Стоит ли арендовать или продать свой дом, если вы отправляетесь за границу?

Моя жена Ребекка и я столкнулись с проблемой аренды и продажи еще в 2018 году, когда решили переехать из Вирджинии в Мексику.

Как бывший налоговый поверенный в Службе внутренних доходов (IRS), я был знаком со многими соответствующими законами, но все же извлек несколько важных и удивительных уроков в ходе этого процесса. Здесь я хотел бы поделиться с вами историей о том, как мы решили дилемму аренды или продажи, чтобы она могла помочь вам принять решение, если вы думаете о переезде за границу.

Инвестиции в наше финансовое будущее

Недвижимость является важнейшим элементом хорошо сбалансированного инвестиционного портфеля. Но 20 лет назад, когда Ребекка и я собирались купить наш первый дом, нас больше беспокоило, сможем ли мы позволить себе дом, а не то, как он будет выглядеть рядом с нашими акциями.

В то время жилье в модных кварталах Вирджинии через реку Потомак от нашей работы в Вашингтоне, округ Колумбия, было настолько востребовано, что потенциальные покупатели обычно были вынуждены предлагать больше, чем запрашиваемая цена, и отказываться от проверок дома и безопасности. Это заставило нас нервничать. Более того, сумма денег, которую банк хотел одолжить нам (в те безумные дни, предшествовавшие глобальному финансовому краху), была больше, чем любой из нас мог себе представить.

Поскольку мы были против того, чтобы быть бедными — то есть мы не хотели тратить большую часть наших доходов на ипотеку, — мы с Ребеккой пошли дальше своей интуиции и выбрали более дешевый вариант.

Мы купили таунхаус постройки 1940 года на пресловутой «изнанке пути» за половину той суммы, которую мы потратили бы на чуть больший дом на одну семью в более популярном районе. Но мы чувствовали себя в новом доме в безопасности и планировали использовать деньги, которые не платили банку, на путешествия, которые мы оба любили делать.

Оказалось, что удача была с нами. Как и предсказывал наш риелтор, мы были в авангарде облагораживания нашего нового района. По обеим сторонам от нас были построены современные жилые комплексы, появилось больше магазинов и ресторанов, и наш район стал известен как причудливый колониальный район. Затем цены на жилье во всем городе стали расти.

Когда мы купили дом в 2000 году, город оценил нашу землю и дом в 127,900 378,420 долларов. Десять лет спустя оценка составила 2018 516,168 долларов. И к тому времени, когда Ребекка и я решили перевезти нашу семью в Мексику в январе XNUMX года, это было XNUMX XNUMX долларов.

Выбор между двумя привлекательными вариантами

У нас с Ребеккой был трудный выбор в отношении дома после того, как мы решили переехать за границу. Должны ли мы сдавать его в аренду и использовать ежемесячный доход от аренды, чтобы помочь оплатить наши расходы в Мексике, или мы должны обналичить и воспользоваться федеральным законом, отменяющим налог на существенную прибыль, которую мы получили бы от продажи?

Аренда имела свои преимущества. Ежемесячная арендная плата обеспечила бы стабильный поток дохода, чтобы частично заменить зарплату, которую мы оставляли позади, и тем самым уменьшить сумму, которую нам нужно было бы извлекать из сбережений для покрытия наших повседневных расходов на проживание. Доход покроет нашу арендную плату в Мексике, обучение в школе для наших детей и, как я любил пошутить, оставит несколько долларов на тако. Будучи финансовыми консерваторами (по крайней мере, когда дело доходит до расходования собственных денег), мы с Ребеккой хотели, чтобы доход от аренды обеспечивал финансовую подушку безопасности до тех пор, пока мы не разработаем несколько бизнес-идей, которые хотели реализовать.

Еще один момент, который следует учитывать при переезде за границу, заключается в том, что доход от аренды может помочь вам получить вид на жительство в новой стране. Хотя это не имело отношения к нашей ситуации, некоторым странам — например, Уругваю — требуется доказуемый поток доходов для получения постоянного места жительства. Доход от аренды может помочь вам выполнить это требование.

Однако у аренды есть и недостатки, как мы узнали, изучая наши варианты. Во-первых, стоимость управляющей компании для рекламы и надзора за недвижимостью укусит нашу прибыль. Эти компании часто взимают плату, равную месячной арендной плате, за поиск арендатора, а затем от 8% до 10% месячной арендной платы за содержание собственности и решение проблем, поднятых арендатором. Хотя онлайн-сайты, такие как Craigslist, существуют как бесплатные платформы для общения арендодателей и арендаторов, эти инструменты не могут управлять недвижимостью.

Во-вторых, нам пришлось бы сообщать о доходах от аренды как облагаемых налогом, что еще больше уменьшило бы то, что шло в наши карманы.

Мы с Ребеккой также обнаружили, что продажа — это захватывающий вариант. Основываясь на разговорах с несколькими местными риелторами, а также на нашем независимом исследовании с использованием онлайн-инструмента Zillow, который использует сопоставимые объекты для оценки рыночной стоимости дома, мы ожидали, что сможем продать дом примерно за 600,000 XNUMX долларов.

В этом случае мы получили бы прибыль в размере 400,000 200,000 долларов после вычета нашей первоначальной покупной цены и стоимости капитальных улучшений, которые мы сделали, что в сумме составило 400,000 XNUMX долларов. Мы могли бы инвестировать прибыль в размере XNUMX XNUMX долларов и использовать прибыль для покрытия расходов в Мексике.

Кроме того, в соответствии с разделом 121 Налогового кодекса (исключение жилья) ни одна из этих 400,000 500,000 долларов прибыли не подлежит налогообложению. Исключение жилья позволяет супружеской паре исключить из дохода до 250,000 XNUMX долларов в виде прибыли от продажи дома. Один человек может исключить до XNUMX XNUMX долларов.

Чтобы претендовать на это исключение (и это важно понимать, если вы планируете продать свой дом), супружеские пары и одинокие люди должны пройти тест на право собственности и тест на использование.

Вы имеете право на исключение, если вы владели недвижимостью и использовали ее в качестве основного дома в течение как минимум двух лет из пяти лет, предшествовавших продаже. Вы можете пройти тесты на владение и использование в течение разных двухлетних периодов, но вы должны пройти оба теста в течение пятилетнего периода, заканчивающегося датой продажи.

Если бы мы продали наш дом, мы бы выполнили тесты как на владение, так и на использование и смогли бы исключить всю нашу прибыль, что привело бы к нулевому налогу.

Без исключения жилья ставка налога на прирост капитала в размере 10% означала, что мы будем платить налог в размере 40,000 400,000 долларов США на прибыль в размере XNUMX XNUMX долларов США. Сорок тысяч долларов — это больше, чем мы предполагали, сколько будет стоить нашей семье из четырех человек проживание в Мексике в течение одного года. Это большие деньги, чтобы платить налоги.

Причины, по которым мы арендовали

На решение сдать дом в аренду повлияло несколько факторов. Во-первых, мы сразу же сами нашли надежного арендатора, которому можно было доверить заботу о доме и дворе. Мы предоставили ей контактную информацию местных мастеров по ремонту, которых мы использовали ранее, что избавило от необходимости в управляющей компании.

Арендная плата, которую мы собираем, облагается налогом как обычный доход (Ребекка и я платим по ставке 12%, но ставки варьируются от 10% до 37% в зависимости от дохода и статуса подачи). Тем не менее, отсутствие затрат на стороннюю управляющую компанию означало больше денег в нашем кармане.

Во-вторых, учитывая природу района метро Вашингтона, округ Колумбия, — очень непостоянного, а близкое жилье, такое как наше, пользуется большим спросом, — мы ожидали, что стоимость дома будет продолжать расти. Кроме того, поскольку тест на исключение использования жилья предусматривает два периода из пяти лет, нам не нужно было немедленно продавать жилье, чтобы получить налоговую льготу.

В самом простом применении теста у нас было до трех лет после переезда на продажу. Если бы наша дата продажи пришлась на январь 2021 года, пятилетний ретроспективный период длился бы с января 2016 года по январь 2021 года, и мы жили бы в доме в качестве основного места жительства с января 2016 года по январь 2018 года и могли бы исключить прирост.

Последняя причина, по которой мы решили сначала сдавать в аренду, а не продавать, заключалась в том, что мы хотели иметь место, куда можно вернуться, если в Мексике что-то пойдет не так.

Время принятия решения, снова

В июне 2020 года наш арендатор сообщил нам, что съезжает в августе. К этому времени мы два с половиной года провели в нашем эксперименте в Мексике и посвятили свою жизнь там, не собираясь возвращаться в США. Мы были готовы заново изучить наши варианты в отношении дома.

Моей первой реакцией было продать. Мы все еще находились в пределах двух лет из пяти, чтобы выполнить тест на использование и исключить нашу прибыль из налогообложения. Риэлторы, с которыми мы говорили (и онлайн-платформа Zillow), предсказали, что теперь мы можем продать дом за 100,000 50,000 долларов больше, чем два года назад, а это означает, что мы сэкономим около 500,000 XNUMX долларов на налогах и получим всю прибыль в размере XNUMX XNUMX долларов для инвестиций.

Ребекка хотела продолжать арендовать. Мы начали бизнес по производству чайного гриба, и курсы испанского языка, которые она вела в Мексике, периодически приносили прибыль, но ей нравился стабильный доход от аренды.

Еще одна причина, по которой Ребекка хотела остаться в доме, заключалась в том, чтобы получить дополнительную оценку, которую предсказывали несколько местных риелторов после того, как Amazon объявила, что будет строить свою вторую штаб-квартиру в этом районе.

Пока мы еще обсуждали, что делать, вмешалась судьба. Я обсуждал нашу дилемму с другом, у которого есть опыт в области инвестиций, и он предложил то, что Ребекка и я не совсем поняли. Он объяснил, что норма прибыли, которую мы получили от сдачи в аренду, была больше, чем мы, вероятно, получили бы, если бы продали дом и инвестировали прибыль.

В то время мы получали около 25,000 XNUMX долларов в год в виде дохода от аренды после уплаты налогов на имущество, страховки домовладельцев и расходов на техническое обслуживание. (Перед переездом мы выплатили оставшуюся часть ипотеки.)

Если бы мы продали дом и инвестировали прибыль в размере 500,000 5 долларов, нам пришлось бы найти инвестиции, которые приносили бы XNUMX% прибыли, чтобы реализовать столько же, сколько мы получали в виде дохода от аренды. Хотя мы могли бы найти такую ​​доходность в корпоративных облигациях или публично торгуемых акциях, эти типы активов обычно являются более рискованными инвестициями, чем недвижимость.

Примерно в то же время, когда у меня был этот разговор с моим другом, мы с Ребеккой узнали из уст в уста о семье с хорошей карьерой, которая будет платить немного более высокую ежемесячную арендную плату, чем мы получали раньше. Это сделало решение арендовать снова легко.

Кроме того, я знал, что исключение жилья не было полностью исключено. По закону мы могли сбросить пятилетний период, критически важный для теста на использование, если решили вернуться в дом в качестве нашего основного места жительства и оставались там в течение двух лет — или дольше, если это нас устраивало. Хотя сейчас мы не собираемся возвращаться назад, это не выходит за рамки возможного. И почему бы нет? Дом был хорошим для нас.

В конечном счете, решение о продаже или аренде вашего дома является личным. Не существует универсального решения. Однако, как показывает наша история, важным финансовым соображением, о котором должен помнить каждый домовладелец, является исключение жилья. Если вы в конечном итоге продадите свой дом за пределами двух пятилетнего окна, вам, возможно, придется передать большую часть продажной цены дяде Сэму.

Итак, если вы решите сохранить свой дом в течение нескольких лет после переезда за границу, знайте, как этот налог может повлиять на ваши финансы в будущем.

Эта история изначально была опубликована в International Living.