Более неоднозначные сигналы о жилищной экономике

Я вырос в 80-е, период времени, когда инфляция и рецессия были обычным языком. В конце 70-х бушевала инфляция, поэтому Федеральная резервная система подняла процентные ставки, после чего последовала рецессия. В моей памяти 1982 год — бесконечные отчеты об увольнениях и экономических трудностях, а также о больших промежуточных победах демократов. Затем все изменилось. Сегодня история не так проста, и никогда не бывает так, как разворачиваются события. Ringer есть отличный подкаст под названием Plain English, и я нашел их выпуск Жилищный кризис грядет познавательно и интересно. Я предположил в прошлом месяце о том, что происходит с жилищной экономикой, но подкаст снова заставил меня задуматься о том, что может случиться с жильем в 2023 году.

Ведущий Дерек Томпсон начинает со странных сигналов, исходящих от источников данных, сообщающих о различных экономических тенденциях, особенно о жилье. Некоторые показатели показывают падение цен на жилье и арендной платы, начавшееся в начале этого года, в то время как так называемый «общий уровень инфляции», о котором сообщает правительство, показывает рост инфляции, в основном обусловленный увеличением стоимости жилья. Широкая категория под названием «жилье» составляет треть расчета ИПЦ, и когда этот показатель увеличивается, общая инфляция растет. Между тем, в экономике в целом валовое внутреннее производство (ВВП) снижается два квартала подряд, однако показатели занятости остаются высокими.

Томпсон приглашает Марка Занди из Moody's Analytics, чтобы узнать, что происходит, особенно с жильем. Во-первых, есть хороший разговор о методологии. Платформы отслеживания арендной платы, такие как Zillow, должны быстрее проводить опросы данных об арендной плате, в то время как Бюро трудовой статистики отстает, используя инструмент опроса, который использует уникальную методологию выборки. Занди делает вывод, что цифры BLS отстают от других показателей арендной платы, поэтому арендная плата, вероятно, в целом начала падать в начале года и продолжает падать или стабилизироваться. Эти изменения появятся в подсчетах BLS позже, возможно, снизив инфляцию к концу года.

Занди отвечает на вопрос Томпсона о том, «это снова 2007 год», когда жилье балансирует на грани крутого краха. Я нашел ответ Занди разумным. Возможно нет. Мы не на грани краха, а скорее на грани коррекции; из-за отставания в строительстве жилья за последнее десятилетие предложение все еще не наверстало упущенное после жилищного кризиса 2008 года. Таким образом, несмотря на то, что цены на жилье резко выросли, нехватка предложения создает потолок. Он вторит моему мнению о людях, которые, возможно, купили дома в таких местах, как Бойсе и Остин, на вершине рынка за дешевые деньги, но теперь видят, что рыночная стоимость их покупки падает до нуля.

Он также разделяет мою обеспокоенность тем, что в случае реальной и продолжительной рецессии те домохозяйства, которые вложили все средства в покупку жилья, могут столкнуться с большими проблемами. Если рецессия, вызванная ФРС, разразится в начале 2023 года, чтобы скорректировать инфляцию, и рабочие часы будут сокращены или рабочие места будут потеряны, выплата по ипотеке может быть более сложной, что приведет к лишению права выкупа. Все зависит от того, насколько глубокой и продолжительной может быть рецессия, и Занди утверждает, что сейчас мы не находимся в рецессии, и из-за большого количества рабочих мест она может не перерасти в глубокую и продолжительную рецессию в 2023 году.

На вопрос Томпсона о строительной отрасли и о том, исчезнут ли там рабочие места, Занди делает ставку на строительство многоквартирного жилья, чтобы сохранить этот сектор, по крайней мере, на прежнем уровне, поскольку этот тип жилья, кажется, преуспевает, даже в то время как строительство на одну семью отстает. Я скептически отношусь к мнению Занди о многодетных семьях без веской причины, кроме того, что я думаю, что еще предстоит увидеть, что произойдет с ростом рабочих мест, доходов и роста.

И именно здесь я выскажу свои собственные мысли, когда мы приближаемся к концу 2022 года. я конечно не экономист, но я бы пересмотрел свои прежние мысли и предположил, что в 2023 году мы вступим в период рецессии, когда многие покупки жилья в 2021 году покажутся большой ошибкой. Я также думаю, что строительство многоквартирных домов, особенно таунхаусов, которые предназначены для продажи, будет иметь высокий уровень вакантных площадей. Многие таунхаусы и кондоминиумы будут выставлены на продажу в течение нескольких месяцев, прежде чем их снимут с рынка или продадут с большими скидками. Процентные ставки высоки, и я думаю, что люди — инвесторы и покупатели — будут оставаться вне игры до первого квартала 2023 года.

Психология 2023 года будет ключевой, поскольку это всегда экономика. Будут ли люди довольны тем, что мы пережили относительно свободный от Covid 2022 год, и приведет ли это к изобилию, которое сохранит производство на высоком уровне? Не приведет ли это к усилению инфляции и, следовательно, к усилению давления со стороны ФРС на процентные ставки? Как эти вещи будут работать в сочетании? Как все это повлияет на жилищную политику, об экономике которой я знаю гораздо больше?

Этот последний вопрос зависит от того, что обсуждают Томпсон и Занди, а именно от характера наших показателей ежемесячных расходов на жилье. В отличие от бензина, цены на жилье не растут и не падают ежедневно, еженедельно или даже ежемесячно. Вообще говоря, если в новостях сообщается о резком скачке арендной платы, у большинства людей арендная плата остается неизменной. И ипотеки вообще не двигаются. Если рынок остается волатильным, с «коррекциями», «обвалами» или «всплесками» (выберите прилагательное или наречие), людям придется сравнивать свой собственный опыт с сигналами в экономике.

Я часто думал, что нам было бы лучше, если бы арендная плата и ипотечные кредиты выплачивались еженедельно или даже ежедневно или удерживались бы из каждой зарплаты. Это могло бы ослабить остроту колебаний цен, сделав их менее заметными. Если бы людям приходилось выписывать чеки на уплату налогов каждый месяц или каждый квартал, как это делают владельцы малого бизнеса, отношение к налогам могло бы быть другим. Интересно, люди меньше паниковали бы и, следовательно, были бы менее склонны призывать к контролю за арендной платой, если бы им не приходилось ежемесячно выписывать огромную арендную плату или чек по ипотеке. Прямо сейчас широкая экономическая нестабильность в жилищной экономике не кажется абстрактной; это заставляет людей волноваться и жаждать таких вещей, как контроль над арендной платой.

Волатильность в жилищной экономике сохранится и в 2023 году, и, в зависимости от исхода выборов, на политиков по-прежнему будет оказываться давление с целью регулирования взлетов и падений рынка. Толкает ли это давление нас дальше к большему и больше государственного вмешательства or лучшая политика будет зависеть от того, сумеют ли политики сохранить голову и смогут ли они найти лучшие альтернативы, такие как меньшее регулирование и более эффективные субсидии.