Проблема не в собственности, проблема в нехватке жилья

В прошлом месяце я присутствовал на собрании сообщества в Цинциннати, где студенты курса «Жилищные системы» Школы планирования Университета Цинциннати обсуждали, «как институциональные инвесторы влияют на наш город; что в настоящее время делается для решения этой проблемы и что еще нам нужно сделать». Я уже писал об усилиях порта Цинциннати, направленных на то, чтобы помешать институциональным инвесторам. покупка индивидуального жилья в г.. Вопрос, на который было трудно ответить на встрече, заключался в том, что такое «институциональный инвестор» и связано ли право собственности с плохими жилищными результатами, такими как более высокая арендная плата, выселение или ветхость. Беспокойство о том, кому принадлежит жилье, кажется еще одним отвлечением от реальной проблемы, отсутствия предложения перед лицом растущего спроса.

Студенты проходят курс под названием Жилищные системы, преподавал профессор Хейден Шелби. Курс включает рассмотрение «природы жилищных проблем и рынков жилья» и «решение проблем на рынке жилья». Рассмотрение моделей собственности и того, как они соотносятся с результатами на рынке жилья, безусловно, заслуживает изучения в классе, но должны ли политические меры концентрироваться на том, кто владеет собственностью? Это зависит от того, может ли существовать четкая, последовательная и причинно-следственная связь между собственностью и плохими результатами. До сих пор я не нашел никаких данных, которые устанавливают соединение.

На самом деле какое-то время большой шум был вокруг приобретения иностранцами жилья в Соединенных Штатах. Страшная история заключалась в том, что китайские инвесторы «парковали» деньги на американском рынке жилья, скупая множество многоквартирных домов, опустошая их, а затем ожидая возможности продать их. Около 5 лет назад был предложение обложить налогом покупку жилья иностранными инвесторами чтобы остановить это.

Однако проблема в том, что схематичные инвесторы скупают и опустошают многоквартирные дома, не была реальной. Конечно, были какие-то сделки с инвесторами за пределами США, но они пытались заработать, а не потерять. Когда эти инвесторы покупали здания, они управляли ими, как и любой другой владелец, они не опустошали их; странный аргумент заключался в том, что если оставить их пустыми, цены вырастут, как и стоимость инвестиций. За исключением того, что для повышения средней арендной платы на 1% им пришлось бы покупать и снимать 1,400 единиц с рынка Сиэтла, чего просто не было.

Сегодняшняя тревога заключается в том, что инвесторы каким-то образом — а модификаторами теперь являются не «иностранные», а «крупные», или «загородные», или «крупные», или «корпоративные», или все вышеперечисленное — неизбежно являются плохими актерами. Защитники указывают на результаты роста арендной платы, выселений и ветхости в качестве доказательства. Но все эти вещи происходят в любом случае, независимо от того, живет ли владелец в миле или в 1,000 миль. И просто нет ничего неправильного или зловещего в том, что инвестиционные фонды недвижимости (REITS) или пенсионные фонды покупают жилье, если они думают, что оно принесет доход. Представление о том, что такие сделки будут более прибыльными, если позволить зданиям развалиться, беспокоить жильцов и выселять их, не только не имеет смысла, но и не подтверждается никакими количественными доказательствами.

Есть плохие поставщики жилья — и есть плохие водители автобусов, полиция, учителя и, может быть, даже политики — но никто не пытается приписать неудачи этих актеров чему-то вроде того, где они живут или где они ходили в школу. Если какой-либо из этих типов акторов делает что-то не так, имеет смысл наложить на них санкции за нарушение правил или создание угрозы для сообщества. Такие санкции уже существуют для людей, которые ненадлежащим образом распоряжаются собственностью таким образом, что это вызывает упадок, и процессом выселения руководит судья, а не сам поставщик жилья. И если проблема заключается в росте арендной платы, лучший способ компенсировать это — создать конкурентный рынок жилья, чтобы люди, недовольные ценой, могли легко найти замену поблизости.

Подспудное чувство возмущения в комнате на собрании было ясным; какие-то «безликие корпорации» делают деньги, большие деньги, за счет бедняков. Очевидно, по логике, этим корпорациям нужно запретить владеть недвижимостью в Цинциннати. Один участник предложил не разрешать инвесторам любого рода владеть более чем определенным количеством домов.

Как ни странно, порт Цинциннати соглашается. В другой недавно опубликованной истории рассказывается об усилиях порта скупить как можно больше жилья на государственные доллары или доходы от продажи облигаций. Идея в том, что для «интуитивных» инвесторов ничего не останется. Является ли порт учреждением? А что происходит, когда кто-то перестает платить арендную плату или нарушает условия аренды? Порт выселит их? Некоммерческие и жилищные органы, а также учреждения выселяют многих и многих арендаторов за неуплату и нарушение условий аренды. Порт тоже. Порт планирует «вернуть свои деньги за счет сдачи в аренду и, в конечном итоге, продажи домов. Но весь смысл в том, чтобы арендная плата была доступной, а цены продажи достаточно низкими, чтобы люди могли платить».

Хммм. Как они собираются это сделать? Судя по этой истории, 10,000 XNUMX долларов, которые, как предполагал Порт, они потратят на улучшение домов, недостаточно. Порт начинает понимать, как и любой другой владелец, крупный или мелкий, что кто-то должен платить за ремонт. Если это конечный потребитель, арендатор или покупатель, то цена будет расти. Это простая математика. Правда в том, что для любого покупателя, будь то REIT или начинающий инвестор, покупающий одну арендуемую недвижимость, арендная плата — единственный способ заплатить за улучшения. Если есть проблема с жильем, лучший способ решить ее — стимулировать улучшения, а не навязывать их. Если придет мандат, арендаторы оплатят счет, и квартиры больше не будут доступны по цене.

Это может быть редукционистским, но всегда есть один способ решить любую жилищную проблему: позволить рынку производить много-много жилья, настолько много, что производители и поставщики должны конкурировать друг с другом, чтобы заставить людей арендовать или купить их продукт. Все, что меньше этого, сдвинет игровое поле с потребителя, вынуждая его конкурировать друг с другом и соглашаться на далеко не идеальные цены и условия. И вот ключевой момент во всей этой дискуссии: даже если бы существовала измеримая и сильная причинно-следственная связь между собственностью и доходами от жилья, лучшим решением все равно было бы больше жилья. Решением большинства жилищных проблем является создание достаточного предложения, чтобы у людей была возможность, обеспечиваемая свободой выбора доступной альтернативы.

Профессор Шелби была терпелива с моими вопросами на встрече, а также была достаточно любезна, чтобы ответить на некоторые вопросы, которые я отправил ей по теме владения инвесторами и классу. Вот мои вопросы и ее ответы полностью.

Насколько важно установить четкое определение того, что подразумевается под «инвестором»? Например, порт использует деньги инвесторов от продажи облигаций для покупки домов, чтобы другие инвесторы не покупали их; действительно ли речь идет о «хороших» и «плохих» инвесторах? Как это измеряется?

Я думаю, что очень важно различать разные виды инвесторов. В этом проекте мы использовали термин, который другие использовали для описания этого явления, «институциональные инвесторы». Но я понимаю, что это несовершенный термин. Мы изо всех сил пытались придумать лучший термин для описания того, какой актер на самом деле проблематичен в этой области. Мы обеспокоены теми типами организаций, которые оказывают негативное влияние на наших граждан и сообщества, (1) повышая арендную плату до уровней, не поддающихся управлению арендаторами без существенного улучшения имущества, (2) выселяя по более высоким ставкам, чем большинство других рыночные арендодатели и (3) ненадлежащее содержание собственности, так что арендаторы должны жить в плохих условиях, а соседи могут столкнуться с эффектом домино на стоимости их собственности. Вероятно, нам нужен лучший термин для этих типов инвесторов. Может быть, будет достаточно просто «плохие инвесторы». Но причина, по которой мы хотели провести это обсуждение сообщества, заключается в том, что в Цинциннати многие люди и организации в нашем городе заметили, что у нас есть несколько крупных организаций, в основном REITS, которые вышли на сцену за последние несколько лет и, кажется, производят эти материальные проблемы для жителей по гораздо более высоким ставкам, чем типичный домовладелец.

Какие негативные последствия могут быть связаны с «плохими» инвесторами? Связаны ли эти результаты с расстоянием и размером инвестора? Очевидно, что будут крупные дальние инвесторы с «хорошим» жильем и мелкие местные инвесторы с «плохим» жильем.

Я не знаю, что размер обязательно вызван (или даже всегда коррелирует) с этими плохими результатами, которые я перечислил выше. Безусловно, возможно (и правдоподобно), что мелкие инвесторы и арендодатели создают эти проблемы, а крупные инвесторы производят качественное доступное жилье. Однако, когда там Он крупные инвестиционные организации, создающие эти проблемы — а у нас есть несколько компаний в Цинциннати — эти компании могут причинить много боли из-за их размера и влияния. Существует также проблема, заключающаяся в том, что эти крупные организации часто трудно привлечь к ответственности, поскольку они работают под управлением нескольких ООО и часто не имеют местного представителя, с которым арендаторы и представители сообщества могут легко связаться в случае возникновения проблем. Это фундаментальный вопрос.

Вместо того, чтобы пытаться регулировать право собственности, имеет ли смысл бороться с плохими результатами, используя существующий код и разрабатывая программы для стимулирования другого поведения. Например, если жилая единица пришла в негодность, городские власти могут предложить ссуду под низкий процент для безвозмездной выплаты из фонда, который может сделать ремонт более доступным и предотвратить перекладывание расходов на жителей.

Я думаю, что один из способов борьбы с этим — обеспечить соблюдение существующих правил, и, конечно же, люди, с которыми я разговаривал в Сити, пытаются сделать именно это. И, безусловно, имеет смысл предлагать гранты и кредиты под низкие проценты, чтобы помочь арендодателям поддерживать недвижимость. Несомненно, мелкие землевладельцы, в частности, часто работают с очень низкой маржой и действительно испытывают трудности с содержанием своей собственности, особенно сейчас, когда материалы и рабочая сила стали такими дорогими. Но проблема, на которой мы сосредоточены здесь, — это не семейные домовладельцы, которым нужен небольшой кредит, чтобы обновить пару объектов недвижимости. Мы говорим о крупных организациях, которые приходят в районы, повышают арендную плату, на самом деле не «инвестируя» в собственность в смысле материальных вложений в нее, а извлекая стоимость за счет этой арендной платы. Это фундаментальный вопрос, который мы должны иметь в виду в отношении бизнес-модели, которую мы наблюдаем при аренде жилья для одной семьи. Большинство инвестиций в недвижимость в прошлом стремились получить доход за счет увеличения стоимости самой собственности с течением времени. Так что есть стимул сохранить собственность. Но это не то, чем занимаются эти компании. Они извлекают краткосрочную выгоду за счет повышения арендной платы и сокращения расходов, не поддерживая собственность. Я думаю, что это принципиально отличная бизнес-модель от большинства семейных арендодателей, и мы должны помнить об этом, когда говорим об этом вопросе. Мы также. Необходимо помнить об этом, когда мы рассматриваем соответствующие ответные меры политики. Мы не хотим создавать правила, которые наносят ущерб мелким арендодателям, которые уже борются за поддержание качества жилья.

Есть ли у вас какие-либо другие мысли или комментарии относительно того, что, как вы надеетесь, принесет этот проект с точки зрения улучшения жилищных условий? Если речь идет о регулировании, как новые правила могут избежать создания сдерживающих факторов, которые могут сократить инвестиции частных застройщиков в строительство жилья в Цинциннати.

С точки зрения адвокации, я хочу, чтобы это объединило людей для обдумывания решений, которые могут привести к улучшению условий жизни и большей гарантии владения жильем для арендаторов в нашем городе. У меня нет заранее определенного набора политических инициатив, которые я пытаюсь продвигать, а скорее я слушаю людей в сообществе, пытаюсь связать их и пытаюсь найти способы, которыми я мог бы направлять исследования, которые могут быть полезны. . Соответственно, с интеллектуальной и педагогической точки зрения, я думаю, что этот проект уже сделал многое из того, на что рассчитывал, а именно стимулировал разговор, который помогает нам прояснить, в чем проблема и на что должна быть направлена ​​наша защита.