Нет, Сан-Франциско не отменил односемейные отношения.

Думаю, американцы оцепенели от утверждений о том, что публикация в Интернете является «фейковой новостью» или «дезинформацией». Слова просто стали еще одним способом сказать: «Я не хочу верить, что это правда, независимо от того, так это или нет». Однако не нужно быть философом, чтобы продемонстрировать, что некоторые вещи истинны или ложны. Сан-Франциско не «только что закончил зонирование одной семьи», как заголовок в Planetizen претензии. То, что только что произошло в Сан-Франциско, является более сложным и проливает свет не только на СМИ, но и на то, что Наблюдательный совет по-прежнему не может сделать что-либо, чтобы сделать жилье дешевле, потому что они беспокоятся о том, что кто-то получит прибыль. То же самое можно сказать и об усилиях законодательного собрания Калифорнии по стимулированию увеличения количества жилья.

Во-первых, история в Planetizen — это краткое изложение платного поста в San Francisco Chronicle. Краткое изложение охватывает принятие закона 28 июня.^th это меняет зоны для одной семьи в Сан-Франциско. Несмотря на вводящий в заблуждение заголовок, пост довольно хорошо резюмирует историю «Хроники» и проблему.

Вот первый абзац поста Planetizen:

«Сан-Франциско планирует избавиться от зонирования на одну семью и вместо этого разрешить четырехквартирные дома в каждом районе и шестиквартирные дома на всех угловых участках — изменение, которого давно добиваются сторонники жилищного строительства», — сообщает Дж. Д. Моррис в статье с платным доступом для San. Хроника Франсиско».

Пока все хорошо, верно? Но есть одна загвоздка. Моррис отмечает, что существует скептицизм в отношении законодательства, потому что кажется, что в прошлом году был принят закон штата, SB 9, который должен был разрешить разделение одного участка на две семьи. Эта деталь отсутствует в истории, и я вернусь к SB 9 позже. Другие сторонники развития указали, что существует слишком много препятствий для фактического строительства 4 домов на участке и шести на угловом участке. Какие именно барьеры? В кратком изложении Planetizen ничего не сказано, но, опять же, мы вернемся к этому позже.

Наконец, сообщение Planetizen цитирует директора по планированию Сан-Франциско Ричарда Хиллиса, который говорит, что эффект от постановления будет «довольно небольшим», хотя это «довольно большой шаг». Спонсор закона, супервайзер Рафаэль Мандельман добавляет, что он разочарован тем, что «мера, которая и без того была скромной и постепенной с самого начала, в конечном итоге стала еще более такой».

Отменил ли Сан-Франциско зонирование на одну семью или нет?

Мне потребовалось некоторое время, чтобы изучить сайт Наблюдательного совета Сан-Франциско и веб-сайт Законодательного собрания штата, чтобы выяснить, что же произошло на самом деле. Но вот оно. В прошлом году супервайзер Мандельман и лидер большинства в Сенате Калифорнии Тони Аткинс представили законопроект, касающийся зонирования на одну семью. Мандельман, конечно, повлияет только на Сан-Франциско, позволив увеличить плотность в зонах для одной семьи. SB 9 Аткин должен был делать то же самое, но в городах по всему штату, включая Сан-Франциско.

Принят закон Аткина (полный текст можно прочитать здесь), что позволяет разделить участки на одну семью для создания дополнительных единиц жилья. Таким образом, результат SB 9 подытожен Калифорнийским YIMBY. на их сайте,

• Это позволяет домовладельцам в большинстве районов штата разделить свою собственность на два участка, тем самым увеличивая возможности домовладения в своем районе; а также
• Это позволяет построить два дома на каждом из этих участков, что легализует четыре комплекса в районах, где раньше разрешалось только одно жилье.
• SB 9 содержит важные меры защиты от выселения существующих арендаторов.

Не должно ли это привести к буму нового жилищного строительства в зонах, ранее недоступных для нового жилья? Нет, не будет. Чтобы понять почему, вы должны прочитать мелкий шрифт, предложенный другим объяснитель от законодательного органа.

«Недавние поправки требуют, чтобы местное агентство ввести требование о размещении владельца как условие домовладельца, получающего министерский раздел участка. Этот законопроект также запрещает развитие малых подразделений и запрещает разделение министерского участка на соседние участки одним и тем же лицом для предотвращения спекуляций инвесторов. На самом деле, создание большего количества жилья в масштабах района в калифорнийских сообществах на самом деле ограничивает рыночную власть институциональных инвесторов. SB 9 предотвращает выселение или перемещение арендаторов спекулянтами, исключая недвижимость, в которой арендатор проживал в течение последних трех лет. (курсив мой).

Явное намерение закона состоит в том, чтобы отгородить «спекулянтов», чтобы позволить существующим владельцам одной семьи «предоставлять доступные возможности аренды для других работающих семей», создавая при этом богатство для себя. Как эти владельцы смогут сделать это, не получая «прибыли»? Это загадка. В законодательстве ничего не говорится о финансировании, которое будет невозможно для большинства людей, имеющих дом на одну семью, выплачивающих ипотеку. Представьте себе, что молодая семья через 5 лет после получения своей первой ипотеки пытается финансировать раздел своего участка, новое строительство новых домов на последующих участках, а затем управляет арендой и обслуживанием 3 арендуемых квартир. Представьте себе любую семью, способную сделать это.

Посмотрим правде в глаза, SB 9 — это просто способ, которым левые законодатели могут сказать, что они «покончили с зонированием одной семьи», похлопать себя по плечу, а затем сидеть сложа руки и смотреть, как ничего не происходит. Без инвестиций нового жилья не бывает ни в каком виде. Как я уже указывал ранее, эльфы Киблеров не собираются выходить из-за деревьев и начинать строить дополнительные дома на участке. Это будет стоить денег, много денег. И строительство любой новой жилой единицы сложная и непростая по замыслу и это было бы верно, даже если бы города были вынуждены предоставлять подразделения как «министерскую» функцию, то есть автоматически.

Соответствует ли законодательство Сан-Франциско (полный текст здесь) улучшить на SB 9, сделать хуже или не иметь никакого эффекта? Жалоба, услышанная во время дебатов по закону, заключается в том, что законопроект делает недостаточно и слишком мало (вы можете посмотреть полное обсуждение здесь). Супервайзер Аарон Пескин считал, что законопроект слишком мало дает, пока не был добавлен контроль за арендной платой.

«Давайте говорить об этом по-настоящему», — сказал он о оппонентах. «Они выступают против этого, потому что ненавидят контроль над арендной платой». Далее Пескин сказал, что поддерживает это, потому что «сообщества остались жизнеспособными из-за контроля за арендной платой. Я считаю так."

Но за комментариями Пескина последовали комментарии супервайзера Мэтта Дорси, который сказал, что проголосует «против» по ​​закону, потому что он «действительно ведет нас в неправильном направлении» и что он создаст «мало нового жилищного строительства, если вообще будет, с учетом дополнительных требований. ” Он также выразил обеспокоенность тем, что теперь, когда строительство одной семьи технически больше не зарегистрировано, Сан-Франциско больше не подпадает под действие SB 9, хотя этот закон, как я уже говорил, не приведет к созданию жилья.

Вернемся к заголовку и вопросу: «Отменено ли в Сан-Франциско зонирование для одной семьи?» В самом техническом смысле да, есть. Но, как указал супервайзер Дорси, все требования к изменению означают, что практически, как и в SB 9, ничего не изменится. Мне потребовались часы исследований, чтобы понять это и объяснить вам здесь. Если вы дочитали до этого места, поздравляю. Я уверен, что многие люди только что разместили пост Planetizen в Facebook со счастливым смайликом на лице, а другие обязательно будут репостить и снова репостить, точно так же, как они сделали с SB 9 и подобными мерами по всей стране.

К сожалению, люди скажут мне: «Вы слышали, что они только что сделали в Сан-Франциско?» с энтузиазмом. — Разве ты не этого хочешь? Нет, это не так. Утомительно наблюдать за тем, как левые законодатели и городские лидеры похлопывают себя по плечу, утверждая, что они сделали что-то значительное. Но что еще хуже, это убеждает людей в том, что что-то действительно было сделано для решения проблемы нехватки поставок. Когда проблема роста цен сохранится, скажут сторонники контроля над арендной платой, увеличения денег на дорогое строительство некоммерческого или государственного жилья: «рынок не работает; SB 9 и законодательство Мандельмана никак не помогли бедным людям».

Что раздражает в этих менее чем половинчатых мерах, так это то, что причина их неудачи заключается именно в том, что они не являются ориентированными на рынок решениями, а вместо этого представляют собой попытки запрограммировать результат, которого невозможно достичь без инвестиций, которые могут принести прибыль, да , выгода. Демократы и социалисты хотят, чтобы владельцы собственности каким-то образом финансировали постепенное увеличение плотности, не создавая никакой ценности, которую можно было бы использовать для покрытия расходов. Это просто невозможно. Отгоняя разработчиков и профессионалов, эти усилия обречены с самого начала.

Что поддерживает эту модель поведения, так это «фальшивые новости» о том, что что-то произошло. Заголовки — это все, что привлекает внимание, а мучительная работа по выяснению того, что произошло, остается на долю людей, а когда репортаж действительно готов, никто не удосуживается прочитать его или понять последствия. Решение этой проблемы очевидно: законодательные органы всех уровней должны прекратить принимать законы, которые ничего не делают, а средства массовой информации должны перестать сообщать о том, что они ничего не делают.