Нет бесплатной переделки для акта, доставленного при закрытии

Когда продавец соглашается продать недвижимость покупателю, стороны подписывают договор, в котором указывается недвижимость, указывается цена покупки и оговаривается несколько других важных моментов (плюс множество второстепенных моментов). Затем стороны закрывают сделку, и в рамках этого закрытия продавец подписывает акт о передаче недвижимости покупателю.

Что делать, если в документе не описана правильная недвижимость, но покупатель этого не осознает и все равно закрывает сделку? В соответствии с традиционными принципами законодательства о недвижимости договор «сливается» с договором, что означает, что договор фактически исчезает, и остается только договор. Если в акте была указана неправильная недвижимость, это очень плохо для покупателя, а также, конечно, для любого юриста, который утвердил акт для покупателя.

Этот принцип может показаться довольно жестоким. Однако на протяжении веков он был частью американского законодательства о недвижимости. Недавнее апелляционное решение штата Нью-Йорк подтвердило, что штат Нью-Йорк по-прежнему следует этому принципу. В этом случае договор требовал, чтобы продавец передал участок, на котором покупатель намеревался построить дом. Участок был описан в типичном «юридическом описании метрик и границ» — по сути, в повествовательном прочтении границ обзорной диаграммы, показывающей участок.

При закрытии продавец передал немного другой объект недвижимости, хотя разница не бросалась в глаза, потому что описание мер и границ, приложенное к купчей, было очень похоже на то, что было в договоре. Однако в описании акта отсутствует второй лот, который был необходим покупателю для установки системы септика в доме.

Продавец отказался исправлять акт и пытался заставить покупателя заплатить больше денег за второй лот. В итоге покупатель подал в суд. Суд заявил, что акт представляет собой окончательное соглашение между сторонами, а договор не имеет значения. Суд не будет пересматривать договор.

Конечно, есть исключения из этого правила. Например, если описание имущества в документе неоднозначно, то суд может вернуться и просмотреть договор. Если в самом договоре предусматривается, что определенные обязательства по договору остаются в силе после закрытия, то суд применяет это положение. В большинстве современных договоров коммерческой недвижимости указано, что многие положения договора остаются в силе после закрытия. Однако этот перечень остающихся в силе положений, как правило, не включает обязательство продавца передать согласованную недвижимость.

Ни одно из исключений, упомянутых в предыдущем абзаце, не применялось в недавнем судебном процессе в Нью-Йорке, поэтому покупатель проиграл дело.

Покупатель или его адвокат могли бы предотвратить проблему, более внимательно изучив договор при заключении сделки. Они также могли бы определить подлежащее передаче имущество, обратившись к платной карте, что привело бы к гораздо более простому и менее подверженному ошибкам описанию имущества.

Упомянутый случай Пикард против Кэмпбелла, NY Slip Op. 04442 (8 июля 2022 г., Апелляционное отделение, Четвертое отделение).