Общество домовладельцев было ошибкой

Ассоциация Атлантика только что опубликованный новая статья что делает некоторые из тех же моментов о домовладении, что и мой недавно выпущенная глава in Расширение прав и возможностей нового американского рабочего. На самом деле, это делает некоторые из те же аргументы я делал годами.

Название статьи в значительной степени говорит само за себя: Общество домовладельцев было ошибкой. Автор, Иерусалим Демсас, считает, что «К недвижимости следует относиться как к потреблению, а не к инвестициям», предпосылка, которой многие американцы должны были бы следовать.

Демсас указывает на то, что «Покупать дешево и продавать дорого, когда актив, о котором мы говорим, находится там, где вы живете, — довольно абсурдный совет. Люди хотят жить рядом с семьей, рядом с хорошими школами, рядом с парками или в районах с желаемыми удобствами, а не торговать своим местоположением, как грошовыми акциями». Она также отмечает, что «Дом привязан к определенному географическому положению, уязвим для местных экономических и экологических потрясений, которые могут свести на нет стоимость земли или самой постройки именно тогда, когда она вам понадобится».

Все это хорошие моменты и веские причины не рассматривать свой дом как инвестицию.

Демсас также отражает аргумент, который я привел в мои банковские показания в Сенате в октябре 2021 г.:

Хотя собственный капитал часто представляет собой значительную часть богатства многих американцев, покупка дома может быть рискованным вложением, которое полностью зависит от роста цен на жилье, что в корне противоречит тому, что жилье становится более доступным.

Хотя Демсас не вникает в это, эта зависимость от повышения цен на жилье представляет собой еще большую проблему, учитывая, что федеральная жилищная политика направлена ​​на поощрение все большего и большего ипотечного долга с низким уровнем капитала. Это делает покупку дома особенно рискованной для тех, кто борется за более стабильный доход.

Я серьезно сомневаюсь, что сенатор Элизабет Уоррен (D-MA) поддержала бы поддерживаемые федеральным правительством инвестиции в фондовый рынок с использованием заемных средств для всех американцев, но это фактически то, что делает федеральная жилищная политика. (Да, она явно желает поддерживать «Уолл-Стрит» и «крупные банки», когда ей это удобно, но оставим это для другой колонки.)

На самом деле, по крайней мере, в течение последних 20 лет, цены на жилье демонстрировали такую ​​же волатильность, как и рынки акций. Эти факты не остались незамеченными даже другими писатели в Атлантике. Но до сих пор не совсем ясно, какую альтернативную политику поддерживает Демсас.

Мы, безусловно, согласны с тем, что политика поощрения домовладения и пренебрежительного отношения к аренде вредна. И мы, кажется, согласны с тем, что со стороны федеральных чиновников лицемерно поддерживать так называемые программы доступного жилья, одновременно продвигая политику, которая повышает цены на жилье.

Что касается конкретных изменений федеральной политики, я не уверен. Надеюсь, Демсас посмотрит мою главу и напишет новую статью. (Даже если она со мной не согласна.)

Широкая точка зрения, которую я делаю в новой книге Катона, как и в большинстве статей, которые я пишу о жилищном финансировании, заключается в том, что федеральная политика почти полностью направлена ​​на повышение спроса. Это проблема, поскольку предложение на рынке жилья всегда ограничено по сравнению со многими другими видами потребительских товаров. Также фактом является то, что эти ограничения поставок часто обусловлены государственными и местными правилами и положениями. То есть многие желаемые локации уже «набиты» жильем, и с этим могут что-то поделать только изменения местного самоуправления, хотя даже те изменения вряд ли будут иметь серьезные краткосрочные последствия.

Учитывая эту реальность, лучшее, что может сделать федеральное правительство, — это прекратить стимулировать спрос. Но это противоположно тому, что федеральное правительство делало в течение (по крайней мере) последних 50 лет.

В 1930-х годах все федеральное участие действительно начало расти, в основном в попытке увеличить количество рабочих мест. Но где-то по пути все риелторы, строители и финансисты сообразили, что лучше работать политики. Теперь у нас есть полный беспорядок, который однозначно сделал жилье менее доступным, специально для люди с низким доходом.

Федеральный налоговый кодекс способствует ипотечной задолженности. Базельские требования к капиталу поощряют владение обеспеченными государством ценными бумагами с ипотечным покрытием (MBS). А Fannie Mae и Freddie Mac уже давно пользуются особым статусом по отношению к частным компаниям. Частный сектор не может конкурировать с федеральным правительством, поэтому предоставление государственного ипотечного страхования и (даже неявных) федеральных гарантий для MBS имело предсказуемый эффект.

С 2009 по 2020 год годовая доля Fannie и Freddie в общий рынок MBS в среднем составлял 70 процентов, хотя их уставы прямо запретить чрезмерное использование своих объектов. Включая ценные бумаги Ginnie Mae, обеспеченные ипотечными кредитами FHA, федеральная доля рынок MBS составлял в среднем 92 процента в год..

Однако мало кто помнит, что до кризиса 2008 года ситуация не сильно отличалась. От 1996 - 2007Годовая доля Fannie and Freddie на общем рынке MBS составляла в среднем 60 процентов, что лишь примерно на 10 процентных пунктов ниже посткризисной доли.

Нет смысла просить о дополнительной федеральной помощи, потому что именно слишком большая федеральная помощь привела нас сюда. Федеральная политика постоянно увеличивает спрос, облегчая получение ипотечных кредитов. В Конгрессе, похоже, нет импульса, чтобы обратить эту тенденцию вспять, и только дурак скажет, что это не имеет ничего общего с особыми интересами.

Если я ошибаюсь в этом, то новый Конгресс может начать с самого низкого из низко висящих фруктов. Он может запретить Fannie и Freddie финансировать ссуды на загородные дома и может обеспечить соблюдение положений их уставов о чрезмерном использовании. Потом может запретить им финансирование дома стоимостью более 1 млн долларов и требуют, чтобы «покупатели жилья впервые» те, у кого никогда не было жилья.

Я не собираюсь задерживать дыхание.