Домовладелец с достаточным собственным капиталом может иметь возможность использовать кредитную линию собственного капитала для погасить существующую ипотеку. Это может уменьшить ежемесячные платежи, а также снизить общую процентную стоимость кредита. Эта стратегия, вероятно, работает только для домовладельцев, которые должны намного меньше, чем стоит их дом, и сопряжена с рядом рисков, включая возможность более высоких платежей в случае повышения процентных ставок.
------
СПОНСОР: Найдите квалифицированного финансового консультанта
Всегда разумно проконсультироваться финансовый советник прежде чем делать какие-либо крупные шаги по финансированию дома.
------
Ситуация со ставками по ипотечным кредитам сейчас более нестабильна, чем когда-либо. Проверить Таблица ипотечных ставок SmartAsset чтобы получить лучшее представление о том, как рынок выглядит прямо сейчас.
Основы ХЕЛОК
A кредитная линия собственного капитала (HELOC) кредит, обеспеченный справедливости в доме заемщика. В отличие от кредита под залог дома, который предоставляет единовременную сумму, HELOC работает аналогично кредитной карте. Заемщик HELOC имеет доступ к установленной сумме кредита и может брать столько кредита, сколько пожелает. Заемщику остается только вернуть заемную сумму.
Доходы от HELOC можно использовать практически для любых целей. Многие заемщики HELOC используют средства для консолидации долга, чтобы погасить кредиты с более высокой процентной ставкой, такие как кредитные карты. HELC также могут оплачивать ремонт, расходы на обучение в колледже, инвестиции в арендованное имущество или погашение существующей ипотеки.
У HELOC есть два периода: период извлечения и период окупаемости. В течение периода розыгрыша, обычно от 10 до XNUMX лет, заемщик может использовать доступный кредит в HELOC и совершать ежемесячные платежи. состоит только из процентов. В течение периода окупаемости, обычно от пяти до 15 лет, заемщик больше не может получить средства и выплачивает проценты и основную сумму.
Использование HELOC для погашения ипотеки
Выплата ипотечного кредита с помощью HELOC способ рефинансирования жилищного кредита. Для этого домовладелец должен получить одобрение на HELOC с кредитным лимитом, равным сумме, необходимой для погашения ипотеки.
После утверждения HELOC домовладелец может использовать кредитный лимит для погашения ипотеки. Тогда домовладелец производит платежи в HELOC, а не в ипотеку. Это может увеличить денежный поток благодаря более низким платежам, а также сэкономить на общих процентах.
Вот пример: домовладелец с домом стоимостью 400,000 4 долларов имеет действующую ипотеку с процентной ставкой 100,000%, непогашенный остаток в размере 10 XNUMX долларов и XNUMX лет до погашения. Ежемесячная выплата основного долга и процентов по кредиту составляет $ 1,432. Если домовладелец погасит кредит в соответствии с графиком, оставшиеся проценты составят 30,040 100,000 долларов. Домовладелец имеет право на получение HELOC на сумму 3.75 15 долларов США с процентной ставкой 100,000%, пятилетним периодом использования и XNUMX-летним периодом окупаемости. Домовладелец получает XNUMX XNUMX долларов от HELOC и выплачивает ипотеку.
Заемщик HELOC может производить платежи только по процентам в размере 313 долларов США в течение пятилетнего периода использования. В течение следующих 15 лет выплаты увеличатся до 727 долларов. в том числе основной. В любом случае, это высвобождает много денег каждый месяц по сравнению с ипотечным платежом в размере 1,432 долларов за счет продления периода погашения еще на 10 лет. Выплата по ипотеке HELOC также может сэкономить проценты. Если заемщик платит только проценты в течение периода розыгрыша, за 20-летний период HELOC проценты начисляются в размере 30,900 860 долларов США. Это на XNUMX долларов больше, чем если бы заемщик продолжал платить существующую ипотеку.
Однако, если заемщик производил платежи только по процентам в первый год, а затем начал добавлять достаточно принципа, чтобы погасить HELOC в течение девяти лет, общая сумма процентов составит 17,977 12,063 долларов. Это на 30,040 10 доллара меньше, чем проценты на 1,092 340 долларов, оставшиеся по первоначальной ипотеке. Кредит погашается в те же XNUMX лет. А ежемесячный платеж за последние девять лет составит всего XNUMX доллара, или на XNUMX долларов меньше, чем первоначальный. выплата по ипотеке.
Лимиты выплат по ипотеке HELOC
HELOs сопряжены с некоторыми особыми рисками и ограничениями. Начнем с того, что эту стратегию могут использовать только домовладельцы с большим капиталом по сравнению со стоимостью дома. Кредиторы обычно ограничивают общую сумму HELOC и существующей ипотеки до 80% от оценочной стоимости дома. Это означает, что домовладелец с домом за 300,000 125,000 долларов и ипотекой на 115,000 125,000 долларов, вероятно, может получить только HELOC за 115,000 240,000 долларов, поскольку 80 300,000 долларов плюс XNUMX XNUMX долларов равняются XNUMX XNUMX долларов или XNUMX% от XNUMX XNUMX долларов.
Для 80% кредита к стоимости HELOC, дом должен стоить в два с половиной раза больше, чем остаток по ипотеке. Некоторые кредиторы могут иметь более низкие или более высокие ориентиры отношения кредита к стоимости. Во-первых, HELOC не требуют комиссий за закрытие, которые могут составлять тысячи, но могут взиматься ежегодные сборы. Это может быть всего 50 долларов в год, но они накапливаются в течение всего срока кредита.
Кроме того, сумма, необходимая для погашения ипотечного кредита, может быть выше, чем непогашенный остаток по ипотечному кредиту. Многие кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение за досрочное погашение кредита. Заемщик HELOC должен уточнить у ипотечного кредитора котировку выплаты, прежде чем реализовывать эту стратегию.
Возможность изменения процентной ставки представляет собой еще один риск. HELO обычно представляют собой кредиты с регулируемой процентной ставкой, привязанные к основная процентная ставка. Если основная процентная ставка повысится, стоимость HELOC и ежемесячный платеж, скорее всего, тоже повысятся.
Также важно помнить, что домовладение включает в себя налоги на недвижимость и страховку. Многие ипотечные платежи включают суммы условного депонирования для осуществления этих платежей. Плата HELOC только в виде процентов или процентов и основной суммы не включает эти основные расходы.
Дом заемщика HELOC служит залогом, поэтому, если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор может лишить права собственности и завладеть домом. Но поскольку ипотека также обеспечена домом, замена ее на HELOC не обязательно увеличивает риск.
Заключение
HELOC можно использовать для погасить ипотеку и высвободить значительные денежные средства, а также снизить общую процентную ставку. Однако только домовладелец, чей дом стоит намного больше, чем остаток по ипотеке, может использовать HELOC для единовременного погашения ипотеки. Эта стратегия также имеет некоторые дополнительные расходы, ограничения и риски, в том числе риск роста процентных ставок.
Советы по ипотеке
Использование HELOC для погашения ипотечного кредита требует внимательного отношения к затратам, бюджету и другим вопросам, включая налоговые последствия, которые лучше всего обсудить с финансовым консультантом, прежде чем принимать решения. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начать сейчас.
Обязательно воспользуйтесь нашим калькулятор ипотечного кредита без комиссии как вы рассматриваете варианты финансирования для вашего проживания.
Ситуация со ставками по ипотечным кредитам сейчас более нестабильна, чем когда-либо. Проверить Таблица ипотечных ставок SmartAsset чтобы получить лучшее представление о том, как рынок выглядит прямо сейчас.
Фото предоставлено: ©iStock.com/Kameleon007, ©iStock.com/3283197d_273, ©iStock.com/SrdjanPav
сообщение Как использовать HELOC для погашения ипотеки Появившийся сначала на Блог SmartAsset.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/heloc-pay-off-mortgage-190000194.html.