Большой обвал недвижимости 2022 года

«В будущем возможен рынок жилья 1970-х годов»

Теперь у нас есть «Тройной удар» в 2022 году. В дополнение к волатильным бедам рынка акций и облигаций, жилье только что испытало худший двухмесячный удар с 2008 года и уничтожило прибыль за год.

Индекс Winans Real Estate Index (WIREI)™ отслеживает цены на новое жилье в США с 1830 года. Основываясь на последних данных о ценах, опубликованных Бюро труда и статистики США, WIREI сообщил о снижении на 16.3% по сравнению с рекордными уровнями мая.

Диаграмма 1: Индекс недвижимости Winans, 2007–2022 гг.

В то время как многие люди сразу же думают о пузыре 2008 года, когда речь заходит о медвежьих рынках недвижимости, лучшим примером является сравнение сегодняшнего экономического климата с высокой инфляцией и ростом процентных ставок 1977-82 годов. Я помню это время болезненно хорошо. Мой отец владел компанией по строительству жилых домов, а я работал в крупной риелторской конторе на первом курсе колледжа. Сказать, что «это было непростое время в сфере недвижимости», — значит мягко преуменьшить:

Диаграмма 2: Индекс недвижимости Winans, 1977–1982 гг.

Что история говорит нам ожидать?

· Боковой рынок жилья в течение многих лет – как показано на графике выше, цены снизились на 7% во второй половине 1979 года и в основном торговались в боковом диапазоне до конца 1982 года, когда Федеральная резервная система продолжала свою войну с высокой инфляцией с помощью жесткой денежно-кредитной политики.

· Постоянная нехватка материалов и рабочей силы — использование «закрепляющего верха» будет дорогим и трудоемким из-за нехватки после Covid и роста затрат на рабочую силу. Полностью отремонтированную недвижимость будет легче продать независимо от «местоположения, местонахождения и еще раз места».

· Более жесткое ипотечное кредитование – поскольку круг квалифицированных покупателей будет уменьшаться из-за более высокой стоимости займа и больших первоначальных взносов, продавцам придется «нести бумаги» и занимать вторую позицию после ипотеки в течение нескольких лет.

· Не является рынком покупателя или продавца – при больших спредах между ценами покупки и продажи объем продаж будет продолжать снижаться до тех пор, пока условия кредитования не улучшатся.

· Более высокие налоги на инвестиции. Поскольку для получения права на обычные ипотечные кредиты потребуются более высокие первоначальные взносы, покупателям следует рассмотреть возможность получения кредита по плану 401k или маржинального займа с инвестиционного счета вместо уплаты высоких налогов, связанных с инвестициями, от продажи акций.

Из-за мягкой денежно-кредитной политики, проводимой с 2009 года, у нас был чертовски бычий рост цен на жилье: индекс недвижимости Winans вырос на 104%!

Однако всем ликвидным партиям приходит конец!

С 1850 года многолетние медвежьи рынки жилья в США происходят в 16% случаев, и, хотя мы надеемся, что это замедление будет недолгим, низкие ставки по ипотечным кредитам последнего десятилетия не вернутся при нашей жизни.