Бурный рынок жилья в США может остыть, продолжая расти, поскольку ФРС прекращает экстренную поддержку

«Повышение цен на жилье внесло значительный вклад в рост чистой прибыли домохозяйств.
стоит и, вероятно, замедлится из-за более высоких процентных ставок и снижения доступности », - написали Брэд Танк и команда Нойбергера Бермана по стратегии инвестиций с фиксированным доходом в своем прогнозе на первый квартал.

«Кроме того, федеральные программы льгот для ипотечных кредитов не были продлены, и домохозяйства, получающие льготы, должны будут возобновить выплаты».

Декабрьский поворот политики ФРС включает в себя план повышения базовых процентных ставок более быстрыми темпами, чем ожидалось всего за несколько недель до этого, а также более быстрое завершение программы экстренной покупки облигаций, которая, вероятно, произойдет к марту.

Это оставляет рынку «два основных вопроса», по словам команды Нойбергера, а именно, сколько ипотечных облигаций придется поглотить другим, поскольку ФРС сокращает свой баланс почти на 8.8 триллиона долларов. Кроме того, что произойдет с повышением цен на жилье и деятельностью по рефинансированию, если процентные ставки вырастут так, как ожидалось?

Читать: Жилье находится в тисках инфляционного шторма, который усугубляется пандемией COVID-19.

Почему жилье не такое, как в 2008 году

После финансового кризиса 2008 года влияние правительства на рынке жилья в США возросло, отчасти благодаря его ипотечным гарантиям, а также накоплению облигаций на рынке агентской ипотеки на сумму 8.2 триллиона долларов.

По данным Urban Institute, в декабре на ипотечные облигации агентства приходилось 66% всего жилищного долга. Это сделало этот сектор эталоном для ставок по 30-летней ипотеке, в том числе во время недавнего бума рефинансирования, когда кредиторы выдавали ипотечные кредиты на сумму более 1 триллиона долларов в квартал.

Чрезмерное присутствие правительства на ипотечном рынке означало влияние на ставки по ипотечным кредитам и стандарты кредитования после фиаско ипотечных кредитов десять лет назад, но оно также направило федеральную помощь на жилье во время пандемии, чтобы предотвратить волну выселений и лишений права выкупа.

Многие заемщики, пострадавшие от потери работы в 2020 году, остались в своих домах, вместо того, чтобы сталкиваться с штрафами за просрочку платежа, взысканием долгов и чем-то еще худшим, пока экономика не вернется на более прочную основу.

Теперь процентные ставки по всем жилищным ипотечным кредитам, даже по тем, которые принадлежат банкам, резко снизились по сравнению с пиком пандемии, недавно зафиксированным на низком уровне в 1.7% в ноябре (см. Диаграмму), на фоне более высокой заработной платы и низкого уровня безработицы.

Что касается домохозяйств, это означает, что только около 835,000 4 домовладельцев в ноябре терпели убытки, тогда как до пандемии, по данным исследователей Deutsche Bank, их было XNUMX миллиона.

Другие серьезные отклонения от кризиса прошлого десятилетия включают текущую нехватку жилья, а не избыток предложения, в сочетании с новой эрой институциональных арендодателей на рынке аренды на одну семью.

Это означало, что владельцы частных инвестиций с глубокими карманами, Zillow
Z,
-2.21%,
и другие фирмы, финансируемые с Уолл-Стрит, конкурировали с семьями, желающими стать собственниками.

Эксперты по ипотеке говорят, что динамика может помочь ценам на жилье продолжать расти более нормальными темпами в 2022 году, даже если ставки по 30-летним ипотечным кредитам вырастут, а семьям станет сложнее позволить себе недвижимость.

Читать: В районах с высоким уровнем бедности в городах-побратимах наблюдается взрывной рост домов, принадлежащих инвесторам. ФРБ Миннеаполиса теперь следит за

«Повышение ставок не приводит к тому, что цены на жилье становятся отрицательными, но они, безусловно, могут замедлить рост цен на жилье», — сказал Скотт Бухта, глава отдела стратегии фиксированного дохода в Brean Capital, в телефонном разговоре.

По его прогнозу, в этом году цены вырастут на 6-10%, отчасти в зависимости от того, где 30-летние ставки по ипотечным кредитам пошатнутся.

Какая ставка слишком высока?

Как и после кризиса 2008 года, ФРС за последние два года заполнила свой баланс казначейскими облигациями и ценными бумагами с ипотечным покрытием агентства во время пандемии, чтобы сохранить поток ликвидности и доступность кредита.

Председатель ФРС Джером Пауэлл теперь надеется спровоцировать «мягкую посадку», повысив процентные ставки и ужесточив финансовые условия, чтобы обуздать инфляцию, не нанося ущерба рынку труда и не вызывая рецессии.

Многие на Уолл-стрит теперь ожидают, что краткосрочные ставки потенциально увеличатся в четыре раза в этом году с текущего диапазона 0% до 0.25%. Однако долгосрочные ставки, вероятно, будут зависеть от того, насколько агрессивно центральный банк будет сокращать свои вложения в ипотечные облигации, сказал Бухта, особенно в связи с тем, что ФРС работает над тем, чтобы приблизить годовую инфляцию к своему целевому уровню в 2% с 7% в декабре.

«Я не думаю, что они хотят шокировать рынки», — сказал он, отметив, что рост цен на жилье исторически превышал инфляцию примерно на 2-3%, или примерно на 5% в год. «20% не являются устойчивыми».

При этом каждые 100 базисных пунктов увеличения ставки по 30-летней ипотеке означают примерно 13-процентное снижение покупательной способности домовладельца, полагающегося на финансирование, согласно оценкам Бухты.

Другими словами, доступность, которая уже является проблемой для многих семей, не имеющих рыночной цены, может значительно ухудшиться.

См. также: Процентные ставки растут, но действия ФРС могут облегчить получение ипотеки