Райан нашел раздел 8 более эффективным, чем налоговая льгота на жилье для малоимущих

До сих пор в этой серии широко рассматривались Война с бедностью и критика конгрессменом Райаном общего подхода к войне, которая называлась провалом. Что произошло за последнее десятилетие после того обзора, особенно с жилищными программами. Хотя он был создан в 1986 году в рамках налоговой реформы, Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) является главной федеральной жилищной программой. Как я уже указывал ранее, программа чрезвычайно сложна и сложна в использовании. Во-первых, давайте посмотрим, что нашел Райан, просматривая программу. Затем, в следующем посте, я опишу проблемы, с которыми я столкнулся, чтобы просто найти ответы на простые вопросы о программе LIHTC, например, какие организации использовали ее на протяжении многих лет, где и сколько действительно было потрачено.

Во-первых, стоит отметить, что вы можете найти большинство, но не все материалы Райана. он-лайн здесь. Однако многие ссылки на некоторые вспомогательные документы не работают. Но я создал ссылку на 48 страниц о жилищных программах, и это то, на что я буду ссылаться здесь и в следующих постах. Я не обязательно принимаю все в материалах Райана за чистую монету, но я также собираюсь опираться на эту работу и постараюсь рассказать как можно больше о программах, как они есть сегодня.

Простейший способ понять программу LIHTC состоит в том, что это программа налоговых льгот, которая снижает налоги для сторон, инвестирующих деньги в жилье, которая обычно ограничивает арендную плату до 60% от среднего дохода в районе или меньше. Механика изменения налогов достаточно сложна, чтобы оправдать пост, и я сделал один некоторое время назад, что охватывает некоторые механизмы. Доллары, которые в конечном итоге идут на финансирование или субсидирование жилья, в конечном итоге распределяются между различными штатами через так называемые Агентства жилищного финансирования (HFA), которые определяют, как и где будут использоваться ресурсы. Я расскажу о расходах или затратах на программу в следующем посте, но Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) говорит, что программа использует «эквивалент примерно 8 миллиардов долларов в годовых бюджетных полномочиях» и, согласно документам Райана, «при условии, что имущество остается в соответствии с требованиями, инвесторы получают кредит в долларах за доллар в счет своих федеральных налоговых обязательств каждый год в течение десяти лет. ”

Райан отмечает, что «критики LIHTC часто называют основным недостатком программы тот факт, что проектам LIHTC обычно требуется как минимум один дополнительный уровень субсидий для финансирования проекта. Другие критические замечания включают сложность LIHTC и ее стоимость по сравнению с другими федеральными жилищными программами, особенно с ваучерами».

Мой личный опыт подтверждает это. Как некоммерческий разработчик, один проект, над которым я работал, использовал несколько источников капитала от налоговых льгот до государственного и местного финансирования. Само по себе это не проблема, но многочисленные требования со стороны других государственных спонсоров, как правило, замедляют реализацию проектов, добавляя время и транзакционные издержки. Это не изменилось, и я указал, как новые проблемы, такие как инфляция, вызывают рост стоимости проекта за счет субсидий и создание меньшего количества более дорогих юнитов.

В своем разделе о LIHTC Райан неблагоприятно сравнивает программу с Разделом 8, программой, которая выдает ваучеры, которые можно использовать для аренды квартир с существующими рыночными ставками. Я думаю, что это справедливая критика, и она актуальна и сегодня. Единственная проблема заключается в том, что ваучеры слишком сложны в использовании. Часто домохозяйство имеет право на получение ваучеров, но не может найти свободную квартиру, отвечающую федеральным, региональным и местным требованиям. Часто ваучеры остаются неиспользованными. Вот почему я продолжаю предлагать простую реформу, позволяющую использовать ваучеры. домохозяйство уже платит арендную плату.

И кто выигрывает от LIHTC по сравнению с разделом 8? Райан цитирует О'Регана и Хорна, которые обнаружили, что «около 40 процентов единиц LIHTC обслуживают домохозяйства с крайне низким доходом по сравнению с 75 процентами единиц HUD, основанных на 8-й секции и единицах государственного жилья». По мере того, как я углублялся в то, где заканчиваются налоговые льготы, я обнаружил, что многие, многие проекты, которые получают налоговые льготы, смешивают субсидируемые единицы с единицами рыночной ставки. На мой взгляд, это не проблема, даже если уровень субсидируемого дохода выше.

Но взгляд на проекты, подобные готовящемуся в Рентоне, штат Вашингтон, к югу от Сиэтла, вызывает Солера, вызывает вопросы; В проекте нет ничего плохого, но ожидают ли его налогоплательщики от «жилья для малоимущих». В любом случае, арендная плата в этих районах настолько низка, что субсидия не так уж сильно экономит арендаторам, а арендаторы, которые экономят, имеют гораздо более высокие доходы, может быть, достаточно высокие, чтобы найти более дешевую квартиру по более старой рыночной цене? Это подтверждается данными, которые показали, что «недвижимость LIHTC, как правило, чаще представлена ​​в пригородах с более низким уровнем бедности». Я попытался разобраться в этом, и в следующем посте я поделюсь этим, что привело к обнаружению гораздо более серьезной проблемы с LIHTC: отсутствие прозрачности.

Наконец, Райан попал в точку, которую я часто забиваю. «Во многих мегаполисах LIHTC обходится дороже, чем другие формы жилищной помощи». Райан цитирует исследование, в котором «исследуется экономическая эффективность LIHTC по сравнению с ваучерами Раздела 8 в Бостоне, Нью-Йорке, Сан-Хосе, Атланте, Кливленде и Майами». Это исследование показало, что «LIHTC в целом дороже, чем ваучеры, но премия зависит от стандартов оплаты ваучеров и местного рынка жилья». Исследование показало, что в таком городе, как Сан-Хосе, программа налоговых льгот обходится налогоплательщикам на 2% дороже, чем ваучеры, а в Атланте разница составляет 200%. так же дорого, как ваучеры в Атланте.

В целом Райан не тратит много времени на программу LIHTC, учитывая ее относительный размер. Возможно, это связано с тем, что программа пользуется широкой поддержкой обеих партий. Может быть, это связано с тем, что многие коммерческие застройщики дополняют свои рыночные проекты налоговыми льготами в размере 4%, что является более мелкой субсидией, но ее легче подать и получить? Я думаю, что предоставление более дешевого жилья и получение прибыли — это хорошая идея, но вопрос о том, сколько налоговых льгот используется для получения прибыли по сравнению с некоммерческими организациями, и как они используются, привел меня к моему самому большому открытию: мы просто не знаем. Работа Райана едва касалась поверхности программы, которая помещает сотни миллионов долларов в казну государственных HFA с очень малой ответственностью за то, куда идут эти деньги.