Кубики образуют аббревиатуру REIT (Real Estate Investment Trust) рядом с модельным домом.
Гетти
Ипотечные REIT основаны на кривой доходности. Они берут кредиты по низкой цене (от 30 до 60 дней LIBOR), чтобы купить ипотечные кредиты, по которым выплачиваются проценты по высокой цене (30-летние ставки), а затем распределяют разницу среди акционеров в качестве дивидендов, объясняет Тодд Шейвер; вот, редактор Отчет о бычьем рынке — и соавтор MoneyShow.com — рассматривает три ипотечных REIT для инвесторов, ориентированных на доход.
При нормальных обстоятельствах это вечный банкомат. И даже сейчас, когда разница между процентными ставками по краткосрочным займам и ставкам по долгосрочным кредитам стала неудобно узкой, люди, управляющие этими портфелями, все еще находят способы выжать полпроцента или два.
В 2019 году, когда кривая полностью перевернулась, этот спред снизился до 0.55%. . . по-прежнему положителен, и его достаточно для поддержания денежного потока. Это все, что нужно, чтобы пережить тяжелые времена. И затем, как только спреды снова начинают расширяться, распределение быстро восстанавливается. Время фиксации доходности наступает, когда кривая переворачивается. Если судить по истории, ваш доход может пострадать в течение квартала или двух, но прежде чем вы это узнаете, вы снова будете зарабатывать 8-10% в год.
Ведущий инвестиционный фонд ипотечной недвижимости AGNC Инвестиции (AGNC) опубликовала результаты за второй квартал неделю назад, сообщив о доходах в размере 315 млн долларов США, что на 36% больше, чем в предыдущем году, по сравнению с 232 млн долларов США годом ранее. Компания сообщила о прибыли или средствах от операций (FFO) в размере 435 миллионов долларов, или 0.83 доллара на акцию, по сравнению с 400 миллионами долларов, или 0.76 доллара.
Балансовая стоимость ипотечных REIT снизилась в течение квартала до 11.43 доллара за акцию по сравнению с 13.12 доллара в конце предыдущего квартала. Это произошло из-за слабости на рынке агентских ипотечных ценных бумаг и ожидания более высоких краткосрочных ставок, вызванных опасениями рецессии, что привело к существенно высокой волатильности процентных ставок в течение квартала.
Фирма завершила квартал с портфелем в 61 миллиард долларов, с 44 миллиардами долларов в агентских ипотечных ценных бумагах, 16 миллиардами долларов в ипотечных позициях, о которых будет объявлено, которые по сути являются форвардными сделками для расчетов по ипотеке, и передачей кредитного риска на 2 миллиарда долларов. и неагентские ценные бумаги.
Разница в доходности между 30-летними облигациями MBS с текущим купоном и 10-летними казначейскими облигациями увеличилась более чем на 100 базисных пунктов за год, и к концу квартала спред составил 140 базисных пунктов. Единственный другой раз, когда такие спреды существовали в течение продолжительных периодов, был во время Великой рецессии в 2008 году, и для ипотечных REIT, таких как AGNC, более широкие спреды приводят к увеличению прибыли в долгосрочной перспективе.
Исторически сложилось так, что такие ситуации оказались прекрасными возможностями для покупки, и Федеральная резервная система ясно дала понять, что предпочтительным инструментом денежно-кредитной политики является корректировка ставок по федеральным фондам, а не сокращение баланса. При этом чистый объем предложения Agency MBS останется в пределах 700 миллиардов долларов, что делает его весьма привлекательным для таких фирм, как AGNC.
AGNC снизился более чем на 18% с начала года и на 25% по сравнению с пиковым значением в октябре, поскольку повышение процентных ставок снижает его балансовую стоимость. Это увеличило текущую доходность до 11.4%, а акции торгуются с премией всего 10% к балансовой стоимости, что дает прекрасную возможность для входа. Благодаря надежной ликвидности, состоящей из 10 миллиардов долларов наличными и 44 миллиардов долларов долга, она по-прежнему имеет хорошие возможности для того, чтобы максимально использовать эти возможности.
Один из крупнейших инвестиционных фондов ипотечной недвижимости, Аннали Кэпитал Менеджмент
Как и у большинства mREIT, балансовая стоимость Annaly упала на 13% в течение квартала, что привело к отрицательной экономической доходности в размере 9.6%, поскольку спреды расширились, а волатильность процентных ставок продолжала мешать операциям. Компания, однако, продемонстрировала блестящие показатели выручки и прибыли и получила прибыль, которая превысила дивиденды на 135%.
Аннали завершила квартал с портфелем в 82 миллиарда долларов, из которых 75 миллиардов долларов приходится на высоколиквидный агентский портфель. Жилой портфель составил 4.8 млрд долларов США, увеличившись на 10%, за ним следует портфель ипотечных прав на 1.7 млрд долларов США, что на 41% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что сделало его четвертым по величине покупателем MSR с начала года, который, как мы обсуждали ранее, является существенное хеджирование против повышения процентных ставок.
Это был насыщенный событиями квартал для компании: было завершено пять сделок по секьюритизации кредитов на сумму 2 миллиарда долларов, что сделало ее крупнейшим небанковским эмитентом Prime Jumbo и Expanded Credit MBS. Группа жилищного кредитования добавила кредитную линию на 500 миллионов долларов, а платформа MSR закрыла еще 500 миллионов долларов, после чего в мае было проведено вторичное размещение обыкновенных акций на сумму 740 миллионов долларов, что создало достаточную ликвидность для компании.
Несмотря на сложную обстановку в течение квартала, ясность на федеральном денежном фронте, а также исторически привлекательные спреды должны обеспечить более высокую общую прибыль в будущем. После падения на 14% с начала года акции Annaly обеспечивают доходность в 12.8% с отличным покрытием дивидендов, при этом торгуясь со значительной премией к балансовой стоимости.
Ритм Капитал (RITM), ранее известная как New Residential Investment, опубликовала результаты второго квартала, сообщив о доходах в размере 1.3 млрд долларов, что почти втрое больше, чем в предыдущем году, по сравнению с 450 млн долларов год назад. Прибыль в течение квартала оставалась высокой на уровне 145 миллионов долларов, или 0.31 доллара на акцию.
Инвестиционный фонд недвижимости обнародовал ряд изменений, выходящих за рамки только его названия и символа акций, самым значительным из которых является расторжение контракта с внешним управляющим Fortress Investment Group. В будущем Rithm будет управляться внутри компании, и в результате она заплатила 325 миллионов долларов за расторжение соглашения с Fortress, что приведет к ежегодной экономии в размере 60 миллионов долларов.
Помимо этого, Rithm предприняла множество других шагов для сокращения затрат и повышения эффективности, особенно в своем ипотечном бизнесе, где ежегодные общие и административные расходы снизились с 2.2 млрд долларов до 1.9 млрд долларов. Компания еще больше сократила капитал в своем генерирующем бизнесе с 2 миллиардов долларов до всего лишь 650 миллионов долларов, повысив общую рентабельность капитала, используемого для акционеров.
Подход фирмы к перебалансировке своего портфеля с идеальным сочетанием источников, MSR, компаний и активов привел к снижению балансовой стоимости всего на 2.2% по сравнению с предыдущим кварталом. Это делает Rithm исключением среди ведущих mREIT, большинство из которых продемонстрировали резкое снижение балансовой стоимости перед лицом роста процентных ставок, инвертирования кривой доходности, замедления продаж недвижимости и надвигающейся рецессии.
Портфель прав на обслуживание ипотечных кредитов (MSR) Rithm в течение квартала составил 623 миллиарда долларов невыплаченных основных сумм с прибылью в размере 515 миллионов долларов в результате роста процентных ставок и доходности казначейских обязательств. Сегмент «Сервис» получил прибыль в размере 620 миллионов долларов и представляет собой надежную защиту от исходного бизнеса, который в настоящее время переживает спад.
Убытки в сегменте создания траста составили незначительные 26 миллионов долларов, не изменившись по сравнению с прошлым кварталом, из-за меньшего количества источников на уровне 19 миллиардов долларов по сравнению с 23 миллиардами долларов год назад. Тем не менее, в этом сегменте по-прежнему наблюдается устойчивое повышение рентабельности продаж на уровне 1.95% по сравнению с 1.42% год назад. Опять же, компания усердно работает над снижением затрат.
Акции продолжают снижаться более чем на 7% с начала года, даже после значительного отскока от июньского минимума. Rithm Capital представляет собой великолепную возможность для будущей прибыли с доходностью, близкой к 10%, хорошим покрытием дивидендов, существенной стоимостью и синергетическим эффектом в последние кварталы, поскольку его различные операционные компании находятся под контролем интернализованного управления. Будущее выглядит светлым. Мы доверяем менеджменту и уверены, что балансовая стоимость в размере 12.28 долларов США увеличится до подросткового возраста в следующие 1-2 года.
Источник: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/