Мега-особняки терпят массовое снижение цен на аукционах недвижимости

Когда выставленные на продажу дорогие мега-особняки томятся на рынке — разросшиеся, кричащие и неспособные привлечь покупателя — некоторые владельцы прибегают к обоюдоострому варианту: аукциону недвижимости.

Аукционный блок может быстро перемещать трофейную недвижимость с ценниками, достойными носа, после многих лет простоя. Но это связано с суровой реальностью.

Согласно обзору недавних продаж CNBC, аукцион может действовать как метафорическая гильотина в сфере недвижимости, разрезая завышенные запрашиваемые цены вдвое или еще хуже.

Три самых дорогих дома, которые когда-либо продавались на аукционах, были выставлены на продажу за последние 14 месяцев. И хотя каждая транзакция имела сногсшибательную окончательную цену, первоначальные запрашиваемые цены трех особняков были снижены в среднем на 70%, в результате чего на столе осталась общая сумма в 600 миллионов долларов.

Это несчастная судьба, которая может преследовать дерматолога, ставшего разработчиком, и предстоящее свидание его дома с аукционистом.

Доктор Алекс Хадави, знаменитый дерматолог из Лос-Анджелеса, надеялся на быструю продажу и большую зарплату, когда, наконец, закончил. особняк площадью 21,000 XNUMX квадратных футов, на строительство которого ушло семь лет и десятки миллионов долларов.

Но прошло чуть больше года с тех пор, как он выставил его на продажу — с ценником, изображающим ряд счастливых семерок в размере 7 87,777,777 XNUMX долларов, — мечты доктора об обналичивании рушатся из-за горы долгов, неоплаченных счетов подрядчика, судебных разбирательств по делу о банкротстве и неприятностей. с законом. 

Теперь ему не хватает удачи, денег и времени. 

Хадави, который подал заявление о защите от банкротства по главе 11 примерно через две недели после выставления дома на продажу, тем не менее не потерял чувство юмора.

«Дом зажат между миллиардерами, а я самый бедный парень в этом квартале», — со смехом сказал он CNBC.

Хадави признался, что у него не хватило сил разработать роскошную резиденцию, которая включает в себя семь спален, 11 ванных комнат и дополнительные функции, такие как промышленный лифт со стеклянным корпусом, гигантскую автомобильную галерею, скрытую диджейскую будку, возвышающуюся из мрамора. пол, приводимый в действие подземной гидравликой, и высокотехнологичная аудиовизуальная система для проецирования коллекции NFT внутри и снаружи дома.

«Это стало своего рода страстью и навязчивой идеей, и это стоило больше денег, чем я думал», — сказал Хадави.

Публичные записи показывают В 16 году Хадави заплатил 2013 миллионов долларов за участок на Сарбонн-роуд, 777, который включал в себя существующий дом, который он позже снес.. Затем последовала череда семизначных финансовых сделок, в том числе крупная ссуда в 2020 году на сумму 27 миллионов долларов. 

Эти девять лет также принесли бурю финансовых проблем вокруг собственности, включая уведомления о невыполнении обязательств, государственное удержание, надвигающуюся угрозу продажи доверительного управления и два залога механика, поданные подрядчиками, которые утверждали, что им никогда не платили за их услуги.

Вдобавок ко всему, в прошлом году Хадави был арестован после того, как камера наблюдения якобы засняла его в вестибюле многоквартирного дома, где он использовал гомофобные оскорбления и угрожал убить своих соседей, которые являются супружеской парой геев. Хадави не признал себя виновным и сказал CNBC, что у него нет комментариев по рассматриваемому делу.

Несмотря на все свои юридические проблемы, Хадави удалось закончить дом, но он сказал, что никогда не думал, что ему придется нести расходы более года в ожидании покупателя, который никогда не материализуется. Поскольку вариантов осталось немного, он сдался тому факту, что стоимость его дома скоро будет определена на аукционе. 

«Я не могу нести расходы. Я должен был сделать то, что должен был сделать», — сказал он.

Надеясь на быструю продажу, Хадави вместе с агентами по совместному листингу дома, Аароном Кирманом из Compass и Маурисио Умански из The Agency, решили выставить дом на аукцион.

«У него был очень жесткий график. И он был готов отказаться от определенного уровня контроля… и позволить рынку определять цену в очень трудный момент», — сказал Кирман CNBC.  

Продажа будет проведена Concierge Auctions, ведущим аукционером элитной недвижимости, и включает в себя резерв в размере 50 миллионов долларов, а это означает, что Хадави не будет рассматривать предложения ниже этой суммы. Торги должны начаться 27 апреля, и аукцион продлится пять дней — стандартная продолжительность для большинства продаж домов компании.

«Это очень короткие сроки, которые могут быть как хорошими, так и плохими», — сказал Кирман, который недавно стал партнером Concierge Auctions на аукционе 944 Airole Way, мега-особняка, который был продан за рекордную сумму в 141 миллион долларов.

Хадави надеется, что крупная продажа послужит хорошим предзнаменованием для предстоящего аукциона. Хотя он считает, что один только вид с 777 Sarbonne стоит его запрашиваемой цены в 87.78 миллиона долларов, он признал, что был бы доволен миллионами меньше.

«Мое магическое число — 77 миллионов долларов, — сказал Хадави CNBC. (Его любимое число 7.)

«Я бы хотел, чтобы это было так, это было бы потрясающе».

Лаура Брэди, основатель и генеральный директор Concierge Auctions, рассказала CNBC, что большинство клиентов компании выбирают аукцион после безуспешных попыток продать самостоятельно. Но дома, которые находятся на рынке в течение длительного периода времени с заоблачной ценой, вряд ли будут иметь такую ​​цену на аукционе, сказала она.

«Тем, кто был на рынке до аукциона, особенно если они торгуются в течение года или более, трудно превысить свои прежние прейскурантные цены на аукционе, поскольку они уже были выставлены по этим ценам», — Брэди. сказал.

Если дом Хадави будет продан за 50 миллионов долларов или больше, современный особняк займет место среди самых дорогих домов, когда-либо проданных на аукционе.

Вот обратный отсчет четырех самых дорогих продаж, когда-либо совершенных на аукционе, масштабное снижение цен, которое они понесли на аукционе, и более пристальный взгляд на некоторых ключевых игроков в каждой из мега-сделок.

Этот особняк площадью 60,000 2015 квадратных футов, вдохновленный Версалем, расположенный в Хиллсборо, штат Флорида, впервые появился на рынке в 159 году с рекордной ценой в XNUMX миллионов долларов. В то время это была самая высокая цена листинга для Broward Country, граничащей с Палм-Бич на севере и Майами-Дейд на юге. 

Великолепный дом под названием Le Palais Royal был покрыт 22-каратным золотым листом внутри и снаружи и включает в себя несколько водопадов, а также курортный бассейн на 150,000 XNUMX галлонов на заднем дворе с видом на океан. 

В то время владельцем был Роберт Перейра II, исполнительный директор Middlesex Corporation, строительной компании из Массачусетса, основанной отцом Перейры. С 2015 по 2018 год дом то появлялся на рынке, то исчезал с него, и его название было изменено с Le Palais Royal на Playa Vista Isle.

В 2018 году Concierge Auctions выставили особняк на аукцион. Публичные записи показывают, что самая высокая ставка была сделана LLC, которая, как сообщается, связана с соучредителем Teavana Эндрю Маком. 

Дом и незастроенный участок по соседству были проданы за 42.5 миллиона долларов. В то время цена была самой высокой, когда-либо достигнутой на аукционе, но все же на 116.5 миллионов долларов меньше первоначальной запрашиваемой цены Перейры, что закрепило снижение цены примерно на 73%.

По сообщениям брокерской компании Hilton & Hyland, вилла Firenze в районе Беверли-Парк в Лос-Анджелесе строилась семь лет и включает в себя 20 спален и 24 ванные комнаты.

Владельцем был миллиардер венгерского происхождения Стивен Удвар-Хейзи, сколотивший состояние на аренде самолетов и в настоящее время являющийся исполнительным председателем Air Lease Corp.

К началу 2021 года он уже много лет пытался продать дом. 

Особняк впервые появился на рынке в 2017 году за 165 миллионов долларов, что сделало его одним из самых дорогих домов, выставленных на продажу в Америке. Но он пролежал на рынке четыре года без покупателей, и несколько раз его не выставляли на листинге, а затем повторно выставляли на продажу, прежде чем цена немного упала до 160 миллионов долларов в 2020 году.

Скидка в 5 миллионов долларов не убедила ни одного покупателя, и в начале В 2021 году резиденция по адресу Беверли-Парк-Корт, 67 ушла с аукциона без резерва.. Консьерж-аукцион тоже проводил этот аукцион. 

Публичные записи показывают, что сделка была закрыта в апреле 2021 года. за 51 миллион долларов, включая комиссию покупателя в размере 12% и комиссию в размере 1.5%, разделенную между брокерами, включенными в листинг, согласно веб-сайту аукционных платформ. 

Дом был куплен фондом Роя Л. Эддельмана. Эддельман является основателем и бывшим председателем Spectrum Labs, которая была приобретена фармацевтической компанией Repligen за 359 миллионов долларов в 2017 году. 

Выигравшая заявка Эддельмана на виллу Firenze представляла собой снижение на 114 миллионов долларов по сравнению с первоначальной запрашиваемой ценой продавца-миллиардера — сделка со скидкой 69%.

Hearst Estate в Беверли-Хиллз — один из самых легендарных домов, недавно выставленных на аукцион. 

Имущество с восемью спальнями и 15 ванными комнатами когда-то принадлежало Рэндольфу Херсту и стало еще более известным благодаря таким фильмам, как «Крестный отец» и «Телохранитель», в которых был показан характерный особняк лососевого цвета.  

Еще в 2016 году дом был выставлен на продажу за 195 миллионов долларов. За прошедшие годы он появился на рынке и исчез с него, и его цена снизилась до 48 миллионов долларов.

В 2019 году ООО, которому принадлежал дом, было вручено уведомление о дефолте по долгу на общую сумму более 26 миллионов долларов. А в 2021 году владелец поместья, финансист и юрист Леонард Росс, выставил свой дом на аукцион в здании суда.

Листинг представляли четыре листинговых брокера из трех брокерских фирм, в том числе Джон Гулд из Rodeo Realty и Гэри Голд из Hilton & Hyland. Оба агента присутствовали в зале суда, чтобы стать свидетелями последовавшей войны за миллиардеров.

По словам Гулда, в зал суда вошли пять миллиардеров, и судья начал торги с 48 миллионов долларов.

«Это было захватывающе», — сказал он. Судья оглядел комнату, выставляя предложения с шагом в 100,000 48 долларов: «48-один, 48-два, 54-три… Приблизительно на 55-XNUMX миллионов долларов первые начали говорить: «Нет, слишком богато для меня».

По словам представителя Hilton & Hyland's Gold, с нарастанием ажиотажа начинает казаться, что когда-то недосягаемая цена действительно может быть достигнута.

«У вас есть все эти люди, готовые вложить свои деньги, чтобы сделать покупку, сидящие там с другими людьми, желающими сделать то же самое», — сказал Голд.

«Разница в том, что с этими типами продаж нет никаких непредвиденных обстоятельств, молоток падает, и вы покупаете этот дом», — сказал он.

Самая высокая ставка плюс аукционный сбор в размере 12% увеличили окончательную цену продажи до 63.1 миллиона долларов и передали дом Berggruen Holdings, инвестиционному инструменту благотворительного фонда миллиардера Николаса Берггрюена. 

Каждый из листинговых агентов разделил уменьшенную комиссию по сделке, одобренную судьей.

В октябре 2021 года, когда сделка была закрыта, Hearst Estate вытеснил и Playa Vista Isle, и Villa Firenze, став самым дорогим домом, когда-либо проданным на аукционе, но цена все еще была примерно на 131.9 миллиона долларов ниже запрашиваемой цены 2016 года, т.е. % резать.

Ни Гулд, ни Голд не были связаны с домом, когда он впервые был выставлен на продажу, но оба мужчины сказали, что несоответствие между запрашиваемой ценой и фактической ценой продажи, будь то на аукционе или при традиционной продаже, часто больше говорит о нереалистичных ожиданиях продавца. чем о рыночных условиях.

«Насколько я понимаю, любой может просить о собственности все, что угодно», — сказал Голд. «Когда они изначально просили 195 [миллионов] долларов… Это было просто несбыточной мечтой некоторых продавцов». 

Гулд из Rodeo Realty сказал, что он видит много «эгоистичных цен», когда владелец просит брокера выставить дом с гигантской ценой, основанной больше на гордости домовладельца, чем на рыночной оценке.

На самом деле, по его словам, дома «могут и близко не стоить столько». 

Печально известный мега-особняк The One расположен на вершине Bel Air и занимает более 100,000 21 квадратных футов с 42 спальней, 30 ванными, гаражом на 60 автомобилей, XNUMX-футовым крытым бассейном и огромным ночным клубом.

Бегемот был первоначально представлен разработчиком Нилом Ниами с ценой в 500 миллионов долларов. 

Потребовалось десять лет, чтобы построить резиденцию, расположенную по адресу 944 Airole Way, и по пути застройщик накопил гору долгов, превышающих 120 миллионов долларов, согласно судебным документам.

Мега-особняк даже не был завершен, прежде чем он попал в суд по делу о банкротстве и был отправлен на аукцион без свидетельства о праве собственности и с новой запрашиваемой ценой в 295 миллионов долларов.

Аукцион, также организованный Concierge Auctions, не имел резерва, который поддерживал бы нижний порог для ставок. Но в этом случае победившая заявка потребует окончательного утверждения судьей суда по делам о банкротстве, что является необычным сценарием. По словам генерального директора Брэди, только 5% продаж Concierge Auction связаны с проблемной недвижимостью.

На мега-особняк One была сделана максимальная ставка в размере 126 миллионов долларов, сделанная Ричардом Сагианом, генеральным директором ритейлера быстрой моды Fashion Nova. Сагиан заплатил аукционисту стандартную премию покупателя в размере 12%, или около 15 миллионов долларов, в результате чего общая цена продажи составила 141 миллион долларов — безусловно, самая высокая цена за дом на одну семью на аукционе.

Спустя несколько недель после того, как судья суда по делам о банкротстве одобрил продажу, Сагиан казался более чем довольным сделкой. 

«Будучи пожизненным ангелено и заядлым коллекционером недвижимости, я понял, что это редкая возможность, которая также позволяет мне владеть уникальной собственностью, которой суждено стать частью истории Лос-Анджелеса», — сказал Сагиан CNBC через представителя.

Он платил всего 1,342 доллара за квадратный фут в районе, где элитные дома могут стоить в три-четыре раза больше. Но эксперты говорят, что Сагиану, вероятно, придется потратить еще много миллионов, чтобы закончить дом и получить свидетельство о праве собственности. 

«Мы сделали все, что было в человеческих силах, чтобы получить максимальное число», — сказал агент Compass Кирман, который вместе с Williams & Williams работал агентом по листингу, утвержденным судом.

Кирман был откровенно разочарован результатами аукциона. 

Брокер, который разделил утвержденную судьей комиссию в размере 1% от сделки, сказал CNBC, что надеется, что сумма продажи превысит 177 миллионов долларов, что является рекордной ценой, установленной в октябре для особняка гораздо меньшего размера в Малибу.

«Я хотел побить рекорд. Я имею в виду, я хотел заработать, знаете ли, 200 миллионов долларов или больше», — сказал Кирман. «Мы были разочарованы в этом… но рынок говорил».