Стоит ли покупать дом сейчас? Эксперты взвешивают все за и против Стоит ли покупать дом сейчас? Эксперты взвешивают плюсы и минусы

С повышением ставок по займам и рецессия надвигается, некоторые потенциальные покупатели жилья струсили. С другой стороны, процентные ставки почти наверняка вырастут, поэтому стоит ли вам заключать сделку по дому, который вам нравится, и покупать дом сейчас?

X

Жесткий вызов, говорят эксперты. Почему? «В покупке дома есть много движущихся частей», — сказал сертифицированный специалист по финансовому планированию из Лонг-Айленда, штат Нью-Йорк, Питер Палион.

Ипотечные ставки, рынки жилья, личные сбережения, кредитные баллы, инвестиционные цели и перспективы трудоустройства являются ключевыми факторами. 

Сроки рынка жилья трудно. Тем не менее, отраслевые обозреватели недавно намекнули, что раскаленный рынок жилья может вскоре остыть и склониться в пользу покупателей.

«Когда лето закончится, я думаю, когда наступит осень, она уже не будет такой пенистой, как раньше», — сказал Палион. «Любой, кто может сдерживаться и ждать, вероятно, сможет заключить более выгодную сделку».

В последние годы спрос на дома намного превышает предложение, что приводит к заоблачным ценам. Covid еще больше подтолкнул цены. Хотя агентам по недвижимости было сложно показывать дома во время пандемии, спрос по-прежнему превышал предложение, поскольку застройщики были вынуждены приостановить строительство. Но рост ставок по займам за последние несколько месяцев может остановить эту волну.

Рост ипотечных ставок: стоит ли покупать дом сейчас?

15 июня Федеральная резервная система повышенные процентные ставки на три четверти базисного пункта, самый высокий рост почти за три десятилетия. ФРС не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, но изменения ставки ФРС косвенно повышают или понижают ставки по ипотечным кредитам. 

Фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет, которая в течение 3 года колебалась около 2021%, теперь приблизилась к 6%.

В результате председатель ФРС Джером Пауэлл сказал: «Я бы сказал, что если вы покупатель жилья или молодой человек, желающий купить дом, вам нужно немного перезагрузиться».

Получается, что потребители уже были на той же странице. 7 июня Fannie Mae опубликовала результаты общенационального исследования жилья, которое показало, что только 17% потребителей считают, что сейчас хорошее время для покупки дома.

«Ожидания потребителей в отношении того, что их личное финансовое положение ухудшится в течение следующего года, достигли рекордно высокого уровня в майском опросе, и они выразили большую обеспокоенность по поводу гарантий занятости», — сказал Дуг Дункан, старший вице-президент и главный экономист Fannie Mae. утверждение. 

Цены на жилье по-прежнему высоки; Грядет замедление?

По данным Национальной ассоциации риелторов, в мае 407,600 года средняя цена продажи существующего дома составила 400,000 2022 долларов США, что впервые превысило XNUMX XNUMX долларов США.

Кеннет Леон, директор по исследованиям акционерного капитала в CFRA Research, говорит, что это показывает, что рынок жилья по-прежнему остается конкурентоспособным.

«Все еще идет много торгов за существующие дома», — сказал он IBD.

Тем не менее, продажи снижались из месяца в месяц в трех из четырех регионов США. Годовые продажи упали во всех четырех регионах. Северо-Восток был единственным регионом, где наблюдался всплеск в мае по сравнению с апрелем.

В целом, продажи существующих домов упали на 3.4% в мае по сравнению с апрелем. Они снизились на 8.6% по сравнению с прошлым годом.

«Продажи домов по существу вернулись к уровням, наблюдавшимся в 2019 году — до пандемии — после двух лет ажиотажных показателей», — говорится в заявлении главного экономиста NAR Лоуренса Юна.

Акции строителей

Леон из CFRA признает, что строители жилья готовятся к спаду в ближайшие месяцы. Он указывает не только на перспективы жилищного строительства на следующие несколько кварталов, но и на цены на сырьевые товары.

В недавнем разговоре с инвесторами о прибылях и убытках Lennar (LEN) руководство заявило, что трафик в его торговых сообществах значительно снизился.

«Пока что в июне количество новых заказов, трафика, стимулов для продаж и отмен ухудшилось на многих наших рынках из-за быстрого скачка ипотечных ставок и встречных ветров из-за негативных экономических новостей», — сказал со-генеральный директор Ричард Беквитт.

KB Home (KBH) также сказал, что новые заказы поступают более медленными темпами.

«Мы действительно наблюдали смягчение в мае по мере увеличения количества отмен», — сказал главный операционный директор Роберт МакГибни в ходе телефонного разговора с инвесторами 22 июня. «Июнь, я бы сказал, был похож на май, когда мы наблюдали некоторую постоянную мягкость в течение последних нескольких месяцев».

Руководство KB Home говорит, что в мае рост цен также замедлился, в то время как в некоторых регионах стимулы усилились, что является хорошим предзнаменованием для покупателей жилья, ищущих выгодные предложения.

Между тем, по мере того, как предложение жилья догоняет спрос, цены на пиломатериалы снижаются с рекордно высокого уровня в 1,400 долларов за 1,000 досок в марте до примерно 600 долларов в последние дни.

«История изменилась, — сказал он. «Пиломатериалы вернулись к нормализованному уровню».

Тем не менее, акции строителей были устойчивыми в условиях волатильности фондового рынка и даже в условиях ослабления рынка жилья. Акции Lennar и KB Home, которые значительно упали с 52-недельных максимумов в конце 2021 и начале 2022 года, в последние недели восстановились. Анализ графиков MarketSmith.

Рецессия может быть не за горами: стоит ли покупать дом сейчас?

Если США приближаются к рецессии, остается вопрос, насколько серьезной она будет. По словам Леона, короткая и мягкая рецессия не окажет большого влияния на рынок жилья. Но продолжительный спад почти наверняка приведет к хаосу.

«Единственным положительным моментом является то, что занятость по-прежнему сильна», — сказал Леон.

Но это тоже может измениться, поскольку в последние недели появились новости об увольнениях. Для покупателей жилья это означает не только необходимость оценить финансовые последствия потери работы, но и вероятность переезда, чтобы принять новое предложение.

Покупка дома представляет собой серьезное обязательство, говорит Палион.

«Это не то, от чего можно легко отказаться в следующем месяце, потому что все изменилось», — сказал он. «Подумайте о стабильности вашей работы и семейного положения».

Тем, кто сталкивается с вероятностью один к трем переехать в другую часть страны в течение трех-пяти лет, Палион предлагает вместо этого тщательно взвесить вариант аренды.

Сколько вы действительно можете себе позволить?

Ипотечные ставки являются ключевым компонентом для расчета того, что вы можете позволить себе купить. Так же как и доход, сколько сбережений вы отложили, ваш кредитный рейтинг и способность покрывать другие повторяющиеся и непредвиденные расходы на владение домом.

Один из способов выяснить это — рассмотреть ежеквартальный индекс доступности жилья NAR. самые последние данные показывают, что типичный ежемесячный платеж домовладельцев в первом квартале 2022 года составлял 1,383 доллара, что составляет 18.7% дохода семьи. Это сопоставимо со средним ежемесячным платежом в 4 квартале 2021 года в размере 1,237 долларов, что составляет 17% дохода семьи.

По словам Палиона, вообще говоря, идеальным является первоначальный взнос в размере 20%. Но помните, что вкладывать все свои сбережения в первоначальный взнос не идеально. Ремонт и налоги на недвижимость могут подкрасться к покупателям, впервые совершившим покупку, часто загоняя их в более глубокие долги, чем они ожидали.

Еще один способ сократить расходы на покупку дома — повысить кредитный рейтинг. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже стоимость кредита.

С ростом ставок по ипотечным кредитам потенциальные покупатели жилья могут предпочесть немного подождать, вносить более регулярные платежи по другим долгам, таким как остатки по кредитным картам и автокредиты, тем самым повышая свой кредитный рейтинг.

Где покупать недвижимость?

В идеальном мире место, где вы хотите жить, и то, что вы можете потратить, идеально совпадают. Но это не всегда так. Поэтому некоторые охотники за домами предпочитают переехать в более доступную часть страны.

Согласно самым последним данные НАР, Запад - самый дорогой регион для домовладельца. Средние ежемесячные платежи составляют около 2,200 долларов США и составляют более 28% дохода семьи, при этом средняя семья получает около 93,000 долларов США. Средняя цена существующего дома на Западе составляет почти 526,000 XNUMX долларов.

Средний Запад является наиболее доступным регионом для покупки дома, где ежемесячные платежи составляют около 1,200 долларов США, что составляет около 17% дохода семьи.

Стоит ли покупать арендуемую недвижимость сейчас?

Покупка инвестиционной недвижимости — это «совершенно другой шарик воска», — сказал Палион.

«Существует большая разница между инвестиционной недвижимостью и основным местом жительства», — сказал он. 

Покупка дома, в котором вы будете жить, больше связана с удовлетворением личных предпочтений, пояснил Палион.

«Инвестиционная недвижимость должна быть в первую очередь бизнес-решением; сколько вы платите за эту недвижимость и какую арендную плату вы можете получить?» он сказал.

Время и деньги, которые вы продолжите инвестировать в аренду недвижимости после покупки, также имеют большое значение. Владение сдаваемой в аренду единицей означает, что вы должны в какой-то степени участвовать в повседневных деталях управления недвижимостью, даже если вы заключаете контракт на большую часть управления.

«Вы должны иметь возможность отвечать на звонки в полночь о переполненном туалете», — сказал Палион.

Если вы хотите быть полностью независимым инвестором, рассмотрите возможность инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости или REIT, вместо этого предлагает Палион. REIT — это наборы собственности, которые нанимают профессионального управляющего и торгуются как любые другие акции.

Подумываете ли вы о покупке основного жилья или инвестиционной недвижимости, у Палиона есть последний совет: «Расслабьтесь; не принимайте близко к сердцу. Не принимайте поспешных решений».

Следите за сообщениями Аделии Челлини Линекер на Twitter @IBD_Аделия.

ВАМ ТАКЖЕ МОЖЕТ ПОНРАВИТЬСЯ:

Почему этот инструмент IBD упрощает поиск лучших акций

Хотите получить быструю прибыль и избежать больших потерь? Попробуйте SwingTrader

IBD Digital: откройте для себя списки премиальных акций, инструменты и аналитику IBD уже сегодня