Правовые проблемы могут помочь изменить представление о жилье

Величайшим провалом американского образования было то, как мы учим себя правам. Представление о том, что права, которыми мы пользуемся, — свобода вероисповедания, слова и т. д. — были установлены нашей революцией против тиранического короля в Англии, ложно. Вместо этого наши права пришли к нам в результате длительного процесса эволюции. Ленивая педагогика и пропаганда привели к расколу и плохой политике, в том числе политике, касающейся жилья. Нет права на жилье. Но существует установленное право на частную собственность. Давайте рассмотрим это право и юридическую проблему контроля над арендной платой в Нью-Йорке. ЧИП, ЮАР и др. против города Нью-Йорк и др. (2-й округ), на основе этого права и того, как эта проблема помогает изменить представление о жилье.

История прав в Америке начинается не в Филадельфии в 1776 году, а в месте под названием Раннимид, Англия в 1215 году. Именно там различные бароны и другие магнаты королевства Англии заставили короля Иоанна подписать документ, который стал известен как Великая хартия вольностей. Документ впервые закрепил в письменной форме идею о том, что исполнительная ветвь власти (извините за анахронизм) был вынужден уступить тому, что составило первый парламент. Не избираясь, бароны и магнаты требовали, чтобы прежде чем люди в королевстве были лишены свобод, в том числе их имущества, должен был быть какой-то процесс.

Это знаменательное событие не решило проблему. Не было до 17^th век и очередная гражданская война в Англии (их было несколько), что эти вопросы снова всплыли, на этот раз бурно. Король Карл тряс людей в деревнях и городах, чтобы платить за войны в Европе. Парламенту, ставшему теперь более сильным институтом, было достаточно. Они выпущены в 1628 году под названием петиция о праве. Там они взывают к Великой хартии вольностей, прося короля прекратить его агрессивные попытки захватить и занять чужое имущество.

«Великая хартия свобод Англии» провозглашена и принята, что ни один свободный человек не может быть схвачен или заключен в тюрьму, или лишен права собственности на его собственность, или свободы, или его свободные обычаи, или объявлен вне закона, или сослан, или каким-либо иным образом уничтожен, но по законному приговору его пэров или по закону страны».

Это слово, распущенныйявляется примером Англо-нормандские слова в нашей юридической терминологии. Это означает раскулачивать или, что более эффективно, забирать собственность. Прошло еще 14 лет споров, прежде чем между парламентом и королем вспыхнула открытая война, война, которая привела к его свержению и казни. Это повлияло на основателей Соединенных Штатов, поскольку они видели окончательное урегулирование и установление основных прав в Великой хартии вольностей как общественный договор, нарушенный английским правительством, нарушение, которое оправдывало разрыв с Англией.

Причина, по которой это важно сегодня, заключается в том, что петиция о праве признана одной из основ Пятая поправка к нашему Биллю о правах, поправка, которая, как представляется, объединяет вопросы уголовного и гражданского правосудия (важная ссылка на Конституцию Конституция учредителя, отличный сборник документов и идей, поддерживающих Конституцию).

«Никто не может быть привлечен к ответственности за преступление, караемое смертной казнью, или иное позорное преступление, кроме как по представлению или обвинительному акту большого жюри, за исключением дел, возникающих в сухопутных или военно-морских силах, или в ополчении, когда он находился на действительной службе во время военной или общественной опасности; ни одно лицо не может подвергаться опасности для жизни или здоровья дважды за одно и то же преступление; ни в каком уголовном деле он не может быть принужден свидетельствовать против самого себя, а также не может быть лишен жизни, свободы или имущества без надлежащей правовой процедуры; и частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации».

Но авторы нашей Конституции не видели различия между уголовными спорами, которые могут лишить человека «жизни и здоровья», и гражданскими спорами, которые могут лишить человека «жизни, свободы или имущества». Для них в 18^th В контексте века действия правительства по любому из этих действий требуют «надлежащей правовой процедуры», а в случае с частной собственностью — «справедливой компенсации». Американская Конституция провозглашает древние принципы английского права, за которые веками боролись, как неотъемлемое право американцев. Лишение имущества человека имеет такую ​​же тяжесть, как и лишение его жизни или конечностей.

История имеет значение. Когда я упомянул, что жилищная политика подвергается сомнению на основании Пятой поправки, меня иногда спрашивают: «Какое отношение «принятие пятой поправки» имеет к жилью?» Люди не знают о последней половине поправки. А термин «права частной собственности» стал синонимом в господствующей культуре владельцев ранчо с оружием, сражающихся за акры пустой земли с федеральным правительством. Правда в том, что идея о том, что частная собственность человека связана с другими вещами, которые мы считаем правами, такими как право на свободу слова, утрачена.

Сегодня у нас есть люди, утверждающие, что «жилье — это право человека». Но сказать, что это не делает это так. В то же время мы знаем, что частная собственность действительно является установленным конституционным правом. Тем не менее, юридические проблемы, такие как в Нью-Йорке, изо всех сил пытаются заставить суды применять то, что должно быть очевидным стандартом, к усилиям местных органов власти по контролю за тем, как люди используют свою частную собственность, особенно когда они сдают собственность другим. Дело, возбужденное Программа улучшения жилищных условий сообщества (ЧИП) просто. Из их резюме дела:

«В течение пятидесяти лет город Нью-Йорк объявлял свой рынок арендного жилья постоянно находящимся в «чрезвычайном положении», чтобы оправдать правовой режим, который вынуждает небольшую группу владельцев собственности субсидировать жилье для случайно выбранной группы отдельных арендаторов. . Эти владельцы собственности были лишены всех существенных прав в отношении своей собственности, включая право не допускать других к собственности; занимать, владеть или пользоваться имуществом; и свободно распоряжаться имуществом».

Мне никогда не нравились вызовы такого рода, потому что они звучат бессердечно, играя на сентиментальной логике толпы «жилье — это право человека»; потребность людей в жилье превосходит установленное право других людей на собственную собственность. Это звучит сострадательно, и это часто продается, но на самом деле это совсем не сострадание. Долгое время считалось, что такие меры, как контроль за арендной платой, усугубляют жилищные проблемы людей с меньшими деньгами, а не улучшают их (прочитайте мой более подробный взгляд на контроль за арендной платой, Как контроль за арендной платой делает жилье менее доступным).

Я не собираюсь наносить удар за ударом ЧИП, ЮАР и др. против города Нью-Йорк и др. (2-й округ) но хотя я скептически отношусь к краткосрочным и среднесрочным преимуществам этих случаев (см. мой пост Юридические проблемы запрета на выселение: и справедливость для всех?), я думаю, что они важны. Здание закона в нашей системе является прецедентным, построенным на законах, принятых законодательными органами, реализуемых исполнительной властью и оспариваемых в наших судах. В течение долгого времени, несмотря на простой язык Пятой поправки, суды оказывали широкое и глубокое уважение местным органам власти при регулировании недвижимого имущества, особенно посредством законов о зонировании и арендаторах-арендодателях.

Случаи, подобные CHIP пытаются по существу сделать новый закон, то есть изменить прецедент. Рассмотрим обсуждение на странице 12 в стенограмме устных аргументов в апелляции между последним судьей по делу и Эндрю Пинкусом, ведущим адвокатом по делу.

"МИСТЕР. ПИНКУС: Что касается иска о физическом изъятии, о котором мы сейчас говорим, мы ищем заявление о том, что обязательство, которое — что когда владелец недвижимости желает удалить собственность с рынка аренды жилья, для сноса, для ремонта, для использовать для других целей, что обязательство, которое он предлагает продлить, является неконституционным и -

СУДЬЯ: Мистер Пинкус.

МИСТЕР. ПИНКУС: — (неразборчиво) —

СУДЬЯ: Мистер Пинкус.

СУДЬЯ: Да. Так -

СУДЬЯ: (неразборчиво) —

СУДЬЯ: — То, что вы просите нас сделать, чтобы объявить этот режим на основе взяток неконституционным?

МИСТЕР. ПИНКУС: Да.

Пинкус представил еще один случай, Питомник Сидар-Пойнт и др. против Хасида и др., дело, в котором Верховный суд решил, что нарушением прав собственности является то, что штат Калифорния разрешил профсоюзным организаторам занимать частные фермы для организации рабочих. Судья по делу CHIP был настроен скептически, сказав Пинкусу: «Я вижу совершенно иное изъятие в данных обстоятельствах, и на самом деле Сидар-Пойнт вообще не контролирует ситуацию (стр. 8)».

Только после дальнейшего обсуждения судья, кажется, наконец начал устанавливать связь. Это медленный и болезненный процесс. Cedar Point дело знаменует сдвиг: «Суд постановил, что физическое присвоение является изъятием, будь оно постоянным или временным; продолжительность ассигнования влияет только на сумму причитающейся компенсации». Но Пинкус должен соединить точки из этого дела, касающегося ферм и союзов, с идеей о том, что арендаторы каким-то образом имеют право оставаться в своих квартирах навсегда, независимо от того, платят они или нет, и хочет ли владелец изменить назначение или сменить арендаторов.

Я не изменю своего мнения: лучшее и наиболее важное использование ресурсов сегодня — это исследование общественного мнения, чтобы понять, почему люди думают, что они делают об аренде жилья и жилье в целом. Почему люди думают и считают, что аренда жилья чем-то отличается от любого другого частного бизнеса? Как изменить эту точку зрения, чтобы она основывалась на том факте, что жилье — это маргинальный бизнес, как и любой другой бизнес, пытающийся получить доход, соответствующий затратам или превышающий их? Я сказал в посте о юридических проблемах выше,

«Местный многоквартирный дом — будь то гигантский из стекла или стали или небольшой кирпичный четырехэтажный дом — это бизнес, обслуживающий местных жителей, точно так же, как продуктовый магазин или бар на углу; и точно так же, как эти предприятия, арендное жилье рискованно и работает на полях. Никакой судебный процесс, даже с захватывающим и удовлетворительным вердиктом, не может изменить историю о жилье».

Тем не менее, медленная и кропотливая работа, которую г-н Пинкус и его коллеги проводят по всей стране, даже в злополучных и даже непродуманных юридических спорах, является необходимой и важной каплей, каплей, каплей, когда вода точит столетний камень. судебных решений в поддержку произвольных и капризных политических шагов по ограничению и контролю сдаваемой в аренду собственности таким образом, чтобы нанести ущерб владельцам, жильцам и, в более широком смысле, всему рынку жилья. Но у нас мало времени. Я предсказал конец большинства частных арендных домов к концу этого десятилетия. Медленное течение юридических аргументов могло бы больше походить на струю воды под высоким давлением, если бы мы инвестировали в изменение общественного мнения одновременно с изменением правовой базы.