Изменения ставок по ипотечным кредитам независимы и могут быстро меняться

Быстрое повышение ипотечной ставки с 4% до 7% вызвало беспокойство по поводу рынка жилья. Однако рынок жилой недвижимости имеет свои циклы, даже противоречащие рынкам акций и облигаций. Эта независимость проистекает из сосредоточения внимания на спросе и предложении на дома, новые и существующие.

Затем есть кредиторы недвижимости. Они являются ключевыми, потому что большинство покупок сильно зависит от долгосрочного долга. Здоровье и устойчивость цены на жилье (залог) и кредитоспособность заемщиков (наряду с текущими факторами занятости) являются важными факторами готовности кредиторов предоставлять ипотечные кредиты.

Ставка по ипотеке — это то, где вступает в игру Уолл-стрит. Поскольку кредиторы продают большинство ипотечных кредитов, текущие процентные ставки и спрос инвесторов определяют предлагаемую ставку.

Оглядываясь назад, чтобы понять сегодняшнюю ипотечную ставку

Поскольку циклы недвижимости могут быть длинными и иметь разные характеристики, просмотр истории — хороший способ ответить на вопрос: «Куда движутся ставки по ипотечным кредитам дальше?» Итак, ниже представлен месячный график, начиная с 1950 года.

Почему так далеко? Потому что в начале 1950-х годов была хорошая экономика со стабильной низкой инфляцией и соответствующей доходностью по облигациям. Жилищное и коммерческое строительство в этот послевоенный период шло хорошо. Жилищная ипотека начала десятилетие на уровне около 4%. Затем последовал рост инфляции.

Первое, на что стоит обратить внимание, — это круг 1959 года, когда ставка впервые подскочила до 6%, что сопоставимо с сегодняшней ставкой по ипотеке. Этот уровень был важен, потому что исторически инвесторы считали доходность 6% безопасной для долгосрочных облигаций. Однако покупатели жилья в 1959 году сочли этот показатель экстремальным. Таким образом, ставка 6% не удержалась, оставаясь в районе 5-1/2% в течение следующих шести лет.

Затем без лишнего шума произошел 6-процентный прорыв, после чего в течение четырех лет неуклонно поднимался до красной зоны – неслыханный уровень от 9% до 10%. Значит ли это, что сегодняшние ставки также могут достичь этого уровня? Возможно нет. Этот значительный рост на 4% начался с 5-1/2%. Сегодняшний 4% рост начался с 2-1/2% до 3%. Каждый подъем был особенно примечателен, особенно сегодняшний из-за его скорости. Поскольку такие шаги вызывают интерес инвесторов (увеличение денежной массы) и обеспокоенность покупателей жилья (снижение спроса на деньги), рост неизбежно достигает потолка.

История высокой инфляции

Побывав на низком уровне в 7%, ставка снова пошла вверх — на этот раз достигнув 10% через пять лет после первого достижения уровня от 9% до 10%. Правда, опять откатился, но только до уровня 9%.

Наконец, четыре года спустя, в 1979 году, когда стагфляция и гиперинфляция стали серьезной проблемой, курс легко преодолел отметку в 10%, быстро поднявшись до 18%.

Используя эту историю для сегодняшних ипотечных ставок

Во-первых, сегодняшний уровень 7% не дает подсказок, сравнивая его с сопоставимым уровнем 20-летней давности, когда ставки падали.

Важно то, что разгон до 7% сопоставим по размеру с теми, что обсуждались выше. Отличие в более высокой скорости. Важно отметить, что ни размер, ни скорость не предвещают дальнейшего роста. Вместо этого, как это уже случалось раньше, пьянящие подъемы резко заканчиваются и разворачиваются. Почему? Потому что, пока заемщики ломают руки, аппетиты кредиторов и инвесторов разжигаются. Кроме того, все, кто участвует в процессе продажи, внедряют стратегии, помогающие развеять опасения покупателей (например, снижение авансовых платежей, регулируемые ставки по ипотечным кредитам и снижение первоначальных ставок). Наконец, существует мощная сила конкуренции между кредиторами.

На этом рынке также происходят изменения в отношении потенциальных покупателей жилья и арендаторов. Те предыдущие не-покупатели могли изменить свое мнение. Если это так, они будут приветствовать менее бешеный рынок, где дома простоят какое-то время, а цены откатятся от своих быстро растущих максимумов. Более высокие ставки по ипотеке? Как и в прошлые периоды, покупатели жилья сосредотачиваются на покупке дома, поэтому они будут готовы работать с существующими условиями – не оставаться невладельцами жилья ради возможного получения ипотеки по более низкой цене, рискуя при этом, что цены на жилье снова вырастут. .

Две отличные статьи от The Wall Street Journal описать, как изменились условия: во-первых, как изменился рынок улучшено для покупателей жилья. Во-вторых, каков бум арендодателей начало лопаться.

Итог – Рынок недвижимости отличается от инвестиционных рынков

Не воспринимайте эти 7% ставки по ипотеке как распродажу облигаций с фиксированным доходом. Более высокая ставка не является ступенькой для более высоких ставок. Это приглашение для всех участников сделать что-то.

Это рынок жилой недвижимости в действии. Отложенный спрос на дома сохраняется. Просто должен быть способ передать желаемое жилье покупателям. Это дело всех участников отрасли, поэтому будьте уверены, что на рынке жилья произойдут хорошие вещи.

Есть одно очень важное различие между инвесторами и покупателями жилья: инвесторы нервничают, когда цены падают; Покупатели жилья волнуются. Итак, это хорошая новость, что цены на жилье сейчас снижаются.