Цинциннати еще не поздно принять меры плотности застройки

Очень скромное и полезное предложение, позволяющее увеличить количество многоквартирных домов в Цинциннати. был отклонен в марте городским советом. Предложение, предложенный членом совета Лиз Китинг, снял бы ограничения по плотности в некоторых частях города с правилами зонирования, которые позволяют больше жилья и людей. Предложение не коснулось бы односемейных зон, что-то потерянное для толпы противников, которые, казалось, убили предложение. Если бы оно было принято, это предложение принесло бы пользу новым людям, переезжающим в Цинциннати, за счет увеличения предложения жилья. Несмотря на поражение, в городе началась дискуссия о том, как лучше решать проблемы с ценами на жилье: больше жилья или меньше.

Битва в Цинциннати слишком хорошо мне знакома, битва за плотность это началось, когда рынок жилья начал восстанавливаться после краха 2008 года. По мере того, как разворачивалось второе десятилетие века, разгневанные соседи, живущие на одну семью, сплачивались против плотности с различными отвлекающими маневрами: новое жилье было слишком большим, слишком маленьким, уродливым. , слишком высокий, и блокировал свет и воздух. Кроме того, новое жилье уничтожит крон деревьев в городе. И, конечно же, то, что они всегда предлагали в качестве преграды, не сделало бы жилье более доступным. Новое жилье, по их словам, слишком дорого.

Гостевая редакция в Цинциннати Enquirer делает то же самое.

«В настоящее время нет данных, подтверждающих предположение о том, что зонирование с более высокой плотностью приводит к снижению стоимости жилья. На самом деле, исследования показателей плотности и доступности, таких как медианный множитель (используемый ООН, Всемирным банком и Гарвардским объединенным центром жилищного строительства), показывают, что верно обратное. Жилье с более высокой плотностью в среднем дороже!»

Ну, это неправда. Есть одно недавнее исследование (Контроль плотности, рост цен на жилье и рост арендной платы в США), что подтверждает, что «в многоквартирном секторе мы обнаруживаем, что взаимосвязь между контролем плотности и ростом арендной платы является положительной: арендная плата растет быстрее в районах с жестким контролем плотности, что согласуется с ограничениями предложения».

Один момент, который сбивает с толку этот аргумент о большем количестве жилья (что и есть плотность) не Результатом снижения общих цен является то, что новое жилье — как новый свитер или новая машина — всегда дороже, чем существующий продукт. Таким образом, если рассматривать только увеличение плотности в виде дополнительного нового жилья, средняя цена будет выше, и эти более высокие цены часто будут искажать общий средний показатель. Однако в целом, когда количество новых единиц жилья увеличивается в целом и с течением времени, положительно влияет на цену.

Наряду с этим выводом здравого смысла, есть и тот факт, что квартиры становятся меньше. Почему? Потому что это то, чего хотели люди, живущие в городах. Вот о чем я писал размер единицы и доступность несколько лет назад:

«Размер квартир уменьшается, потому что все больше и больше людей хотят жить в густонаселенных городах, где не хватает земли. Когда земли мало, она будет дорогой. Покупка и строительство на дорогой земле означает, что арендная плата также должна быть высокой, чтобы рационализировать стоимость земли. Какое решение? Меньшие размеры квартир решают эту проблему, потому что потребители продают квадратные метры по более низкой цене, а застройщики получают более высокую прибыль на квадратный фут от своих инвестиций».

Наконец, что, возможно, наиболее показательно, против предложения Китинга решительно выступили соседи, живущие на одну семью, один из которых заявил в редакционной статье, что «опросы общественного мнения показывают, что отдельные дома на одну семью с двором и, наоборот, таунхаусы в более густонаселенных районах, находятся в нескольких минутах ходьбы от удобств, являются предпочтительными вариантами для большинства американцев».

Однако до пандемии это было просто неправдой. Исследование Freddie Mac в 2018 г. обнаружил, что, «хотя Профиль обнаруживает, что все больше арендаторов считают, что их экономическое положение улучшилось по сравнению с прошлым летом, он также обнаруживает, что стоимость все больше влияет на решения об аренде». Да, верно, люди выбирали арендное жилье, потому что оно доступнее. И больше жилья в Цинциннати также сделало бы его менее дорогим.

И последнее, но не менее важное: ничто в предложении Китинга не влияет на существующие односемейные зоны. Почему они будут так расстроены? Это очевидно для любого постороннего; когда жилья не хватает и оно дорогое, это приводит к перемещению денег из карманов бедняков в виде более высокой арендной платы в более высокую стоимость домов на одну семью. Злые соседи, кажется, выступают против изменений в местах, где они не живут, потому что это поддерживает их домашние ценности. Дефицит жилья помогает нынешним владельцам вкладывать средства в рост стоимости.

Плохая новость заключается в том, что скромное увеличение плотности в зонах, которые уже являются плотными, было подавлено разгневанными соседями на одну семью в Цинциннати. Это мало чем отличается от бесчинств, навязанных городским советом Сиэтла много лет назад. снижение плотность в районах, уже зонированных по плотности. Эта «выигрыш» для соседей сподвигнет и их на это. Однако хорошая новость заключается в том, что Цинциннати еще не поздно извлечь уроки из ошибок Сиэтла и все равно внести изменения. Если городской совет в Цинциннати не усвоит этот урок, они отправят людей с меньшими деньгами, в основном арендаторов, сталкиваться с ростом цен в ближайшие годы.