Помощь в аренде в сельской местности и льготы по низким процентам

Мы рассматриваем то, что я называю жилищными программами «разделов», как часть углубленного изучения бывшим представителем федеральных программ борьбы с бедностью, созданных или связанных с войной с бедностью. Как и в предыдущем посте, я предложу некоторую предысторию и предысторию, дам оценку Райана и выскажу свою собственную, а также некоторые идеи о том, как можно улучшить или перепрофилировать программу.

Раздел 521 Программа помощи в аренде жилья в сельской местности

я уже указывал на это Жилищные проблемы сельской Америки хуже чем в городских условиях. Рабочие зарабатывают меньше, им приходится ездить дальше, чтобы найти жилье, и когда они это делают, они обнаруживают, что вакансий очень мало, а здания старые и ветхие. Затраты на строительство нового жилья в сельской местности сопоставимы с затратами в городах, но арендная плата в сельской местности намного ниже, чем в городских или пригородных районах. Перевод: застройщики быстро понимают, что большинство проектов в сельской местности просто неосуществимы, в том числе проекты, финансируемые за счет некоммерческих налоговых льгот. Таким образом, сельские районы сталкиваются с двойным ударом низкой заработной платы и низкого предложения жилья; несмотря на то, что качество жилья ниже, цены остаются высокими, а количество вакансий низким. Тем временем, субсидии попадают в города, а не в сельскую местность.

Программа Раздела 521 находится в ведении, как это ни удивительно, Министерства сельского хозяйства США (USDA) в рамках Закона о жилье 1949 года. Министерство сельского хозяйства США на самом деле реализует множество программ, в том числе Программу аренды сельского жилья по Разделу 515 и Раздел 514. и 516 жилищных программ для сельскохозяйственных рабочих, каждая из которых использует кредиты и субсидии для поощрения жилищного строительства в сельской местности. Кроме того, помощь по программе Раздела 521 может быть использована для оплаты арендной платы в этих квартирах. Арендаторы платят арендную плату в размере 30% от их скорректированного ежемесячного дохода на основе их AMI; программа Раздела 521 оплачивает оставшуюся часть арендной платы. Как и в других уже обсуждавшихся жилищных программах, они сочетают в себе капитал и доллары, снижающие арендную плату.

Райан решил, основываясь на исследованиях, которые он процитировал, что программа Раздела 521 не справилась со своей задачей помочь людям найти доступное жилье. Национальная жилищная коалиция с низким доходом В прошлом году говорилось, что «30% сельских арендаторов несут бремя расходов, платя более 50% своего дохода за свое жилье, и почти половина из них платит более XNUMX% своего дохода за жилье. Более половины сельских домохозяйств, живущих с многочисленными проблемами, такими как доступность, физические недостатки или перенаселенность, являются арендаторами».

Я уже отмечал, что жилищные проблемы сельской Америки серьезны и трудны для решения. Я согласен с тем, что, несмотря на благие намерения, Раздел 521 и связанные с ним программы не сильно влияют на проблемы. Как и в случае с другими обсуждаемыми здесь программами, если бы мы отменили регулирование жилищной политики, чтобы позволить строить больше жилья, эти субсидии на самом деле имели бы большее значение для сильно пострадавших сельских районов, не прибегая ко всем сложным и неэффективным схемам финансирования.

В 2012 финансовом году расходы по Разделу 521 составили 905 миллионов долларов. Программа Раздела 521 RA была профинансирована в размере 1.375 млрд долларов в 20 финансовом году и 1.410 млрд долларов в 21 финансовом году. В законопроекте о расходах на 22 финансовый год предусмотрено 1.450 миллиарда долларов на раздел 521.

Раздел 236 Программа помощи в аренде жилья

Программа Раздела 236 предлагала застройщикам стимулы в виде процентных ставок ниже рыночных (BMIR), чтобы стимулировать строительство недорогого арендного жилья. Основным инструментом программы, созданной в 1968 году, являются процентные ставки ниже рыночных (BMIR) для застройщиков, желающих строить жилье для семей с более низкими доходами. Концепция BMIR возникла в Законе о жилье 1961 года, стимулом которого была низкая установленная законом процентная ставка в размере 3 процентов. BMIR не занималась активным страхованием новых ссуд после того, как ее заменила Раздел 236. Пока программа действовала, тысячи единиц жилья были построены с использованием федерального ипотечного страхования по ссудам на срок более 40 лет. Были также выплаты частным застройщикам, снижающие проценты. Проекты также включали помощь арендаторам по Разделу 8. Согласно анализу Райана, в то время более 11,000 XNUMX таких единиц все еще получали платежи для снижения процентов.

Программа была создана в 1968 году и постепенно была заменена ваучерами, и к 2012 финансовому году программа Раздела 236 потратила 401 миллион долларов на выплаты по снижению процентов по оставшимся ипотечным кредитам. По мере того, как период действия обязательств подходил к концу, в 2016 г. HUD дал совет о том, как свернуть, преобразовать или сохранить жилье доступным. Неясно, где именно эти платежи, потому что у HUD нет прозрачного процесса отчетности, но большая часть жилья по Разделу 236 была преобразована для частного использования или продолжает работать как доступные единицы, гарантированные различными субсидиями. Райан не предложил ничего особенного в плане анализа эффективности программы, кроме того, что он сказал, что исследований эффективности программы не проводилось.

Мое мнение об этой программе состоит в том, что с ростом процентных ставок стоило бы посмотреть, может ли стимулирование нового строительства арендного жилья по рыночным ставкам быть стимулировано платежами для снижения процентной ставки до нуля с условиями. Как я указалВ условиях экономической неопределенности, роста процентных ставок и падения спроса производство арендного жилья, вероятно, сократится. Это означает, что когда спрос вернется, а может быть, даже резко возрастет, домохозяйства с низким доходом, ищущие съемное жилье, столкнутся с заоблачной арендной платой. Это вызовет больше опасений, которые приведут к бесполезному регулированию. Предоставление кредитов со сниженной или даже нулевой процентной ставкой сейчас, наряду с другими стимулами для частных застройщиков, снизит их риск и будет стимулировать создание предложения в будущем.