Продажа недвижимости Коля на столе после провала переговоров о сделке

Коля в конце концов, возможно, не продает свой бизнес. Но теперь он хочет продать часть своей недвижимости, изменив свое мнение. предшествующая позиция.

В пятницу ритейлер объявил о прекращении переговоров о сделке с владельцем Vitamin Shoppe. Франчайзинговая группа, что подтверждает сообщение CNBC от вечера четверга. Вместо этого, по словам Коля, она продолжит работать как отдельная публичная компания.

Фирмы-активисты, в том числе Macellum Advisors, в течение нескольких месяцев оказывали давление на Kohl's, чтобы они рассмотрели возможность продажи компании, в значительной степени для того, чтобы разблокировать стоимость, связанную с недвижимостью Коля.

Macellum утверждает, что Kohl's следует продать часть своей недвижимости и сдать ее обратно в аренду, чтобы разблокировать капитал, особенно в трудные времена. Коля, однако был устойчив к так называемым сделкам продажи с обратной арендой, по крайней мере, в таком крупном масштабе..

По словам Питера Бонепарта, председателя совета директоров Kohl, компания заключила небольшую сделку по продаже с обратной арендой ранее во время пандемии Covid. Он признал прибыль в размере 127 миллионов долларов за счет продажи и сдачи в аренду своих центров электронной коммерции в Сан-Бернардино и распределительных центров.

Однако в пятницу Kohl's прямо отметила в своем пресс-релизе, что ее правление в настоящее время пересматривает способы, с помощью которых ритейлер может монетизировать свою недвижимость. Franchise Group планировала профинансировать часть своего приобретения Коля, продав часть недвижимости Коля другой стороне, а затем сдав ее обратно в аренду. Это, вероятно, дало Kohl's представление о том, какую ценность она может получить за свои собственные обычные магазины и распределительные центры.

«Теперь у вас есть среда, в которой финансирование изменилось настолько, что на самом деле может быть более привлекательным использовать недвижимость в качестве средства монетизации», — сказал Боунпарт в телефонном интервью CNBC.

«Когда вы объединяете это с тем, что мы думаем об уровне акций, это становится совершенно другим упражнением, чем в предыдущей финансовой среде», — пояснил он. «Не секрет, что у Kohl's на балансе очень большой актив: недвижимость».

По состоянию на 29 января Kohl's владела 410 магазинами, арендовала еще 517 и арендовала землю в 238 своих магазинах. В то время вся принадлежащая ей недвижимость оценивалась чуть более чем в 8 миллиардов долларов, как показывает ежегодная отчетность.

Сторонники сделок с обратной арендой утверждают, что это удобный способ для компаний найти средства для будущего роста, пока есть покупатель на недвижимость. Но это также оставляет продавцу необходимость выполнять обязательства по аренде, поскольку он будет арендовать недвижимость, которую только что продал.

Эти договоры аренды может стать гораздо сложнее расторгнуть, а арендная плата может колебаться в зависимости от рынка. Kohl's сообщила в своем ежегодном отчете, что типичная аренда магазина имеет первоначальный срок от 20 до 25 лет с возможностью продления от четырех до восьми пятилетних сроков.

В 2020 году Big Lots заключила сделку с частной фирмой по недвижимости Oak Street, чтобы Повысить $ 725 миллионов от продажи четырех распределительных центров, принадлежащих компании, и последующей сдачи их в аренду. Это дало крупному ритейлеру дополнительную ликвидность в начале кризиса. Covid-19 пандемия.

Также в 2020, Bed Bath & Beyond завершенный сделка продажи с обратной арендой с Oak Street, на которой было продано около 2.1 миллиона квадратных футов коммерческой недвижимости и получено 250 миллионов долларов чистой выручки. Марк Триттон, в то время генеральный директор Bed Bath, рекламировал сделку как попытку привлечь капитал для обратного инвестирования в бизнес. Однако теперь Bed Bath столкнулась с очередным финансовым кризисом, так как ее продажи резко упали, а Триттон был уволен со своей должности в начале этой недели.

Оук-стрит планировала предложить финансирование к Franchise Group в сделке Коля, как ранее сообщал CNBC, по словам человека, знакомого с обсуждениями. Представитель Oak Street не ответил на запрос CNBC о комментариях.

Kohl's в пятницу подтвердила свой план провести ускоренный выкуп акций на 500 миллионов долларов в конце этого года. Он понизил свой прогноз по доходам на второй финансовый квартал, сославшись на недавнее снижение потребительского спроса на фоне высокой инфляции за последние десятилетия.

«Очевидно, что сегодня потребитель находится под еще большим давлением», — сказала генеральный директор Kohl Мишель Гасс в телефонном интервью CNBC. «Мы не застрахованы от этого… но Kohl's стоит за ценность. И в такие моменты как никогда важно усилить это сообщение».

Она добавила, что партнерские отношения Коля с Amazon и Sephora остаются на месте и являются частью долгосрочной стратегии компании по привлечению новых клиентов.

«Заключение процесса правления было абсолютно правильным ответом», — сказала она.

Акции Коля упали более чем на 20% в пятницу, достигнув 52-недельного минимума. Акции Franchise Group недавно упали примерно на 9%, также достигнув 52-недельного минимума.

Macellum не ответил на запрос CNBC о комментариях.