Обратные ипотеки не всегда имели те же средства защиты прав потребителей, что и сегодня. В то время как новые законы лучше предотвращают изгнание из дома некоторых супругов, потерявших близких, правила не распространяются на всех из них. Они также не защищают от обнищания.
Тем не менее, имеющие право супруги, не берущие займы, сталкиваются с меньшими рисками, чем раньше, особенно те, кто рассматривает новую обратную ипотеку. Независимо от того, являетесь ли вы уже супругом, не берущим взаймы, рассматривая возможность, или знаете кого-то, кто является супругом, вот что вам следует знать о существующих средствах защиты и с какими рисками могут столкнуться супруги, не берущие взаймы.
Основные выводы
- Новые законы об обратной ипотеке, вступившие в силу в сентябре 2021 года, обеспечивают лучшую защиту, чем когда-либо, для имеющих право супругов, не берущих займы.
- Новые законы могут помочь правомочным супругам, не берущим займа, оставаться в своих домах, когда супруг-заемщик умирает или навсегда переезжает в дом престарелых или в дом престарелых.
- Неправомочные супруги, не берущие взаймы, по-прежнему мало защищены.
- Ни одна из категорий супругов, не берущих взаймы, не может получить деньги из кредита после смерти или выезда супруга-заемщика.
- Дата, когда заемщик получил обратную ипотеку, по-прежнему влияет на права супруга, не взявшего кредит.
Защита супругов, не берущих взаймы, до 4 августа 2014 г.
Знание истории защиты супругов, не берущих взаймы, и обратной ипотеки важно, если у вас есть более старая обратная ипотека, и полезно, если у вас есть более новая ссуда или вы ее рассматриваете.
В прошлом — в частности, для HECM с номерами дел, созданных до 4 августа 2014 г. — даже если младшему супругу было не менее 62 лет и, следовательно, он имел право быть созаемщиком, старший супруг мог выбрать быть единственным заемщиком в чтобы получить больше денег от кредита (возраст влияет на то, сколько вы можете получить, а молодые получают меньше). Заимствующий супруг мог также удалить себя из название чтобы кредит случился. Ведь от денег выиграют оба супруга, особенно если они выберут план погашения ипотечного кредита с единовременной выплатой.
Печальным результатом стало то, что многие вдовы и вдовцы неожиданно потеряли свои дома после смерти заемщика. Дом был обеспечение для кредита, и кредитор имел все право на лишение права выкупа.
Дело Джонса
Примечательное решение суда 2018 года показывает, почему старые правила были проблемой. Колдуэлл Джонс, выдающийся баскетболист команды Philadelphia 76ers 1980-х годов, взял ипотечный кредит 28 июля 2014 года. Он внезапно скончался 21 сентября 2014 года. Согласно условиям его обратной ипотеки, обслуживающий ссуду начался процесс взыскания. Ванесса Джонс, его жена и супруга, не взявшая взаймы, подала в суд и в конечном итоге проиграла.
Если бы номер дела по кредиту был присвоен 4 августа 2014 года или позднее, когда FHA впервые изменило правила заимствования для защиты супругов, не берущих взаймы, она могла бы выиграть — или вообще никогда не должна была подавать иск.
FHA предоставляет номера кредитных дел после того, как заемщик подает заявку, но до закрытия кредита. Назначение номера дела происходит после того, как система FHA проверяет адрес собственности заявителя, номер социального страхования и другую информацию о кредите, предоставленную кредитором.
FHA предоставляет номера кредитных дел после того, как заемщик подает заявку, но до закрытия кредита. Назначение номера дела происходит после того, как система FHA проверяет адрес собственности заявителя, номер социального страхования и другую информацию о кредите, предоставленную кредитором.
Улучшения защиты супругов, не берущих взаймы
«С 1989 г. по 4 августа 2014 г. в своих размышлениях, дело, а кредитный договор был написан без учета супругов-незаемщиков», — говорит Дэн Халтквист, национальный специалист по обучению обратным продажам в Fairway Independent Mortgage Corp. в Кантоне, Джорджия. «По сути, законодательные требования противоречили контрактам HECM. С тех пор HUD предписывает включать этот язык в каждый кредит HECM, чтобы установить определенные права для супругов». Вдовы и вдовцы имели возможность рефинансировать дом и погасить обратную ипотеку, но они не всегда могли претендовать на это.
15 июня 2015 г. HUD предоставил сервисным службам обратной ипотечной ссуды возможность назначать до августа. 4, 2014, ссуда HUD вместо того, чтобы называть ее причитающейся и подлежащей оплате после смерти последнего супруга-заемщика. Однако предоставление кредита было опцией, а не требованием. Кредиторы могли (и все еще могут) продолжать взыскать в этих случаях.
Хорошей новостью является то, что многие кредиты HECM «уже переданы HUD до смерти последнего заемщика», — говорит Халтквист, что дает много доавгустовских кредитов. 4 незаемных супруга защита от потери дома.
Защита супругов, не берущих взаймы, 4 августа 2014 г. или после этой даты
HUD улучшил защиту супругов, не берущих взаймы, для обратной ипотеки с номерами дел, назначенными 4 августа 2014 года или позже. Он изменил закон, так что недавно выпущенные кредитные договоры позволяли супругам, не берущим взаймы, оставаться в своих домах после того, как супруг, взявший взаймы, умер или переведена на постоянное место жительства.
Некоторые люди могут подумать, что с тех пор все супруги, не берущие взаймы, защищены от потери дома, но это заблуждение. «Поскольку традиционная интерпретация FHA встроена в существующие юридически обязывающие контракты, FHA не имеет полномочий изменять ее в отношении существующих кредитов», — написало агентство в Mortgagee Letter 2014-07.
Кроме того, внесение изменений задним числом может привести к Фонд взаимного ипотечного страхования (ФОМС) рискованно. Этот фонд ограничивает убытки кредиторов и защищает домовладельцев и их наследников от долгов по обратной ипотеке, превышающей стоимость дома.
2021 Обратные изменения ипотеки
С 2014 года HUD еще несколько раз менял свои правила обратной ипотеки, каждый раз добавляя дополнительные меры защиты для супругов, не берущих взаймы. HUD публикует новые правила в залогодержатель буквы (ML), а последние изменения произошли в 2021 = 2, с ML 2022-06 (также называемым ML 22-06). В письмах 2015, 2019 и 2021 годов были внесены и другие важные изменения.
Новые правила облегчают жизнь вдовам и вдовцам, которые не были заемщиками. Во-первых, им больше не нужно доказывать, что они находятся в собственности, если они хотят продолжать жить в доме, независимо от обратного номера ипотечного дела. Они также защищают правомочных супругов, не берущих взаймы, от потери дома, если их супруг не умирает, а постоянно переезжает в медицинское учреждение.
Однако эта защита гарантируется только в том случае, если обратная ипотека супруга-заемщика датирована 4 августа 2014 года или более поздней датой. В противном случае это зависит от того, передает ли кредитор кредит HUD. Другими словами, последние изменения не полностью решили предавгустовскую ситуацию. 4, 2014, проблема супруга, не берущего взаймы. «Очень немногие в отрасли понимают нюансы, содержащиеся в ML 15-02, ML 15-15 и ML 21-11, — говорит Халтквист.
Дополнительные меры защиты для супругов, не берущих взаймы
Прежде чем любой из супругов сможет получить обратную ипотеку, оба должны пройти консультационную сессию с консультантом HECM, одобренным HUD. Эта встреча может помочь им понять последствия ухода одного из супругов из кредита. Кроме того, с 2015 года HUD проводит различие между правомочными и неправомочными супругами, не берущими кредит, чтобы помочь уточнить права супруга, не берущего кредит (или их отсутствие).
Правомочные меры защиты супругов, не берущих взаймы, применяются к однополым парам, которые состояли в серьезных отношениях, но не имели законного права вступать в брак на момент получения обратной ипотеки, если они вступают в брак до смерти заемщика.
Правомочные меры защиты супругов, не берущих взаймы, применяются к однополым парам, которые состояли в серьезных отношениях, но не имели законного права вступать в брак на момент получения обратной ипотеки, если они вступают в брак до смерти заемщика.
Правомочные и неправомочные супруги, не заимствующие
Правомочный супруг, не являющийся заемщиком, проживает с заемщиком в заложенном доме в качестве их основное место жительства. Они получают защиту, которая помогает им оставаться в доме, если супруг, одолжавший дом, умирает или уезжает первым. Кроме того, размер собственного капитала, который супруг-заемщик может получить через кредит, частично зависит от возраста супруга, не являющегося заемщиком.
По словам Халтквиста, вы не можете получить обратную ипотеку HECM в Техасе с правомочным супругом, не занимающим кредит. «Технически закон Техаса не запрещает это напрямую, — говорит он. «Скорее, законы штатов неблагоприятны до такой степени, что кредиторы не желают предлагать вариант».
По словам Халтквиста, вы не можете получить обратную ипотеку HECM в Техасе с правомочным супругом, не занимающим кредит. «Технически закон Техаса не запрещает это напрямую, — говорит он. «Скорее, законы штатов неблагоприятны до такой степени, что кредиторы не желают предлагать вариант».
Неправомочный супруг, не являющийся заемщиком, либо вообще не живет с заемщиком в заложенном доме, либо этот дом не является их основным местом жительства. Возможно, они не состояли в браке с заемщиком на момент закрытия кредита. Они не получают защиты, которая помогает им оставаться в доме, если супруг-заемщик умирает или выезжает первым. Обратная ипотека не учитывает возраст этого супруга.
Если вы берете обратную ипотеку, находясь в браке с более молодым супругом, не берущим взаймы, они будут официально зарегистрированы при закрытии сделки как либо правомочный супруг, не берущий взаймы, либо неправомочный супруг, не берущий взаймы. Эта документация защищает право правомочного супруга, не являющегося заемщиком, оставаться в доме в течение периода отсрочки, если супруг, взявший кредит, умирает первым.
Сохранение права жить в доме
Правомочные супруги, не берущие взаймы, смогут продолжать жить в доме, если супруг-заемщик умрет или выедет первым, до тех пор, пока они продолжают выполнять другие требования обратной ипотеки: оплата налог на недвижимость и страхование и содержание дома. Они вводят то, что HUD называет «периодом отсрочки», в течение которого кредитор не будет требовать погашения обратной ипотеки.
Права супругов-незаемщиков могут быть усложнены. Проконсультируйтесь с одобренным HUD консультантом по обратной ипотеке, юристом по недвижимости или старшим юристом или независимым финансовый консультант если у вас есть вопросы о ваших обстоятельствах. Остерегайтесь: многие юристы и финансисты плохо разбираются в обратной ипотеке; вам нужно найти кого-то с опытом в этом вопросе.
Права супругов-незаемщиков могут быть усложнены. Проконсультируйтесь с одобренным HUD консультантом по обратной ипотеке, юристом по недвижимости или старшим юристом или независимым финансовый консультант если у вас есть вопросы о ваших обстоятельствах. Остерегайтесь: многие юристы и финансисты плохо разбираются в обратной ипотеке; вам нужно найти кого-то с опытом в этом вопросе.
Для некоторых заемщиков период отсрочки может все еще создавать проблемы с нехваткой денег. Независимо от даты вашего дела по обратной ипотеке, супругу, не взявшему взаймы, больше не разрешается получать доходы от обратной ипотеки, потому что они не являются заемщиком по кредиту. Они не могут быть добавлены в кредит без рефинансирования, и они не могут взять кредит от супруга-заемщика.
Почему я не могу брать взаймы столько же, если у меня есть супруг(а), который не может брать взаймы?
Обратная ипотечная выручка частично зависит от ожидаемой продолжительности жизни заемщика. Остаток кредита со временем растет, поэтому чем дольше заемщик или супруг, не взявший кредит, живет в доме, тем больше вероятность того, что остаток кредита превысит стоимость дома. Когда это происходит, фонд ипотечного страхования FHA теряет деньги. Чтобы сохранить платежеспособность фонда, молодые домовладельцы не могут занимать столько же.
Как супругу, не берущему займа, получить лучшую защиту?
Во-первых, супруг, не взявший взаймы, должен убедиться, что его имя указано в титуле дома. И если это так, они не должны позволить его удалить.
Во-вторых, пара должна убедиться, что супруг, не взявший взаймы, сможет не отставать от налогов на недвижимость и страхование домовладельцев, чтобы они не потеряли дом после смерти супруга-заемщика.
В-третьих, пара может захотеть подождать, пока им обоим исполнится не менее 62 лет, чтобы взять кредит, или же им следует запланировать рефинансирование HECM-to-HECM, как только младший супруг достигнет 62 лет или старше и получит право на получение кредита. заемщик.
Этот тип рефинансирования обычно имеет «очень низкую закрытие расходов из-за того, как HUD рассчитывает предварительную страховую премию по ипотечному кредиту», — говорит Халтквист. Однако, добавляет он, если оставшаяся супруга планирует продать дом, рефинансирование может быть не лучшей стратегией.
Какие средства защиты супруга, не берущего взаймы, есть у собственнической обратной ипотеки?
Обратная ипотека без FHA во многом отличается от обратной ипотеки FHA (HECM), и их особенности зависят от кредитора. Соответственно, каждый собственная обратная ипотека продукт по-разному относится к потенциальным заемщикам с супругами, не берущими взаймы. По словам Халтквиста, некоторые из них не позволят домовладельцу с супругом, не занимающим кредит, получить обратную ипотеку. Другие, по его словам, будут корректировать процентную ставку, стоимость кредита или требуемую сумму. отношение кредита к стоимости отчитываться перед супругом, не берущим взаймы.
Что случилось с супругами, не берущими взаймы, со старыми обратными ипотечными кредитами?
Суды постановили, что, несмотря на то, что цель федерального закона состоит в том, чтобы защитить супругов, не берущих взаймы, от потери дома после смерти их супруга-заемщика, договор между супругом-заемщиком и инициатором обратной ипотеки определяет права супруга, не берущего взаймы. Этот риск все еще существует для некоторых супругов, не берущих взаймы. Если HUD присвоит супруге-заемщику номер обратного ипотечного дела до 4 августа 2014 года, супруг, не взявший взаймы, все равно может потерять дом.
Выводы
Оставшийся в живых супруг, который не имеет права оставаться в доме по договору обратной ипотеки и не имеет активов для погашения кредита, должен иметь дело не только с горем, но и с эмоциями и логистикой переезда. Это душераздирающая возможность, с которой в будущем в соответствии с новыми законами столкнется меньшее количество заемщиков. Однако эти меры защиты применяются только к обратным ипотечным кредитам HECM, и заемщики с обратной ипотекой могут подвергаться большему риску.
Внимательно читайте свои контракты. А еще лучше, найдите незаинтересованного эксперта, который поможет вам разобраться в вашем контракте. Затем, если вы узнаете, что он говорит не то, что вы думали, вы можете принять меры.
Источник: https://www.investopedia.com/non-borrowing-spouse-protections-reverse-mortgages-5224952?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo