Стремительный рост процентных ставок и ослабление экономики подорвали инвестиционные фонды недвижимости в 2022 году, при этом индекс FTSE Nareit All Equity REIT упал на 23% с начала года.
Рост ставок вредит ЗПИФН потому что они занимают деньги, чтобы купить недвижимость, и потому что более высокая доходность делает облигации, которые обычно являются более безопасными инвестициями, более привлекательными по сравнению с REIT.
Между тем, спад в экономике снижает спрос на недвижимость.
Но снижение REIT может развернуться уже в следующем году, если предположить, что Федеральная резервная система прекращает повышать процентные ставки.
Вот некоторые из самых сильных секторов недвижимости, все из которых я инвестировал в себя, включая упомянутые акции.
Квартирные REIT Повышенные цены на жилье и стремительно растущие ставки по ипотечным кредитам сделали владение домом недоступным для многих из нас. Это означает высокий спрос на многоквартирные дома.
Самый большой квартирный REIT Сообщества AvalonBay (AVB Получите бесплатный отчет .
Компания «владеет и управляет высококачественными многоквартирными домами на городских и пригородных прибрежных рынках с демографическими показателями, которые позволяют AvalonBay поддерживать высокую загрузку и стимулировать сильный рост арендной платы», — написал в комментарии аналитик Morningstar Кевин Браун.
Это Новая Англия, Нью-Йорк/Нью-Джерси, Средняя Атлантика, Южная Калифорния, Северная Калифорния и Сиэтл.
«Эти рынки демонстрируют черты, которые создают высокий спрос на квартиры, такие как рост рабочих мест, рост доходов, снижение количества домовладельцев, высокая относительная стоимость жилья на одну семью и привлекательные городские центры, которые привлекают молодых людей», — сказал Браун.
Он оценивает справедливую стоимость акций в 250 долларов, что на 48% выше их недавней цены в 169 долларов. Это дает 3.75%.
Промышленные REIT Взрыв электронной коммерции в последние годы повысил важность складов и распределительных центров, которые составляют большую часть промышленных холдингов REIT.
Владельцы складов/распределительных центров устроили запой во время пандемии, когда интернет-торговля резко возросла. Теперь, когда онлайн-покупки замедлились, складской сектор имеет избыточное предложение.
Но у интернет-покупок есть много возможностей для роста. Электронная коммерция составила лишь 14.8% розничных продаж в третьем квартале. Эта сумма, несомненно, возрастет в ближайшие годы.
Крупнейший промышленный REIT Prologis (PLD Получите бесплатный отчет .
«Компания продолжает извлекать выгоду из исторически низкого уровня вакантных площадей в сфере промышленной недвижимости», — написал в комментарии аналитик Morningstar Сурьянш Шарма. «Рынок промышленной недвижимости продолжает оставаться сильным».
Безусловно, «мы видим некоторые признаки умеренности», — сказал он. «Мы считаем, что более слабые макроэкономические условия, более медленное внедрение электронной коммерции и сильный поток поставок приведут к нормализации уровней заполняемости и роста рыночной арендной платы… в ближайшие годы».
Шарма оценивает справедливую стоимость акций в 118 долларов, что на 1.7% выше их недавней цены в 116 долларов. Это дает 2.72%
REIT центров обработки данных Использование данных растет как грибы, и большая часть из них находится в облаке. Для этого требуется огромное количество компьютерного и телекоммуникационного оборудования, которое хранится в центрах обработки данных. Потребность в данных должна только возрасти, что сослужит хорошую службу этому сектору REIT.
Крупнейший дата-центр REIT находится Equinix (EQIX Получите бесплатный отчет .
Компания «превзошла наши ожидания по продажам и прибыли в третьем квартале и показала, что ее бизнес остается сильным, что означает, что хорошие результаты должны сохраниться, по крайней мере, в следующем году», — написал в комментарии аналитик Morningstar Мэтью Долгин.
«Руководство не упустило из виду потенциальное влияние слабой макроэкономической среды, но фирма пока не показывает никаких признаков, что заставляет нас полагать, что долгосрочный переход к облачным провайдерам и взаимосвязанным центрам обработки данных не прерывается».
Безусловно, Долгин считает, что акции в настоящее время переоценены. Он оценивает справедливую стоимость в 570 долларов, что на 15% ниже ее недавней цены в 673 доллара. Это дает 1.83%.
REIT вышек сотовой связи Использование мобильных телефонов продолжает расти, и люди используют свои мобильные устройства для всего: от просмотра телевизора до покупки авиабилетов.
Чтобы мобильные телефоны работали — все ненавидят эти сброшенные/прерванные звонки — операторы связи, такие как Verizon, AT&T и T-Mobile, должны иметь антенны на вышках сотовой связи. Так что владельцы этих башен сидят на задворках, взимая с перевозчиков арендную плату.
Крупнейший владелец вышек сотовой связи Американская башня (AMT Получите бесплатный отчет .
«Мы считаем, что стратегия American Tower по диверсификации своего портфолио башенных систем в глобальном масштабе обеспечивает ей лучшее положение среди трех американских башенных компаний, поскольку она нацелена на получение выгоды от постоянно растущего спроса на мобильные данные во всем мире», — написал Долгин.
«Однако мы не думаем, что поворот в бизнес центров обработки данных, который он сделал с приобретением CoreSite, окупится, и это отвлекает от фокуса башни, который нам понравился для American Tower».
Долгин оценивает справедливую стоимость акций в 210 долларов. Недавно он торговался по $213, что на 1.4% выше справедливой стоимости. дивидендная доходность от 2.92%.
Автор владеет акциями AvalonBay Communities, Prologis, Equinix и American Tower.
Источник: https://www.thestreet.com/real-estate/reits-could-be-ooking-up-after-desultory-2022?puc=yahoo&cm_ven=YAHOO&yptr=yahoo.