Ставим колеса на плохую политику

В течение последнего десятилетия работа над вопросами жилищной политики с выборными должностными лицами, застройщиками, строителями, поставщиками жилья и активистами. «Каков ответ?» или «Что нам делать?» Обычно это происходит после того, как я рисую несколько мрачную картину будущего; правительства штатов и местные органы власти продолжают чрезмерно регулировать жилищное строительство, создавая дефицит и высокие цены, а затем пытаются облагать налогами и вымогать деньги у экономики, чтобы субсидировать жертв более высоких цен. Чтобы собрать все ответы в одном месте, я размещаю их здесь в виде серии.

К сожалению, ответ, который я даю, обычно игнорируется; представьте себе пациента, выходящего из кабинета врача и направляющегося прямо в магазин пончиков после того, как ему сказали, что для похудения пациент должен сесть на диету. Легче швырять пивные банки в телевизор или подавать судебные иски, чем выполнять тяжелую работу по изучению общественного мнения о жилье, а затем разрабатывать сообщения, чтобы изменить его. Но здесь, в пяти постах, мой лучший ответ на вопрос: «Что нам делать, чтобы понять, почему жилищная политика делается такой, какая она есть, и как нам ее изменить?»

Введение: Внедрение политики плохого жилья

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula Collo Intentant.

Итак, открываем городские стены. И обнажить зубчатые стены, все работают вместе, чтобы это произошло, прикрепляя скользящие колеса к его гигантским ногам и веревки вокруг его шеи, как недоуздки, чтобы тянуть его к святыне.

Вергилий. Энеида в переводе Дэвида Ферри (Книга II, 349–353, стр. 46). Издательство Чикагского университета, 2017.

Все мы знаем историю о троянском коне, даже если никогда не читали «Энеиду». Греки воевали с троянцами и, чтобы их обмануть, прячутся в обманчиво безобидном на вид деревянном коне. Когда троянцы втягивают коня в город, греки выскакивают, а остальное уже история, Троя разрушена. История и изображение настолько хорошо известны, что мало кто может рассказать вам, где они впервые услышали об этом; это почти как если бы мы родились, зная об идее «никогда не доверять грекам, несущим дары» (Тимео Данаос и Дона Ферентис), предупреждение, произнесенное троянским жрецом Лаокооном и в конечном итоге проигнорированное.[1]

Я процитировал выше особенно острый аспект этой истории, необходимый для ее понимания и оценки ее отношения к созданию плохой государственной политики. Проще говоря, оглядываясь назад, мы все знаем, что приводить лошадь в Трою было плохой идеей. Но я предполагаю, что большинство людей, если бы их спросили, ответили бы: «Он пришел с колесами». То есть, вероятно, для тех из нас, кто стоит на пляже и качает головой, говоря: «Не делай этого!» мы бы смотрели на лошадь с четырьмя идеальными колесами и привязанной веревкой. Все, что нужно было сделать троянцам, это затащить его, верно?

Но это было явно не так в тот день за стенами Трои. Трояны должны были работать(Accingunt omnes operi) уничтожить себя. Почти в каждом случае плохой политики, которую я видел, особенно в сфере жилья, это не было похоже на переход от «у нас жилищного кризиса» к чему-то вроде контроля за арендной платой, поскольку решение было таким простым, как открытие упакованного подарка. В каждом случае многочисленные предупреждения игнорируются, и тогда приходится предпринимать экстраординарные усилия для создания и реализации плохой политики.

Возможно, лучшим примером (и тем, который показывает меня как местного Лаокоона) является политика Сиэтла в отношении обязательной доступности жилья. Все началось с «жилищного кризиса» еще в 2013 году, когда посткризисное восстановление принесло городу рабочие места и увеличило спрос на жилье. Цены на жилье и арендная плата начали расти. Возникла своего рода гражданская паника. Что-то должно было быть сделано. Нравиться в противном случае — молодой греческий агент, посланный вместе с лошадью, чтобы уговорить троянцев затащить ее в город, — появился консультант который сообщил руководству города, что причиной роста цен на жилье является строительство нового жилья! Консультант утверждал, что чем больше рабочих мест и жилья будет создано, тем больше городу придется платить, чтобы субсидировать людей, которые не могут платить за аренду.

А вот и лошадь, обязательное инклюзивное зонирование (MIZ). Основной аргумент MIZ заключается в том, что происходит какая-то несправедливость; пока город растет, девелоперы зарабатывают миллионы, а арендная плата растет. Между тем, общественность через правительство штата и местные власти застряла в законопроекте о субсидировании бедных людей, которые видят рост арендной платы. Следовательно, ответ заключается в том, чтобы облагать налогом каждый квадратный метр нового жилья и отдавать деньги некоммерческим организациям, которые когда-нибудь будут строить «доступное жилье». Проще говоря, в этом нет никакого смысла: прибавление затрат с платой не удешевит необходимое новое жилье, а сделает его дороже. Что действительно имеет смысл, так это то, что растущая инфляция оправдывает еще больше сборов для некоммерческих организаций. Это разрушительный цикл усложнения и удорожания строительства жилья, который затем оправдывает, по иронии судьбы, усложнение строительства жилья. Я объяснил это еще в 2016 году, и снова недавно. Я был не единственным тогда or сейчас.

Каков был результат? По последнему отчетуПрограмма MHA в Сиэтле принесла 96 миллионов долларов. Когда он был предложен еще в 2015 году, предполагалось, что нужны десятки тысяч «доступных единиц». В 2017 году городские власти заявили, что,

«MHA является частью Программы доступного жилья и условий жизни Сиэтла (HALA), которая направлена ​​на строительство 50,000 2025 домов к 20,000 году, включая XNUMX XNUMX доступных домов. Развитие как доступного жилья, так и жилья по рыночным ценам является важной стратегией для замедления роста стоимости жилья и предоставления более широкого выбора жилья».

На момент публикации этого отчета, на который я ссылался, городские власти требуют 712 субсидируемых квартир из потраченных средств MHA. Независимая проверка этого утверждения не проводилась, но даже если мы примем его, программа потерпит полный провал. Мы на полпути к 2022 году, и даже с учетом Covid-19 темпы производства низкие. Более свежий отчет Seattle Times показал более причудливые цифры:

«Перевозка в 2021 году [от MHA] может помочь городу профинансировать более 900 доступных квартир, учитывая, что Сиэтл предполагает, что на каждую квартиру требуется около 80,000 XNUMX долларов от города. Проекты доступного жилья обычно объединяют городские доллары с финансированием из других источников, включая федеральное правительство и правительства штатов».

На каждую единицу нужно 80,000 67 долларов. Верно. Недавно введенный в эксплуатацию проект стоил 148 миллионов долларов за XNUMX единиц или около 456,000 XNUMX долларов за единицу. Ну кого это волнует? Арендная плата упала, не так ли? Что ж, даже с учетом падения Covid арендная плата в Сиэтле снова растет. в годовом исчислении рост около 18%.

Правда в том, что MHA увеличила расходы и замедлила строительство нового жилья, и если бы до и даже во время пандемии было построено больше жилья без сборов и других правил, предложение не отставало бы от спроса, поскольку он увеличивается после пандемии. Схема MHA помогла людям чувствовать себя лучше пять лет назад, сегодня она является фактором, способствующим постпандемической инфляции жилья.

Есть ли шанс, что город Сиэтл может отказаться от программы сейчас, когда спрос растет, а арендная плата растет? Конечно нет. Это успех. Посмотрите на все эти деньги, которые он собрал на жилье. Зачем нам сейчас останавливаться? На самом деле, это только вопрос времени, когда с повышением арендной платы члены Совета будут призывать к увеличению сборов MHA. Как сокрушается Эней по поводу коня, «мы поместили чудовище в самой цитадели (Ferry 46)».

Почти в каждой жилищной политике картина одна и та же. Арендная плата растет, как и призывы к более жесткому регулированию и взиманию платы за жилье. Спрос и предложение? Заткнись, Лаокоон! Есть только одно решение: найти больше денег на более «доступное жилье». И есть много Синон, активистов, у которых больше анекдотов, чем реальных данных, готовых обещать политическую поддержку усилиям по перераспределению богатства, чтобы гарантировать, что у каждого есть «право на жилье». Вместо этого люди получают место в списке ожидания на доступное жилье, которое когда-нибудь может появиться.

Разочаровывает то, что так много людей в городах так усердно работают над созданием плохой жилищной политики. Какой первый шаг к тому, чтобы остановить появление лошади в городе? Ответ заключается в том, чтобы выяснить, во что мы верим.

[1] Стоит отметить, что нюансы латыни допускают множество одинаково нюансированных интерпретаций того, что «и дона ферентис» могло означать в контексте (см. Murley, Clyde. «Et Dona Ferentis». The Classical Journal, том 22, № 9, 1927, стр. 658–62).