На прошлой неделе я получил письмо по почте.
Как и вы, я удивлен, что это все еще существует как практика, но отчаянные времена требуют отчаянных мер:
Теперь мне хотелось бы думать, что наш дом такой же красивый, но я не думаю, что мы единственные, кто получил письмо от этого риелтора. Я уверен, что было много домов в разных районах, которые получили то же самое.
Я показал это письмо своей жене и пошутил, что мы должны попросить надбавку на 20% к текущей стоимости. Это большое круглое число, но по существу бесполезное.
Почему?
Мы должны где-то жить!
Даже если бы мы смогли добиться гораздо более высокой продажной цены, это не сильно бы нам помогло.
У нас уже есть фиксированная ставка по ипотеке в размере 3%. У нас есть приличная часть собственного капитала в доме. И, как намекнул наш отчаявшийся риелтор в своем письме, сейчас почти невозможно найти другой дом для покупки.
Сочетание растущих цен на жилье, низких ставок по ипотечным кредитам, которые заблокированы нынешними домовладельцами, и низкого предложения делают непривлекательной продажу вашего дома и поиски другого прямо сейчас.
Майк Симонсен у Altos Research есть диаграмма, которая показывает, насколько ужасна ситуация с предложением жилья прямо сейчас:
Сейчас по всей стране выставлено на продажу 271,913 XNUMX домов!
Мы находимся на рынке жилья, где у нас рекордно высокий спрос и рекордно низкое предложение. Если вы хотите знать, почему цены на 20% выше, чем год назад, это самое простое объяснение.
Но здесь происходит нечто большее.
Симонсен недавно был в подкасте Odd Lots с Трейси Аллоуэй и Джо Вайзенталем, где он объяснил, как много домовладельцев удваивают свои инвестиции в недвижимость:
Это как удвоение. Домовладелец идет покупать следующий дом, двигаться вверх или вниз. А поскольку ипотечные кредиты настолько дешевы, самое время оставить первую квартиру в качестве сдаваемой внаем квартиры. И поэтому каждый год я иду покупать следующий, а первый оставляю себе. Итак, это одно большое явление. И вдруг я инвестор в недвижимость. И в то же время институциональные деньги были дешевы. Есть много новостей о том, что крупные фонды прямых инвестиций скупают дома, но на самом деле в большинстве случаев это делают люди. Таким образом, за последнее десятилетие мы вывели 8 миллионов домов из цикла перепродажи и перевели их в инвестиционную часть пула, предназначенную для сдачи в аренду. А это, знаете ли, 9% всех домов на одну семью.
Я знаю, что все хотят пожаловаться на то, что BlackRock покупает все дома в этой стране, но 90% сдаваемых в аренду жилых единиц принадлежат частным лицам в Соединенных Штатах.
И это число растет из-за обилия собственного капитала, сильных потребительских балансов и преобладающих низких ставок по ипотечным кредитам.
Низкие ставки по ипотечным кредитам сделали ежемесячные платежи доступными как никогда:
Собственный капитал резко вырос из-за роста цен на жилье:
Плюс посмотрите на кредитоспособность покупателей жилья в наши дни:
Люди, покупающие дома сегодня, имеют отличные кредитные рейтинги. Этого не было во время бума ипотечных кредитов в начале-середине нулевых, когда большинство покупателей приходились на людей с низким кредитным рейтингом.
Только представьте, что вы владеете своим домом в течение пяти или более лет. К настоящему времени вы наверняка рефинансировали по крайней мере два-три раза и, вероятно, имеете процентную ставку 3% или меньше. Вы также получаете неплохой капитал за счет выплаты основной суммы долга и роста цен.
Конечно, не похоже, что цены на жилье перестанут расти в ближайшее время, и арендная плата также растет, поэтому вполне логично, что люди предпочитают сохранять свою первоначальную собственность даже после покупки чего-то нового. Они могут просто брать достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотеку, страховку и налоги, и все же выйти вперед, медленно выплачивая дешевую ипотеку и наблюдая, как их дом растет в цене.
Если бы я должен был предположить, что пройдут годы, прежде чем мы увидим что-либо, приближающееся к «нормальному» рынку жилья. Мы просто не построили достаточно домов после последнего жилищного краха, чтобы удовлетворить спрос со стороны миллениалов, достигших возраста формирования домохозяйства.
Наконец-то дела пошли на поправку, но у нас есть годы недостроения, чтобы наверстать упущенное. И дело не в том, что проблемы с цепочками поставок, правительственные постановления и COVID облегчают строительство домов и делают их быстрее.
Между тем, рост ставок может немного замедлить ход событий, если ставки по ипотечным кредитам станут достаточно высокими. Рост цен на жилье и более высокие ставки по займам, по крайней мере, сделают менее привлекательным для людей сохранение своих старых домов и сдачу их в аренду.
Тем не менее, рост ставок также, вероятно, будет сдерживать предложение жилья, потому что многие люди застряли на низких ставках. Зачем продавать, чтобы купить дом по более высокой цене с более высокими затратами по займам?
Очевидно, что люди по-прежнему будут переезжать из-за новой работы, семьи, смены обстановки или любой другой причины, по которой люди решают продать.
Но, вероятно, пройдет много времени, прежде чем мы увидим какое-то равновесие между спросом и предложением на рынке жилья.
Также от Бена Карлсона: Должен ли я продать свои акции, чтобы заплатить наличными за дом?
Бен Карлсон является автором инвестиционного блога «Богатство здравого смысла», где эта статья была впервые опубликована. Он перепечатывается с разрешения. Подпишитесь на него в Твиттере @awealthofcs.
Мнение: Эти 2 цифры объясняют, почему рынок жилья еще долго не вернется к нормальной жизни
На прошлой неделе я получил письмо по почте.
Как и вы, я удивлен, что это все еще существует как практика, но отчаянные времена требуют отчаянных мер:
Предоставлено Беном Карлсоном
Теперь мне хотелось бы думать, что наш дом такой же красивый, но я не думаю, что мы единственные, кто получил письмо от этого риелтора. Я уверен, что было много домов в разных районах, которые получили то же самое.
Я показал это письмо своей жене и пошутил, что мы должны попросить надбавку на 20% к текущей стоимости. Это большое круглое число, но по существу бесполезное.
Почему?
Мы должны где-то жить!
Даже если бы мы смогли добиться гораздо более высокой продажной цены, это не сильно бы нам помогло.
У нас уже есть фиксированная ставка по ипотеке в размере 3%. У нас есть приличная часть собственного капитала в доме. И, как намекнул наш отчаявшийся риелтор в своем письме, сейчас почти невозможно найти другой дом для покупки.
Сочетание растущих цен на жилье, низких ставок по ипотечным кредитам, которые заблокированы нынешними домовладельцами, и низкого предложения делают непривлекательной продажу вашего дома и поиски другого прямо сейчас.
Майк Симонсен у Altos Research есть диаграмма, которая показывает, насколько ужасна ситуация с предложением жилья прямо сейчас:
Альтос Исследования
Сейчас по всей стране выставлено на продажу 271,913 XNUMX домов!
Мы находимся на рынке жилья, где у нас рекордно высокий спрос и рекордно низкое предложение. Если вы хотите знать, почему цены на 20% выше, чем год назад, это самое простое объяснение.
Но здесь происходит нечто большее.
Симонсен недавно был в подкасте Odd Lots с Трейси Аллоуэй и Джо Вайзенталем, где он объяснил, как много домовладельцев удваивают свои инвестиции в недвижимость:
Это как удвоение. Домовладелец идет покупать следующий дом, двигаться вверх или вниз. А поскольку ипотечные кредиты настолько дешевы, самое время оставить первую квартиру в качестве сдаваемой внаем квартиры. И поэтому каждый год я иду покупать следующий, а первый оставляю себе. Итак, это одно большое явление. И вдруг я инвестор в недвижимость. И в то же время институциональные деньги были дешевы. Есть много новостей о том, что крупные фонды прямых инвестиций скупают дома, но на самом деле в большинстве случаев это делают люди. Таким образом, за последнее десятилетие мы вывели 8 миллионов домов из цикла перепродажи и перевели их в инвестиционную часть пула, предназначенную для сдачи в аренду. А это, знаете ли, 9% всех домов на одну семью.
Я знаю, что все хотят пожаловаться на то, что BlackRock покупает все дома в этой стране, но 90% сдаваемых в аренду жилых единиц принадлежат частным лицам в Соединенных Штатах.
И это число растет из-за обилия собственного капитала, сильных потребительских балансов и преобладающих низких ставок по ипотечным кредитам.
Низкие ставки по ипотечным кредитам сделали ежемесячные платежи доступными как никогда:
Собственный капитал резко вырос из-за роста цен на жилье:
Плюс посмотрите на кредитоспособность покупателей жилья в наши дни:
Люди, покупающие дома сегодня, имеют отличные кредитные рейтинги. Этого не было во время бума ипотечных кредитов в начале-середине нулевых, когда большинство покупателей приходились на людей с низким кредитным рейтингом.
Только представьте, что вы владеете своим домом в течение пяти или более лет. К настоящему времени вы наверняка рефинансировали по крайней мере два-три раза и, вероятно, имеете процентную ставку 3% или меньше. Вы также получаете неплохой капитал за счет выплаты основной суммы долга и роста цен.
Конечно, не похоже, что цены на жилье перестанут расти в ближайшее время, и арендная плата также растет, поэтому вполне логично, что люди предпочитают сохранять свою первоначальную собственность даже после покупки чего-то нового. Они могут просто брать достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотеку, страховку и налоги, и все же выйти вперед, медленно выплачивая дешевую ипотеку и наблюдая, как их дом растет в цене.
Если бы я должен был предположить, что пройдут годы, прежде чем мы увидим что-либо, приближающееся к «нормальному» рынку жилья. Мы просто не построили достаточно домов после последнего жилищного краха, чтобы удовлетворить спрос со стороны миллениалов, достигших возраста формирования домохозяйства.
Наконец-то дела пошли на поправку, но у нас есть годы недостроения, чтобы наверстать упущенное. И дело не в том, что проблемы с цепочками поставок, правительственные постановления и COVID облегчают строительство домов и делают их быстрее.
Между тем, рост ставок может немного замедлить ход событий, если ставки по ипотечным кредитам станут достаточно высокими. Рост цен на жилье и более высокие ставки по займам, по крайней мере, сделают менее привлекательным для людей сохранение своих старых домов и сдачу их в аренду.
Тем не менее, рост ставок также, вероятно, будет сдерживать предложение жилья, потому что многие люди застряли на низких ставках. Зачем продавать, чтобы купить дом по более высокой цене с более высокими затратами по займам?
Очевидно, что люди по-прежнему будут переезжать из-за новой работы, семьи, смены обстановки или любой другой причины, по которой люди решают продать.
Но, вероятно, пройдет много времени, прежде чем мы увидим какое-то равновесие между спросом и предложением на рынке жилья.
Также от Бена Карлсона: Должен ли я продать свои акции, чтобы заплатить наличными за дом?
Бен Карлсон является автором инвестиционного блога «Богатство здравого смысла», где эта статья была впервые опубликована. Он перепечатывается с разрешения. Подпишитесь на него в Твиттере @awealthofcs.
Источник: https://www.marketwatch.com/story/these-2-numbers-sum-up-why-the-housing-market-will-remain-tight-for-years-11643900338?siteid=yhoof2&yptr=yahoo.