Аргументы в пользу создания богатства с помощью акций, а не домов

Размер текста

Когда-то молодая семья купила скромный трехкомнатный мыс, худший дом в лучшем месте в благополучном пригороде. Много лет спустя, во время жилищного безумия 15-летней давности и после того, как дети выросли и уехали, они получили непрошеную денежную ставку — в 20 раз больше, чем они заплатили. Это стало их заначкой, обеспечившей безбедную пенсию.

Все это правда, но с тем же успехом это может быть и сказка. Такой рост цен на жилье вряд ли повторится, особенно отсюда после их бешеного лазания. История показывает, что в долгосрочной перспективе фондовый рынок вернул примерно в два раза больше, чем жилая недвижимость. И это делается с гораздо меньшими головными болями, чем сопутствующие расходы на содержание, которые стали шок для многих недавних покупателей жилья.

Глядя на данные собраны профессором Школы бизнеса Стерна Нью-Йоркского университета Асватом Дамодараном., запасы (измеряемые

S & P 500
) приносил 12.47% в год с 1972 по 2021 год, по сравнению с 5.41% для жилого жилья (на основе индекса Кейса-Шиллера, до октября прошлого года), что включает в себя рост инфляции после того, как связь доллара с золотом была разорвана. Глядя на 2012-2021 годы, которые учитывают восстановление после спада на рынке жилья, спровоцировавшего финансовый кризис 2007-09 годов, доходность акций составила в среднем 16.98% по сравнению с 7.38% для жилья.

In новая статья подготовленный для Brookings Institution, Роберт Шиллер, создатель индекса жилья, и Энн К. Томпсон обнаружили, что 72.4% респондентов в опросе заявили, что недавние войны на торгах привели к «паническим покупкам, из-за которых цены стали неактуальными». Это было связано с уже знакомой историей о покупателях, которые хотели больше места, особенно для домашнего офиса, в пригороде. Белые воротнички, которые могли работать из дома, в основном не пострадали или получили выгоду от более низких расходов в разгар пандемии.

Исторически низкие процентные ставки по ипотечным кредитам еще больше увеличили покупательную способность участников торгов. Учитывая, что средняя 30-летняя ссуда Freddie Mac снизилась до 3.05% в декабре, ежемесячный платеж за дом по средней цене в 408,100 20 долларов в четвертом квартале, купленный с 1,385% первоначальным взносом, составит 4.67 долларов. С учетом скачка ипотечных ставок до 31% по состоянию на 1,687 марта тот же кредит будет стоить XNUMX долларов в месяц. Снижение доступности обязательно замедлит рост цен на жилье.

Шиллер и Томпсон обнаружили, что недавние покупатели реалистично оценивают краткосрочные тенденции цен на жилье, ожидая некоторой умеренности, но могут быть «преданны полету фантазии в долгосрочной перспективе». Анализ Дамодараном их данных показал, что покупатели на пике предыдущего пузыря в 2006 году не смогли полностью оправиться от последовавшего за этим краха в течение 10 лет. Это был не первый раз, когда покупатели жилья терпели убытки. После падения с пика в 1989 году цены не восстанавливались полностью до 1992 года. И эти потери не учитывали транзакционные издержки, которые для жилой недвижимости огромны.

Это аксиома, что покупка дорого снижает будущие доходы. Говоря человеческим языком, всякое случается, от лучших возможностей трудоустройства в другом месте — особенно с учетом возможности работать из любого места для работников умственного труда — до неблагоприятных обстоятельств, таких как смерть и развод. Возможность делать ставки с полностью переносимыми и ликвидными финансовыми активами может обеспечить большую свободу в краткосрочной перспективе, а также большее богатство в долгосрочной перспективе.

Написать Рэндалл В. Форсайт в [электронная почта защищена]