«Должны ли мы подождать, чтобы увидеть, как сыграет рынок?» Я хочу купить дом для сдачи в аренду. Это хорошее время?

Я был бы домовладельцем с помощью семьи в Техасе. Я просто не знаю, правильно ли это сейчас. Должны ли мы подождать еще год или около того, чтобы увидеть, как поведет себя рынок?

С уважением,

Присматриваюсь к Эль-Пасо

"Большой ход— это колонка MarketWatch, в которой рассматриваются все тонкости рынка недвижимости, от навигации по поиску нового дома до подачи заявки на ипотеку.

У вас есть вопрос о покупке или продаже дома? Вы хотите знать, где вам следует сделать следующий шаг? Напишите Джейкобу Пасси на [электронная почта защищена].

Уважаемый Глаз,

Есть много причин, по которым людям следует опасаться пробовать почву в качестве инвесторов в недвижимость, и попытка определить время рынка — лишь одна из них.

Как остроумно отмечает Тесс Зиго, консультант LPL Financial: «Никто не может предсказать рынок жилья и то, куда отсюда пойдут цены». Посмотрите на последние два года. В начале пандемии COVID-19 казалось, что дно рынка жилья рухнуло, поскольку активность продаж резко остановилась. Всего несколько месяцев спустя американцы ринулись покупать дома толпами, в результате чего цены по всей стране поднялись до рекордно высокого уровня.

Есть основания полагать, что рынок может достичь вершины, но важно отметить, что большинство экономистов не ожидают падения цен, как это было после пузыря на рынке жилья, образовавшегося в начале 2000-х годов. Вместо этого большинство ожидает, что рост ставок по ипотечным кредитам просто замедлит темпы роста цен на жилье.

Покупка дома в качестве инвестора означает готовность к наихудшему сценарию. Предположительно, поскольку вы говорите о покупке дома для сдачи в аренду, вы планируете заниматься этим в течение длительного времени. Если бы цены упали, все было бы в порядке, если бы вы могли продолжать вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Только если вам нужно продать недвижимость на падающем рынке, вы столкнетесь с проблемами.

«Если в ближайшие пять лет возникнет необходимость продать недвижимость, возврат первоначальных инвестиций может быть проблематичным с учетом комиссий за транзакции», — сказал Джордж Гальярди, основатель финансовой консалтинговой фирмы Coromandel Wealth Management из Массачусетса. «Поскольку процентные ставки растут, в дальнейшем будет гораздо больше проблем с поиском желающих покупателей».

Более важный вопрос, на который, я думаю, вам нужно ответить — вместо того, чтобы беспокоиться о сроках выхода на рынок — почему вы хотите в первую очередь заняться инвестициями в недвижимость. Если оставить в стороне последние пару лет, долгосрочные средние темпы роста цен на жилье ниже, чем доходность фондового рынка.

И увеличение ваших денег через фондовый рынок, как правило, требует меньше времени. Вы упомянули, что семья присмотрит за вами за домом, но совмещать семью с бизнесом — непростая задача. Есть ли у этих членов семьи свободное время, которое можно посвятить неизбежно возникающим чрезвычайным ситуациям? Ожидают ли они сокращения прибыли? Захотят ли они иметь дело с кошмарным арендатором?

И если в будущем члены вашей семьи вдруг потеряют возможность управлять имуществом вместо вас, будете ли вы готовы регулярно ездить в Эль-Пасо, чтобы компенсировать нехватку денег?

Безусловно, есть и другие способы диверсифицировать свой портфель, кроме покупки сдаваемой в аренду недвижимости. Гальярди, например, предлагает рассмотреть возможность покупки акций публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости.

«Слишком много людей рассматривают недвижимость как гарантированную инвестицию. Это не больше, чем другие инвестиции», — сказал Гальярди. «Это может стать отличным ходом по диверсификации с их стороны, или это может стать для них невероятной потерей времени и денег. Они должны быть готовы к последнему варианту».

Отправляя свои вопросы по электронной почте, вы соглашаетесь на их анонимную публикацию на MarketWatch. Отправляя свою историю Dow Jones & Company, издателю MarketWatch, вы понимаете и соглашаетесь с тем, что мы можем использовать вашу историю или ее версии на всех носителях и платформах, в том числе через третьих лиц..