Новая политика комиссий FHFA окажет еще большее повышательное давление на цены на жилье

В январе Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) объявили, что повысят авансовые платежи эта Фанни МэйФНМА
и Freddie Mac взимают плату за ипотечные кредиты на вторые дома. В октябре, Агентство объявило, что будет реализовывать «целевое увеличение авансовых платежей по большинству кредитов на рефинансирование с обналичкой».

Оба шага хороши для федеральной политики жилищного финансирования. Федеральное правительство не должно заниматься удешевлением покупок для людей. второй домов, а федеральные кредитные субсидии не должны дополнительно вознаграждаться более легким обналичиванием акций.

Тем не менее, жилищные лоббисты, которые, конечно же, против Эти изменения- можно спать спокойно. Администрация Байдена не собирается перекрывать федеральный кран.

Фактически, в рамках текущего пересмотра системы гарантийных сборов Fannie и Freddie (их г-сборы), FHFA также уничтожение авансовые платежи за несколько программ для одной семьи. Эти изменения являются плохой политикой жилищного финансирования. Вот краткое изложение сборов, которые FHFA устранит.

• Покупатели жилья, впервые покупающие жилье со средним доходом по региону (AMI) или ниже на большей части территории США (и ниже 120 процентов AMI в районах с высокими затратами).
• HomeReady и Home Возможные кредиты (флагманские доступные ипотечные программы Fannie's и Freddie).
• Кредиты HFA Advantage и HFA Preferred (Fannie's и Freddie's кредиты с низким первоначальным взносом, доступные соответствующим агентствам жилищного финансирования).
• Односемейные кредиты в поддержку программы «Обязанность служить».

По данным FHFA, агентство устраняет эти сборы, чтобы «содействовать устойчивому и справедливому доступу к доступному жилью». Время странное, однако, учитывая предполагаемую приверженность администрации борьбе с инфляцией.

Отмена этих сборов не сделает жилье более доступным. Они могут сделать ипотека легче получить, но они окажут повышательное давление на цены на жилье, особенно в нижнем ярусе рынка.

Эти изменения также демонстрируют, насколько мало похожа американская система жилищного финансирования на свободный рынок.

Для перспективы Fannie и Freddie объединились имели не менее более 50% всех выданных ипотечных кредитов с 2007 г.. И их доля в настоящее время стоит на уровне 62 процентов. Их доля общий рынок ипотечных ценных бумаг (MBS), по данным Ассоциации индустрии ценных бумаг и финансовых рынков (СИФМА), в среднем 70 процентов с 2009 по 2020 год. (Кстати, если мы включим Ценные бумаги Джинни Мэй- те, которые поддерживаются ипотечные кредиты FHA-The федеральный доля рынка MBS в среднем составляла 92 процента в год.)

Таким образом, FHFA, государственное учреждение, может в одностороннем порядке изменять комиссионные — компонент общей цены, — которые заемщики платят на большинстве ипотечных рынков. Американцам следует подумать об этой ситуации, когда они расстраиваются из-за цены на жилье так высоко. Система жилищного финансирования, основанная на свободном предпринимательстве, не будет похожа на американскую систему.

Несмотря на это, детали показывают, насколько контрпродуктивными будут эти последние исключения сборов для так называемой политики доступного жилья в Америке.

Во-первых, изменения устранят авансовые платежи для тех, кто покупает жилье впервые. в среднем дохода в своем географическом регионе. Помимо полного устранения любых претензий на то, что изменения помогают покупателям с низким доходом, термин «покупатель жилья впервые» на самом деле не означает первыйпокупатель жилья. Это устранение платы обеспечивает массивный покупательский стимул.

Отдельно, Программа Fannie HomeReady «обслуживает покупателей жилья с низким доходом, у которых нет накопленного большого первоначального взноса». Чтобы иметь право на участие, «первые» заемщики имеют право, если они зарабатывают не более 80 процентов AMI, имеют кредитный рейтинг не менее 620 и имеют 3-процентный первоначальный взнос. (Покупатели могут, конечно, получить эти 3 процента от грантов или любого количества программы помощи при первоначальном взносе). Фредди Главная Возможные кредиты имеют аналогичные требования, хотя они также доступны для людей, у которых нет кредитного рейтинга.

Если этого недостаточно, у Fannie и Freddie также есть свои Преимущество HFA и привилегированный кредит HFA программы. Это специальные кредитные программы с низким первоначальным взносом, доступные только соответствующим агентствам жилищного финансирования (HFA). Эти HFA, конечно, являются правительственными учреждениями штата, частью государственно-федеральной системы, которая была построена чтобы помочь покупателям жилья во всем, от советов до грантов. (По данным Национального совета государственных жилищных агентств, выпуск Государственная книга цифровой истории HFA 2021 отмечена «полвека государственного сотрудничества, инноваций и воздействия HFA». Не беспокойтесь о постоянной проблеме доступности, HFA имеют долгую историю инноваций и влияния..)

Наконец, у Fannie и Freddie есть отдельные кредитные программы для односемейных кредитов в рамках их программ Duty to Serve. Эти программы в основном ориентированы на покупателей с низким доходом. на так называемых недостаточно обслуживаемых рынках, включая сельские районы и промышленное жилье.

Таким образом, в сети этот последний раунд изменений платы не представляет собой какого-либо серьезного изменения политики. В Соединенных Штатах по-прежнему существует система финансирования жилищного строительства, в которой доминирует государство, и она в значительной степени ориентирована на упрощение получения кредитов с минимальным вкладом денег.

Этот подход не только рискованное предложение для кредиторов и покупателей, но это также толкает цены вверх. Печально, но весьма вероятно, что чиновникам потребуется еще как минимум 50 лет, чтобы усвоить эти уроки.

Как я уже неоднократно отмечал, все типичный американец должен предъявить существующую систему жилищного финансирования чрезмерная задолженность, высокая стоимость жилья, нестабильные цены на жилье, чрезмерное регулирование и череда федеральных дотаций. Уровень домовладения почти именно там, где он был до расширения зависимости от Fannie и Freddie; повышение цен на жилье имеет стабильно опережает доход рост, и налогоплательщики были вынуждены раскошеливаться сотни миллиардов долларов помощи.

Администрация может делать вид, что делает что-то, чтобы сделать жилье более доступным, но достижение этой цели будет означать уход от существующей системы.