Разрешение на большее количество жилья положительно влияет на цену жилья

На прошлой неделе я писал о своем раздражении при попытке получить данные из городов о времени, необходимом для производства единицы жилья. Нет ли общедоступных данных, которые могли бы помочь связать разрешения, население и цены? Ну да и нет. Данные Федерального резервного банка Сент-Луиса, ласково известного как Фред, интересны, но не очень детализированы. Но давайте посмотрим на Нэшвилл за период с 2010 по 2020 год и на то, что он может рассказать нам о разрешениях на жилье, населении и ценах. С некоторой помощью Zumper, онлайн-трекера арендной платы, похоже, что когда количество людей, получающих разрешение на жилье, падает, падают и темпы роста цен на жилье. Вот данные.

Начнем с прироста населения Нэшвилла за рассматриваемый нами период с 2010 по 2020 год. По словам Фреда, за этот период в Нэшвилле проживало около 300,000 20 человек, т. е. население увеличилось почти на XNUMX%.

Одна вещь, которую вы сразу заметите, — это сводящая с ума особенность данных, когда речь идет о городах: мы не можем видеть Нэшвилл, а только более широкую область. Это смешанная особенность данных о жилье. Перепись населения Соединенных Штатов часто объединяет города и называет их столичным статистическим районом или MSA. Ничего страшного, верно? Но часто споры о жилье происходят в строгих границах городов, и когда данные более расплывчаты, это сбивает с толку то, что вы можете сказать о самих городах по сравнению с их окрестностями. Мы возьмем данные MSA Фреда.

Далее, давайте посмотрим на разрешение. Фред отслеживает эти данные, используя данные переписи населения. Если мы возьмем ежегодное количество выданных разрешений и сравним его с численностью населения, то получим интересное соотношение.

С этим бывают всякие проблемы. Во-первых, и это наиболее очевидно, разрешение не равняется реальной жилой единице. Вот почему я ищу более подробные данные о времени до разрешения. Я надеюсь, что мы сможем увидеть промежуток времени, который проходит между получением разрешения и моментом, когда объект фактически становится пригодным для жизни. Тем не менее, это соотношение новых юнитов и новых людей заслуживает внимания. Например, 33,579 2014 человек, прибывших в Нэшвилл в XNUMX году, нуждались в жилье. Есть такие факторы, как уровень вакансий — его часто называют «поглощением» — и другие факторы, которые необходимо учитывать. Но связь между новыми людьми и количеством разрешений актуальна. Это означает меньшую конкуренцию между людьми, ищущими дефицитное жилье.

Теперь посмотрим на цену. Fred не отслеживает арендную плату, но отслеживает «цену дома с учетом всех транзакций». Вот изменение цен на жилье за ​​десятилетний период, а также отслеживание Zumper арендной платы за последние пять лет.

Что здесь очевидно, так это то, что, когда мы сравниваем тенденции в разрешении, населении и цене, существует взаимосвязь.

Разрешения, кажется, догоняют рост населения в Нэшвилле за десятилетний период, и когда мы смотрим на пять лет, которые у нас есть на аренду и цены на жилье, они начинают смягчаться вместе с очевидным увеличением производства. По мере того, как отношение числа новых людей к единицам жилья падает, падает и скорость роста цен.

Но у меня остались вопросы, даже сомнения. Данные Фреда рассматривают «оценку с использованием продажных цен и данных оценки», чтобы получить цену. Что именно это значит? Данные об аренде из разных источников могут значительно различаться, как и местные оценки цен. Большая проблема с разрешительными данными заключается в том, что они не сообщают нам, когда разрешенные единицы действительно поступают в эксплуатацию. Кроме того, местные данные могут многое рассказать о времени, необходимом для получения разрешения.

Этот первый взгляд на публичные данные, кажется, подтверждает мой давний аргумент, что большее предложение означает более низкие цены. Я все еще думаю, что это правда. Но в отличие от моих коллег слева, которые с удовольствием путают корреляцию с причинно-следственной связью, я просто не могу. Дополнительные местные данные о фактических разрешениях, ценах и датах ввода жилья в эксплуатацию могли бы стать еще более вескими аргументами. Но это хорошее начало.

Но по мере того, как мы пытаемся копнуть глубже в такие быстрорастущие города, как Нэшвилл, и смотрим на имеющиеся у нас данные, мы обнаруживаем тенденцию: когда население увеличивается, а затем выдаются разрешения, мы видим, что рост цен начинает падать.

Наконец, есть и несколько интересных бликов. Например, один из самых быстро сокращающихся городов в Соединенных Штатах фактически показывает рост цен на жилье с 2018 года. В прошлом году местная телекомпания показала сюжет о том, как «рынок жилья в Декейтере накаляется».

А как же арендная плата? Zumper показывает рост арендной платы в Декейтере на 26% по сравнению с прошлым годом, в среднем около 123 долларов. И взгляд на их график арендной платы за последние несколько лет показывает ту же тенденцию, что и цены на жилье.

Что происходит в Декейтере? Рост инфляции из-за крупных сбросов наличности федеральным правительством и проблем с цепочкой поставок? Может быть. Но это особенности последних двух лет, а рост цен идет, видимо, с 2018 года. Почему? Это стоит учитывать.

Нам нужно, чтобы местные юрисдикции были так же заинтересованы в этих мерах, как и я, и использовали их для более эффективного управления жилищной экономикой. В конце концов, основой любой функционирующей, справедливой и эффективной экономики является множество обменов между покупателями и продавцами. Когда производители видят спрос, они, естественно, хотят производить больше. Замедление этого только навредит людям, ищущим жилье, особенно людям с меньшими деньгами. Предстоит еще много работы, но было бы гораздо лучше ошибиться в сторону большего количества жилья, чем больше правил и отсрочек.