Добро пожаловать на подкаст Benzinga по недвижимости. Сегодня у нас Райан Фрейзер, генеральный директор платформы инвестиций в недвижимость Прибыли дома.
Выслушивать этот эпизод of Ленивый домовладелец на Бенцинга.
Кевин Ванденбосс: Так что же такое Arrived по сути?
Райан Фрейзер: Это платформа, которая позволяет каждому легко инвестировать в арендуемую недвижимость. И это работает так: люди могут покупать акции отдельных домов по цене от 100 до 10,000 XNUMX долларов и более, независимо от того, сколько вы хотите инвестировать в эту недвижимость. А затем Прибыл, берет на себя всю работу по управлению недвижимостью. Итак, все, что касается управления недвижимостью или операций по аренде актива. В результате инвесторы по-прежнему могут выбирать, как они хотят построить свой портфель индивидуальной арендуемой недвижимости. Они могут инвестировать практически любую сумму капитала, какую захотят, и диверсифицировать недвижимость.
И тогда это становится пассивной инвестицией, с Прибывший забота об управлении.
Кевин Ванденбосс: Каков был спрос на инвесторов, которые вкладывают средства в эту конкретную арендуемую недвижимость?
Райан Фрейзер: Я думаю, что для нас стало сюрпризом то, насколько поразительным был интерес, когда около 100 тысяч человек зарегистрировались, чтобы инвестировать в недвижимость и покупать акции отдельных домов.
И я думаю, мы думали, что людям может потребоваться больше времени, чтобы понять концепцию покупки доли арендуемой недвижимости. Но я думаю, поскольку инвестирование в дробные акции и другие активы стало более распространенным и популярным, я думаю, что у людей просто есть место в сознании, где они могут понять.
Они говорят: «Хорошо, я могу владеть долей этой собственности. Я получу пропорциональную прибыль, денежный поток от дохода от аренды или любого роста стоимости недвижимости в зависимости от количества акций, которыми я владею. И это дает мне больше контроля над тем, сколько я инвестирую, и возможность диверсифицировать».
Для меня и соучредителей Arrived главным стимулом был наш личный опыт, связанный с желанием инвестировать в недвижимость. Когда мне было от двадцати до тридцати, я действительно просто передвигался. там, где это имело смысл, инвестируйте на срок 5, 10+ лет, а это действительно то, что требуется в сфере недвижимости, чтобы преодолеть своего рода препятствие в виде транзакционных издержек и получить какой-либо материальный доход. И поэтому я задавался этим вопросом некоторое время.
Почему это должно быть настолько двоичным, что вы откладываете в течение нескольких лет на эти первоначальные взносы, которые в наши дни часто исчисляются шестизначными цифрами, а затем вы привязаны к этому городу или этой собственности навсегда или действительно на долгосрочную перспективу?
В этом и есть идея Arrived. Как нам взглянуть на эти препятствия, которые сегодня мешают людям начать владеть недвижимостью? Капитал, временные затраты и необходимый опыт, и как нам снизить входной барьер? Так что, если у вас есть время и опыт, но, возможно, нет суммы капитала, чтобы диверсифицировать столько объектов, сколько вы хотите, Arrived может облегчить вам это.
У вас нет времени инвестировать в новые рынки и укреплять там свое присутствие, и вы хотите иметь возможность диверсифицироваться. Arrived также может участвовать в этом сценарии. Так что на самом деле речь идет о том, чтобы взять те три основных камня, которые удерживают людей от вложения капитала, времени и опыта, и сделать начало работы очень удобным.
Кевин Ванденбосс: Как вы можете предложить эти инвестиции неаккредитованным инвесторам?
Райан Фрейзер: Это была очень важная часть Arrived. Миссия Arrived — обеспечить доступность этих инвестиций для всех, кто хочет инвестировать в арендуемую недвижимость. Только 7% людей в этой стране владеют инвестициями в недвижимость за пределами своего основного места жительства.
Это огромный разрыв с точки зрения количества людей, которые смогли инвестировать.
Частично это заключалось в проработке этого на основе опыта работы с продуктом. Таким образом, возможность покупать акции подразумевала, что Arrived взял на себя большую часть трудовой деятельности по управлению инвестициями, чтобы большему количеству людей было удобно инвестировать.
Но другая часть заключалась в том, чтобы убедиться, что неаккредитованные инвесторы могут инвестировать, то есть люди, которые не имеют собственного капитала более 1 миллиона долларов или годового дохода выше 200 или 300 тысяч долларов. И сделать это означало работать с SEC в течение почти года и принять эту модель в соответствии с постановлением A +, которое, по сути, создало этот процесс IPO индивидуального дома. Платформа Arrived сегодня представляет собой платформу для проведения IPO частных компаний. И мы прошли процедуру согласно регламенту A+, согласно которой SEC рассмотрела и квалифицировала наши предложения, чтобы мы могли сделать их доступными.
Каждый раз, когда вы делаете инвестиции доступными для неаккредитованных инвесторов, существует гораздо более высокая планка раскрытия информации. Поэтому на нашем веб-сайте доступно множество раскрытий информации по каждому объекту недвижимости. В результате мы также предоставляем ежегодные проверенные финансовые отчеты по нашим объектам недвижимости, которые также проверяются SEC.
Поэтому мы действительно потратили время на то, чтобы пройти этот процесс, чтобы убедиться, что это широко доступно. Подобная структура этих предложений предоставляет некоторые варианты ликвидности, когда люди могут со временем получить доступ к ликвидности своих инвестиций, если они того захотят.
На самом деле именно эти две вещи, поддержка неаккредитованных инвесторов и поддержка некоторых будущих вариантов ликвидности, которые мы сейчас создаем, на самом деле были причиной того, что мы пошли по пути регулирования A +, когда мы разрабатывали продукт и работали с SEC.
Кевин Ванденбосс: Зачем кому-то выходить на этот рынок сейчас? Есть ли у вас опасения, что рынок жилья может рухнуть?
Райан Фрейзер: Я думаю, что последние 18 месяцев или около того на рынке, безусловно, было интересное время, когда мы пережили пандемию COVID, и мы увидели, что на рынок жилья было оказано большое влияние, поскольку мы видели, что люди переехали из этих городских центров, где они находятся, ценя больше места, которое они ценят, переезжают немного за пределы ядра, и они либо готовы потратиться на покупку дома, либо они ищем качество.
Дома, которые можно арендовать, которые предлагают больше места и отличаются от этих многоквартирных домов, в которых они жили раньше, в то же время ФРС меняла процентные ставки до исторического минимума, до нуля по ставке по федеральным фондам. Но мы увидели, что ставки по ипотечным кредитам упали ниже 3%, и эти две вещи, среди других факторов, действительно привели к ускорению роста цен на рынке жилья.
Мы видели рост цен, который, вероятно, не является устойчивым в долгосрочной перспективе, и вы увидите рост цен на 15–20% + в год. Это совсем не то, на что мы смотрели на рынке жилья или на односемейном рынке. Исторически сложилось так, что в среднем это рост цен, скорее, на 4% в год.
И мы думаем, что сегодня на рынке, поскольку некоторые из подобных тенденций и изменений начали проявляться, мы, вероятно, увидим, что мы снова вернемся к этому историческому среднему значению. Мы видели, как ФРС сейчас повышает процентные ставки, чтобы попытаться компенсировать то, что мы наблюдаем с точки зрения инфляции. И я думаю, что из-за этого стоимость займа выглядит намного выше, чем она была 12 месяцев назад. Но я думаю, что реальность такова, что мы все еще намного ниже того, чем были десять лет назад. И поэтому я думаю, что рынок все еще учитывает, что это означает для доступности жилья и как отреагирует рынок.
С нашей точки зрения, мы все еще очень рады инвестировать в жилье на одну семью. Я думаю, что есть много попутных ветров для актива, который у вас есть, институциональные инвесторы, которые сейчас пришли в это пространство, у вас есть некоторые вещи, которые действительно затрудняют увеличение предложения, высокая стоимость рабочей силы, высокая стоимость материалы.
Есть люди, которые за последние пару лет зафиксировали эти исторически низкие процентные ставки. Итак, теперь у вас есть своего рода привязка процентной ставки, которая будет препятствовать выходу на рынок большего предложения. Люди менее охотно отказываются от своего дома и связанных с ним ставок по ипотечным кредитам.
Поэтому мы считаем, что рынок жилья по-прежнему обладает большой устойчивостью. По нашему мнению, мы не ожидаем крупного кризиса на рынке жилья, но ожидаем, что быстрое повышение цен вернется к нормальному базовому уровню. В общем, когда мы думаем о продуктах «Прибыло», инвестируя в доли домов вместо покупки целого дома самостоятельно, мы действительно понимаем, что они обеспечивают доступ к усреднению долларовой стоимости, что представляет собой возможность постепенно добавлять инвестиционные доллары ежемесячно, ежеквартально. или на ежегодной основе, что никогда раньше было невозможно при прямом владении недвижимостью, когда вы покупаете целые дома. И каждый дом — это такое масштабное финансовое решение. Вы действительно можете это распространить.
И я думаю, что это немного снижает важность попыток рассчитать время выхода на рынок, потому что я думаю, что это всегда очень сложно и позволяет вам с течением времени сэкономить доллары и диверсифицироваться в разных городах и временах, а также в разных типах недвижимости, что в целом, поможет снизить некоторые из ваших рисков.
Кевин Ванденбосс: Наряду с ростом цен на жилье мы, очевидно, наблюдаем более высокие темпы роста арендной платы в некоторых районах. Где, по вашему мнению, это происходит?
Райан Фрейзер: Я думаю, вы обнаружите, что арендная плата имеет тенденцию следовать за инфляцией, если предположить, что инфляция связана с ростом экономической активности. Я думаю, что некоторая инфляция, которую мы наблюдаем, больше связана с некоторыми проблемами цепочки поставок, которые, я думаю, являются частью того, что делает текущую экономическую ситуацию сложной. Но в целом мы думаем, что за этим, вероятно, последует арендная плата.
Еще следует иметь в виду, что если процентные ставки продолжают расти или даже остаются на том же уровне, на котором они находятся, это меняет тип относительной доступности ежемесячного платежа по ипотеке или права собственности на недвижимость, в которой вы живете. по сравнению с арендой. И часто эти вещи работают в какой-то точке равновесия. Итак, на прошлой неделе я увидел статью о том, что, поскольку процентные ставки выросли, это увеличивает стоимость владения основным местом жительства. И при этом все больше людей решают арендовать жилье, потому что они идут на компромисс с доступностью. «Хочу ли я платить дополнительно 700 долларов в месяц за этот дом, в котором хочу жить, или я лучше сниму его еще на год или два и сэкономлю немного денег?»
И поэтому я думаю, что подобные вещи также определяют, куда будут двигаться рынки аренды. Но похоже, что рынки аренды немного выросли.
Кевин Ванденбосс: Есть ли какие-то конкретные рынки, которые вы сейчас особенно привлекательны?
Я думаю, когда мы смотрим на рынки, мы смотрим на то, где наблюдается рост на простом уровне, когда мы смотрим на данные о населении, видим ли мы увеличение числа людей, переезжающих в этот город? Являются ли эти места желанными для жизни, где есть отличная и достаточная инфраструктура для этого? И мы смотрим на некоторые из 100 лучших городов на сегодняшний день, мы в 19. И мы продолжаем быстро добавлять новые города. Я думаю, к концу года нам, вероятно, будет 40 лет. А затем просто назовем некоторые из тех, о которых нам хотелось бы, возможно, о некоторых из тех, о которых люди, естественно, не подумали бы, потому что я думаю, что есть некоторые города, в которых мы находимся, скажем, Нэшвилл, которые только что видели, такие рост населения и большой культурный интерес на этом рынке.
Но есть и другие рынки, которые в большей степени похожи на перспективные города, в которых наблюдается быстрый рост населения, но, возможно, они ближе к 100 лучшим городам, чем к 25 лучшим. Мы смотрим на Северо-Западный Арканзас, Фейетвилл, Бентонвилл. , где такой сильный экономический рост обусловлен наличием там штаб-квартиры Walmart.
А затем все корпоративные партнеры Walmart, у которых есть офисы там. И они делают массу инвестиций в регион. И в результате мы наблюдаем высокий спрос на недвижимость для сдачи в аренду. И поэтому я думаю, что это интересный рынок. Несколько других, на которые мы обращаем внимание, - это Индианаполис с сильной, фундаментальной экономикой, и я думаю, что есть некоторые миграционные модели из Чикаго, которые в некоторой степени этому способствуют, но это был рынок, за которым мы внимательно следили и начали инвестировать. . А затем в Чаттануге в Теннесси, где это стало хорошей удаленной работой, целый центр в этом регионе имеет самый быстрый Интернет в стране, что является забавным фактом, очень полезным для тех удаленных работников, которые переезжают в этот район. Но я думаю, что вы видите некоторые из них. Немного меньшие по размеру, но многообещающие города с большим потенциалом роста, в которые мы с радостью начинаем добавлять несколько активов и делать их доступными для инвесторов.
Кевин Ванденбосс: Что влияет на выбор домов, в которые вы собираетесь инвестировать?
Райан Фрейзер: Люди, которые заходят на сайт, заметят, что они часто предлагают новые дома, высококачественную недвижимость и аренду. По нашему мнению, они обеспечат более сильные возможности притока денежных средств в течение всего периода просто потому, что они меньше нуждаются в обслуживании. Большинство наших объектов недвижимости построены позже 2010 года. Никакого отсроченного технического обслуживания или чего-то подобного. А если мы покупаем старый дом, мы обычно проводим какие-либо серьезные улучшения или ремонт оборудования, прежде чем сделать их доступными на платформе.
И опять же, это действительно попытка обеспечить сильные и устойчивые денежные потоки. Огромным преимуществом сдаваемой в аренду недвижимости является постоянный доступ к денежному потоку, в нашем случае — к дивидендам. Таким образом, мы выплачиваем эти дивиденды ежеквартально. За нашу недвижимость мы платим в среднем от 3% до 7% в годовом исчислении. И это зависит только от рынка и, возможно, от того, насколько велик рычаг воздействия на недвижимость.
Люди действительно хотят иметь отличное место для жизни, независимо от того, арендуют они его или нет. И по какой-то причине я думаю, что это скорее тенденция откладывать техническое обслуживание. Поэтому я думаю, что это делает нас уникальным активом, когда мы делимся имеющейся у нас недвижимостью с потенциальными арендаторами на этих рынках.
Со временем Arrived сможет поддерживать любой тип активов. Мы действительно верим в этот сегмент односемейных домов и действительно сосредоточены на добавлении городов, чтобы дать людям возможность диверсифицироваться, но в будущем мы добавим новые типы активов.
Кевин Ванденбосс: Что будет дальше с Arrived Homes?
Райан Фрейзер: У нас в запасе тонна. Я думаю, что одна из вещей, которую мы больше всего рады предоставить инвесторам, — это доступ к краткосрочной аренде, такой как Airbnbs.
Очень много людей смогли испытать Airbnb и VRBO, а также опыт краткосрочной аренды. Но очень немногие, даже меньше, чем долгосрочная аренда на стороне собственности, смогли участвовать в стороне собственности в этих экономиках в качестве принимающей стороны и получить доступ к экономике, которая может быть получена от того, чтобы быть принимающей стороной этих объектов краткосрочной аренды.
Мы думаем, что сможем решить текущие временные обязательства, которые даже выше, чем долгосрочная аренда для инвесторов, чтобы они могли получить доступ к этой экономике краткосрочной аренды. Вот что мы приедем сюда в ближайшем будущем, вероятно, в конце этого лета.
Кевин Ванденбосс: Как инвесторам лучше всего обеспечить доступ к этим новым объектам недвижимости, как только они появятся на платформе?
Райан Фрейзер: Лучший способ — зарегистрироваться и создать учетную запись с помощью Прибыли дома и вы можете сделать это через наш сайт.
И как только вы это сделаете, вы получите уведомление о новых объектах недвижимости, в которых появятся новые активы, и вы сможете решить, когда наступит подходящее время или в какие объекты лучше инвестировать.
Недвижимость продолжает делать то, что делает, что в целом исторически обеспечивает стабильный денежный поток, стабильную стоимость недвижимости, рост с течением времени и хорошую защиту от инфляции. И если вы сможете войти в актив с долгосрочной перспективой, с перспективой на несколько лет, тогда эти вещи сохранятся.
Даже если мы действительно увидим снижение стоимости недвижимости, у вас все равно будет большой денежный поток, который поможет обеспечить некоторую устойчивость к общей доходности. И поэтому я думаю, что из-за этих вещей и просто характеристик недвижимости многие люди были заинтересованы в добавлении большего к своему портфелю недвижимости в течение последних нескольких месяцев.
И мы действительно пытались убедиться, что мы предоставляем достаточно активов, чтобы люди могли в них инвестировать. Как я уже упоминал, к нам пришло около 100 тысяч человек, зарегистрировались, начали создавать учетные записи и начали инвестировать в недвижимость. И мы, вероятно, профинансировали аренду недвижимости на сумму более 20 миллионов долларов только за последние два месяца. И каждую неделю мы открываем несколько новых объектов недвижимости, чтобы не отставать от инвесторов. Между тем, мы очень избирательно подходим к тому, что покупаем в городах, в которых находимся сегодня: мы подписываем около 50,000 0.1 объектов недвижимости в месяц и делаем предложения менее чем по XNUMX% из них. И потом, мы выигрываем те объекты недвижимости, которые делаем доступными для людей.
Смотрите больше от Benzinga
Не пропустите оповещения о ваших акциях в режиме реального времени – присоединяйтесь Бенцинга Про бесплатно! Попробуйте инструмент, который поможет вам инвестировать разумнее, быстрее и лучше.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga не предоставляет рекомендации по инвестициям. Все права защищены.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html.