Повышение ставок Федеральной резервной системы охлаждает рынок жилья, но реформы землепользования все еще необходимы

С весны 2022 года целевая ставка ФРС по федеральным фондам, которая представляет собой процентную ставку, которую банки взимают друг с друга за кредиты овернайт, увеличилась. до 2.5%, по сравнению с 0.25% в феврале. Действия ФРС повысили процентные ставки по всему, от кредитных карт до ипотечных кредитов. Более высокие ставки по ипотечным кредитам начинают снижать цены, но более низкие цены будут носить временный характер без увеличения предложения, необходимого для того, чтобы сделать жилье более доступным.

Средние ставки по ипотечным кредитам на 30 и 15 лет находятся на самом высоком уровне с 2009 года, как показано на рисунке ниже из последнего отчета Американского форума действий. жилищный справочник Томас Уэйд. 30-летняя ставка почти вдвое больше, чем в 2021 году, а 15-летняя ставка уже выросла более чем вдвое.

Несмотря на это увеличение, обе ставки по-прежнему близки к историческим минимумам и ниже 6–7%, которые были нормой с 2001 по 2009 год.

Хотя процентные ставки могут быть невысокими по историческим меркам, недавнее повышение по-прежнему вызывает падение цен. Индексы цен на жилье Case-Shiller и FHFA начали выравниваться, как показано на двух рисунках ниже.

Изменения цен в годовом исчислении для обоих индексов также снизились до 15% для сводного индекса Кейса-Шиллера по 20 городам и до 16% для индекса FHFA. Оба были 19% в 2021 году.

Настроения строителей снижаются в ответ на снижение цен и замедление роста цен. NAHB/Уэллс ФаргоWFC
Индекс рынка жилья, созданный на основе опроса строителей, которые оценивают продажи жилья и ожидания, упал до самого низкого уровня с момента начала пандемии, как показано ниже.

Слабый спрос и настроения застройщиков проявляются в новостройках. На рисунке ниже видно, что запуски замедляются во всех четырех регионах страны.

Меньшее количество новостроек будет сдерживать предложение новых домов и может замедлить падение цен на жилье, поскольку предложение приспосабливается к более низкому спросу, вызванному ростом процентных ставок. Хотя это может быть хорошо для нынешних домовладельцев, которые столкнутся с меньшим падением собственного капитала в краткосрочной перспективе, это плохо для доступности жилья в долгосрочной перспективе. В стране имеется значительное нехватка жилья— от 6 миллионов до 10 миллионов единиц, — что снижение числа новостроек только усугубит ситуацию. Нехватка жилья на рынке жилья проявляется в количестве вакантных квартир и арендных площадей, которые находятся на самом низком уровне за последние 10 лет.

Нам нужно больше жилья всех типов в Америке, чтобы сделать жилье более доступным в долгосрочной перспективе. Вызывает разочарование, хотя и неудивительно, тот факт, что строительство новых домов сокращается в ответ на более слабый спрос и более низкие цены.

Однако было бы ошибкой обвинять ФРС в проблемах рынка жилья. ФРС делает все необходимое для сдерживания безудержная инфляция из-за слишком больших государственных расходов и собственное чрезмерное создание денег во время пандемии. Любые другие последствия повышения процентных ставок для экономики имеют второстепенное значение.

Основной причиной несоответствия спроса и предложения на рынке жилья является чрезмерное государственное регулирование. Федеральное правительство уже давно занимается повышением спроса на жилье за ​​счет квазигосударственные учреждения Фанни МэйФНМА
и Фредди Мак и другие государственные программы.

И Fannie, и Freddie покупают ипотечные кредиты у кредиторов и имеют неявная государственная поддержка. Поскольку кредиторы знают, что они могут легко переложить ипотечные кредиты на Fannie и Freddie, они меньше беспокоятся о долгосрочных рисках дефолта и, таким образом, могут искусственно занижать стоимость заимствований.

Искусственное стимулирование спроса само по себе достаточно плохо — помните жилищный кризис? — но что еще хуже в контексте рынка жилья, так это то, что местные органы власти одновременно подавляют предложение через правила землепользования. По всей стране минимальные размеры участков, требования к парковке, запутанные процессы выдачи разрешений, требования к плотности и другие местные правила ограничивают количество жилья, которое можно построить. Когда ограничения предложения сочетаются с субсидированием спроса, результатом становятся более высокие цены, из-за которых адекватное жилье становится недоступным для многих домохозяйств с низкими и средними доходами.

Повышение ставок ФРС охлаждает рынок жилья, и с ростом предстоящие походы мы должны ожидать, что это продолжится в ближайшем будущем. Однако влияние ФРС незначительно по сравнению с неблагоприятными последствиями текущей жилищной политики федеральных и местных органов власти, которая повышает спрос и ограничивает предложение. Действия ФРС не должны отвлекать нас от долгосрочных изменений, необходимых для приведения рынка жилья в равновесие — увеличения предложения на местном уровне и уменьшения субсидий на федеральном уровне.