Инвестирование в недвижимость с денежным потоком, также известную как арендная недвижимость, может быть эффективным способом получения значительной прибыли. пассивный источник дохода. Вы покупаете недвижимость, устанавливаете одного или двух арендаторов и собираете ежемесячные арендные платежи. Звучит достаточно просто, но нужно немного больше, чтобы убедиться, что сдаваемая в аренду недвижимость является стоящей инвестицией. Знание того, как рассчитать денежный поток в сфере недвижимости, имеет значение для максимизации прибыли в качестве владельца недвижимости.
A финансовый консультант может помочь вам включить недвижимость в свой портфель.
Что такое денежный поток в сфере недвижимости?
Проще говоря, денежный поток относится к движению денег в бизнесе и из него. Когда вы обсуждаете денежные потоки от недвижимости, вы говорите о деньгах, которые генерируются недвижимостью (т.е. доход от аренды), и деньгах, которые тратятся в связи с недвижимостью.
Инвестиции в недвижимость могут генерировать положительный денежный поток или отрицательный денежный поток. Когда недвижимость имеет положительный денежный поток, ее доходы превышают расходы. С другой стороны, при отрицательном денежном потоке расходы превышают доходы.
Положительный денежный поток предпочтителен для инвесторы в недвижимость потому что это означает, что они зарабатывают деньги на собственности или свойствах, которыми они владеют. Чем шире размер прибыли, тем выше их окупаемость инвестиций. Положительный денежный поток также может облегчить инвестиции в недвижимость, поскольку у вас может быть излишек наличных денег, который вы можете использовать для обслуживания, ремонта и содержания.
Отрицательный денежный поток означает, что инвестор теряет деньги на аренде недвижимости. Отрицательный денежный поток может возникнуть, если недвижимость пустует в течение длительного периода времени или если арендные цены не могут соответствовать затратам инвестора на содержание собственности.
Как рассчитать денежный поток в сфере недвижимости
Расчет денежного потока в сфере недвижимости начинается со знания нескольких ключевых деталей о собственности. В частности, чтобы рассчитать денежный поток для сдаваемой в аренду недвижимости, вам необходимо знать:
Сколько валового дохода приносит имущество
Общие расходы на недвижимость
Какие долги, если таковые имеются, связаны с недвижимостью
Валовой доход от аренды представляет собой весь доход, который приносит недвижимость, до вычета любых расходов, включая выплаты по ипотеке. Арендная плата обычно является основным источником дохода, когда вы рассчитываете денежный поток для сдаваемой в аренду жилой недвижимости. Но в зависимости от того, что включено в ваше соглашение об аренде, вы также можете получать доход, взимая с арендаторов сборы за домашних животных, штрафы за просрочку или другие сборы.
Что касается расходов, вы включаете все расходы, которые вы платите за владение недвижимостью. Таким образом, это может включать в себя такие вещи, как:
Страхование
Плата за управление имуществом (если вы платите кому-то другому за управление имуществом для вас)
Утилиты
Техническое обслуживание и ремонт
Реклама
Бизнес-лицензии, которые вам могут потребоваться для сдачи недвижимости в аренду
Юридические и профессиональные сборы (например, расходы на выселение)
Вы также должны указать здесь уровень вакантности недвижимости. Уровень вакантности показывает, сколько дней в году недвижимость остается без арендатора, а это означает, что она вообще не приносит никакого дохода. Чтобы найти уровень вакантности недвижимости, вы должны сложить общее количество времени, в течение которого недвижимость оставалась незанятой в течение одного года, затем разделить это на количество времени, в течение которого недвижимость могла быть сдана в аренду, и умножить результат на 100. .
Таким образом, если недвижимость пустовала в течение 16 недель, но могла быть сдана в аренду на 52 недели, она имеет уровень вакантности 30.76% (16/52 x 100). Уровень вакантности считается операционными расходами при сдаче недвижимости в аренду.
После того, как у вас есть валовые доходы и расходы, вы можете перейти к следующему шагу, который вычисляет нетто. операционный доход (НОИ). Чтобы найти NOI для недвижимости с денежным потоком, вы просто вычитаете расходы из доходов. Полученное число представляет собой сумму денежного потока, произведенного операциями. Это не фактор долга, который может быть связан с собственностью. Чтобы найти чистый денежный поток после учета обслуживания долга, вы должны вычесть обслуживание долга из чистой операционной прибыли.
Почему важны расчеты денежных потоков в сфере недвижимости?
Расчет денежного потока для недвижимости важен, потому что он может помочь вам определить, насколько прибыльными могут быть инвестиции в аренду. Одного взгляда на то, сколько вы можете взимать за аренду конкретной недвижимости, недостаточно, чтобы дать вам точную картину. Сначала вам нужно вычесть операционные расходы на недвижимость и любые долговые платежи, которые вы должны сделать в связи с ней, чтобы выяснить, какой денежный поток у вас остался.
Если вы только что конкретная норма прибыли, к которой вы стремитесь, расчет денежного потока для недвижимости может дать вам представление о том, оправдает ли недвижимость ожидания, превзойдет ли их или не оправдает ожиданий. Не существует установленной нормы прибыли, которая считается желательной при инвестировании в сдаваемую в аренду недвижимость. Это в значительной степени субъективно, основано на рынке аренды, в который вы инвестируете, и ваших личных целях.
Как правило, разумно рассматривать свойства, которые проходят тест 1%. Правило 1% предполагает, что недвижимость, вероятно, будет прибыльной, если вы можете реально взимать 1% от ее покупной цены в качестве арендной платы. Таким образом, если вы покупаете квартиру за 350,000 3,500 долларов, чтобы сдавать ее в аренду, вам нужно будет взимать ежемесячную арендную плату не менее XNUMX долларов.
Реалистично это или нет, может зависеть от рынок жилья и аренды Например, арендная плата в размере 3,500 долларов в Сан-Франциско или Нью-Йорке не так уж неправдоподобна. Но взимание такой же суммы за дом на одну семью в маленьком городке в Айове, вероятно, не сработает. Поэтому важно учитывать рынок в целом, а также стоимость жизни и доходы в этом районе при применении правила 1%.
Налоги могут повлиять на денежный поток в сфере недвижимости
Инвестиции в недвижимость могут со временем окупиться, но IRS потребует свою справедливую долю дохода от аренды, который вы приносите. тот доход. Как правило, чистый доход от аренды облагается налогом по обычной ставке подоходного налога. Так что, если вы находитесь в более высокой налоговой категории, это может означать, что вы платите больше налогов на доход от аренды.
Однако вы можете компенсировать часть того, что вы должны, за счет вычет расходов по аренде имущества. Некоторые из расходов, которые вы можете вычесть, включают:
Расходы на техническое обслуживание и уборку
Замена прибора или HVAC
Ипотечный интерес
Страховка имущества
Налог на недвижимость
Плата за рекламу
Комиссия за управление недвижимостью
Утилиты
Другие услуги, такие как борьба с вредителями или ландшафтный дизайн
Юридические и профессиональные сборы (например, если вам нужно заплатить за выселение арендатора)
Расходы на вакансии
Вы также можете вычесть амортизационные отчисления по имуществу. Вычет этих расходов может уменьшить ваш налогооблагаемый доход от аренды. Понимание того, сколько вы, вероятно, должны заплатить налоги за владение арендуемой недвижимостью, может дать вам лучшее представление о том, какую часть вашей прибыли вы действительно собираетесь сохранить в конце дня.
Выводы
Понимание денежных потоков в сфере недвижимости имеет значение при оценке новых инвестиционных возможностей. Последнее, что вы хотите, это инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость только для того, чтобы она оказалась денежной ямой. Знание того, как рассчитать денежный поток для недвижимости, может помочь вам составить инвестиционный план и избежать плохих инвестиций.
Советы по инвестированию
Если вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью, не выполняя всю тяжелую работу владельца недвижимости, есть более простые способы инвестирования. Платформы краудфандинга в сфере недвижимости, например, позволяют инвестировать в коммерческую и жилую недвижимость, не владея самой недвижимостью. инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются еще одним вариантом для инвестирования в недвижимость без покупки собственности. REIT обязаны ежегодно выплачивать 90% налогооблагаемой прибыли инвесторам в виде дивидендов, обеспечивая вам постоянный поток доходов без особых усилий с вашей стороны.
Подумайте о том, чтобы поговорить с финансовым консультантом о том, может ли недвижимость с денежным потоком стать хорошим дополнением к вашему портфелю. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. SmartAsset бесплатный инструмент подберет вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начать сейчас.
Фото предоставлено: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
сообщение Как рассчитать денежный поток в сфере недвижимости Появившийся сначала на Блог SmartAsset.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html.