Огайо принимает решительные меры по ограничению контроля за арендной платой

Прошло 4 года с тех пор, как я выступал на конференции в Колумбусе, штат Огайо, и писал здесь что Огайо может быть идеальным местом в стране противодействовать плохой жилищной политике. Эта точка зрения была подтверждена принятие законопроекта № 430, мера, которая лишает местные города возможности вводить контроль за арендной платой, что делает Огайо одним из 29 штатов, в которых местным органам власти не разрешается передавать контроль за арендной платой. Что делает переход настолько важным, так это то, что он был сделан в то время, когда росло стремление к контролю за арендной платой и другим мерам, направленным на поставщиков жилья на местном уровне в Огайо. Другие штаты приняли меры несколько лет назад, но смелый шаг Огайо закрывает одно из худших вмешательств местных органов власти в жилищную экономику; это может быть действие, которое могло бы привести остальную часть страны к обращению вспять волны плохой жилищной политики в целом.

Во-первых, цены говорят нам, когда жилья не хватает. Когда предложение жилья не поспевает за спросом, арендная плата растет. Это так просто. Решением проблемы растущего спроса из-за появления новых рабочих мест в городе могло бы стать увеличение предложения жилья. Большее предложение означает большую конкуренцию между застройщиками, строителями и операторами жилья за арендаторов, а не арендаторов, конкурирующих с арендаторами за дефицитные квартиры и сдаваемые в аренду дома.

Однако политика смягчения и отмены правил и норм, ограничивающих жилье, и создания стимулов для строительства большего количества жилья требует мужества. Политикам гораздо проще обвинить застройщиков и поставщиков жилья в повышении арендной платы; арендная плата растет из-за жадности, а не из-за отсутствия предложения. Их ответ заключается в том, чтобы просто установить предел роста цен, ничего не делая при этом с растущим дисбалансом спроса и предложения. Результатом является еще более высокий уровень цен, когда производство жилья останавливается. Если вам нужно полное объяснение того, почему контроль над арендной платой вредит людям с меньшими деньгами, ознакомьтесь с статья, которую я написал для Фонда равных возможностей.

В Огайо, разговоры о контроле за арендной платой были на подъеме, особенно в крупных городах. Еще в 2018 году я писал об этих городах и остальной части Огайо:

«Демократы, выступающие за лейбористов, как правило, политически сильнее в этих городах, в то время как республиканцы доминируют в сельской местности; местная политика, как правило, контролируется левыми городскими советами и мэрами, в то время как законодательный орган в подавляющем большинстве является республиканцем. Это сочетание различных демографических и экономических факторов означает, что Огайо также может стать следующим полем битвы за усилия по ограничению и контролю частного арендного жилья в Соединенных Штатах. Государство может быть тем местом, где реальность может остановить растущую проблему плохой политики».

Вот почему Дом Билла 430 это так важно. Законопроект касается коммунальных услуг, но поправки к законопроекту по мере его прохождения через законодательный процесс включали ограничения на контроль за арендной платой, и полный законопроект с поправками был принят обеими палатами законодательного собрания. В настоящее время законопроект ожидает подписи губернатора Майка Девайна.

Законопроект делает некоторые важные вещи. Во-первых, он четко определяет контроль за арендной платой как «требование арендной платы ниже рыночной для жилых помещений или контроль арендных ставок для жилых помещений любым способом, в том числе путем запрета повышения арендной платы» и ограничение «изменений арендной ставки между арендаторами, ограничение повышения арендной ставки, регулирование арендной платы». ставки на жилые помещения в зависимости от дохода или благосостояния арендаторов и другие формы ограничения или ограничения арендной ставки».

Законопроект также определяет «стабилизацию арендной платы», другое название контроля арендной платы, как «разрешение повышения арендной платы за жилые помещения на фиксированную сумму или по фиксированному графику, установленному политическим подразделением».

Определения важны, потому что позже в законопроекте эти две категории контроля над ценами становятся недоступными для местных органов власти. Способ определения контроля за арендной платой имеет решающее значение, поскольку местные политики заинтересованы в введении контроля за арендной платой, но называют это как-то иначе. Это не оставляет лазеек для использования.

Также важно, что в законопроекте объясняется и заявляется, что «генеральная ассамблея считает и заявляет, что поддержание надлежащего жилищного фонда, включая доступ к пригодным для проживания, чистым и обслуживаемым жилым помещениям, сдаваемым в аренду, в штате Огайо является неотложным приоритетом штата и необходимо для благополучия жителей Огайо».

Хотя это кажется очевидным, его кодификация ценна, потому что она закрепляет в законодательстве штата идею о том, что решение жилищных проблем — это увеличение количества жилья, а не увеличение количества денег или контроля над ценами. Далее законодательство перечисляет все причины, по которым контроль за арендной платой является плохой политикой. Стоит ознакомиться с исчерпывающим списком.

«Генеральное собрание далее находит и объявляет, что меры контроля и стабилизации арендной платы могут привести к любому из следующих действий:

(A) Подавлять арендную плату и стоимость собственности и тем самым препятствовать ремонту, содержанию и ремонту существующих жилых помещений и строительству новых жилых помещений;

(B) стимулировать арендодателей к преобразованию жилых помещений в кондоминиумы, кооперативы и другие виды жилья, тем самым исключая такие жилые помещения из предложения на рынке аренды;

(C) Снижение доходов от налога на имущество для государственных и местных органов власти и политических подразделений;

(D) привести к ухудшению состояния жилых помещений;

(E) Препятствовать обороту жилых помещений и тем самым лишать потенциальных арендаторов возможности арендовать такие помещения и приводить к нерациональному распределению жилых помещений;

(F) препятствовать продаже жилых помещений;

(G) Препятствовать инвестициям в новые и существующие жилые помещения, особенно в периоды роста стоимости материалов и нехватки рабочей силы;

(H) оказывать неблагоприятное воздействие из-за отсутствия надлежащего жилья на лиц, ищущих работу в районах с дефицитом доступного жилья, и на работодателей, которые ищут работников в таких районах;

(I) Нарушать функционирование рынка жилых помещений;

(J) Возлагать значительные административные и исполнительные расходы на политические подразделения;

(К) задним числом лишать собственников жилых помещений права собственности.

Законопроект затем вбивает кол в самую сердцевину любой местной попытки ввести контроль за арендной платой.

«Ни одно политическое подразделение не может издавать, принимать, продлевать, поддерживать в силе или продолжать действовать какое-либо постановление, и ни один город не может принимать или продолжать существование какого-либо положения устава резолюции, постановления, резолюции, правила или другой меры, которые противоречат этому. главу, или которая регулирует права и обязанности сторон договора аренды, которые регулируются настоящей главой, включая, без ограничений, каким-либо образом устанавливая или требуя контроля арендной платы или стабилизации арендной платы».

Законопроект завершается разъяснением правила Диллона. Правило Диллона основано на судебном прецеденте, который может ограничивать действия, которые государство может запрещать местным органам власти. Национальная лига городов описывает это как, «получено из двух судебных решений, вынесенных судьей Джоном Ф. Диллоном из Айовы в 1868 году. Оно подтверждает существовавшее ранее узкое толкование полномочий местного органа власти, согласно которому правительство штата может заниматься деятельностью только в том случае, если это специально санкционировано. правительством штата».

В законопроекте уточняется, что «предложение жилья является вопросом первостепенной важности в масштабах штата, который требует единого подхода к контролю за арендной платой и мерам по стабилизации арендной платы в жилых помещениях по всему штату». Заключительная формулировка законопроекта совершенно ясно дает понять, что «намерение общего собрания состоит в том, чтобы упредить политические подразделения от регулирования прав и обязанностей сторон в договоре аренды, которые регулируются настоящей главой, в том числе посредством введения контроля за арендной платой». и стабилизация арендной платы любым способом».

Язык законопроекта тщательный и философски обоснованный, он соответствует всем ключевым причинам, по которым контроль за арендной платой является плохой идеей, его последствиям для жилищной экономики и, наконец, подтверждает идею о том, что арендное жилье регулируется договорами, в которых говорится, что «права и обязанности». Арендная плата устанавливается не из-за жадности, а из-за реакции на рыночные силы, и когда житель и поставщик жилья договариваются о цене и условиях, соглашение подлежит исполнению, и местные органы власти не должны нарушать его по политическим причинам.

Огайо демонстрирует лидерство, и, надеюсь, после быстрого решения вопроса о контроле за арендной платой местные города начнут рассматривать возможность упрощения строительства жилья и тем временем изучают более инновационные способы помощи людям в жилищной экономике. Будем надеяться, что Огайо сделает то же самое, что и с контролем за арендной платой, с другими мерами, которые повышают расходы и цены для людей, нуждающихся в жилье, такими как политика обязательного инклюзивного зонирования (MIZ). что нанесло ущерб другим городам.