояния рынка жилья. Если он начнет рушиться, он может легко разрушить банки, хедж-фонды и управляющих фондами, а это очень сильно ударит по остальной части мировой экономики.

Наконец, он будет определять денежно-кредитную политику, не говоря уже о вероятном исходе следующих президентских выборов. Ожидается, что Федеральная резервная система повысит процентные ставки не более чем на один процентный пункт, а затем снова начнет мягкое смягчение. Но если цены на жилье рухнут, все ставки сняты.

Считает ли Джером Пауэлл, председатель ФРС, спасение рынка своей работой, или он сделает контроль над инфляцией приоритетом? Или он немедленно изменит курс и резко снизит процентные ставки, чтобы спасти рынок, опасаясь повторения ошибок 2007 и 2008 годов?

И даже если бы он это сделал, можно ли остановить коллапс собственности, если он начался, или он превратится в полномасштабную панику? Ни у кого нет ни малейшего представления, включая, по всей вероятности, и саму ФРС. Но одно несомненно. Будет очень грязно.

Фондовый рынок делает ставку на то, что это будет идеально выполненная мягкая посадка, но это не так. Финансовый крах 2008 года начался с рынка жилья США, когда ипотечные кредиты ипотечного кредитования ипотечного кредитования ипотечного кредитования ипотечного кредитования ипотечного кредитования ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов ипотечных кредитов стали ненадежными, что привело к краху банков во всех крупных экономиках.

Мы все внимательно следим за ценами на жилье в Великобритании, но сейчас именно шаткий американский рынок представляет собой самую большую угрозу для мировой экономики.