Рынок жилья замедляется? Выводы из доходов от недвижимости.

По словам аналитика RBC Capital Markets Майка Даля, доступность значительно превышает долгосрочный средний показатель, который отслеживает этот показатель, рассчитывая ежемесячный платеж за существующий дом как долю от медианного дохода района. Аналитик говорит, что доступность, вероятно, также останется напряженной, поскольку число покупателей по-прежнему превышает количество домов, доступных для покупки.

На этой неделе инвесторы получат последние данные о том, как рост цен и ставок по ипотечным кредитам повлиял на спрос. В среду ожидается начало строительства жилья в апреле и получение разрешений, двух показателей строительства новых домов, опубликованных Бюро переписи населения и Министерством жилищного строительства и городского развития. В четверг Национальная ассоциация риэлторов опубликует данные о продажах жилья на вторичном рынке за прошлый месяц.

Ожидается, что все показатели, которые будут опубликованы на этой неделе, упадут с учетом сезонных колебаний по сравнению с предыдущим месяцем. По консенсус-оценкам, отслеживаемым FactSet, ожидается, что количество разрешений в апреле с учетом сезонных колебаний упадет до 1.8 миллиона с 1.87 миллиона в марте, в то время как ожидается, что количество новых разрешений на строительство жилья в апреле составит 1.77 миллиона по сравнению с примерно 1.79 миллиона месяцем ранее.

Прогнозируется, что продажи существующих домов с учетом сезонных колебаний упадут до 5.6 млн в год по сравнению с 5.77 млн ​​в марте. Ожидаемые продажи жилья, опережающий индикатор активности покупок жилья, составляемый торговой группой, в марте снизился на 1.2%.

Тем временем, ряд недавних отчетов о прибылях и убытках компаний, занимающихся технологиями в сфере недвижимости,

Морской карась

(тикер: RDFN),

Открытые технологии

(ОТКРЫТО) и

Группа Зиллоу

(Z) дал ключ к пониманию того, что будет на рынке жилья.

Вот три вывода для инвесторов:

1. Рынок жилья остывает

Рынок жилья оставался горячим на протяжении большей части пандемии, причем спрос на покупку дома значительно превышал ограниченное предложение. Теперь, когда вопросы доступности жилья выходят на первый план, компании заявили, что ожидают, что рынок станет менее ажиотажным. 

«Мы боремся с предположением о том, что рынок жилья остынет во второй половине года», — заявила Кэрри Уиллер, финансовый директор Opendoor, во время телеконференции по финансовым вопросам в начале мая. Уилер заявил, что компания ожидает постепенного замедления роста цен на жилье, поскольку процентные ставки растут, а доступность жилья оказывается под давлением. 

Растущие ставки по ипотечным кредитам сыграли на руку покупателям. Ан анализ Ассоциация ипотечных банкиров обнаружила, что средний размер выплаты по ипотечному кредиту, подаваемый на национальном уровне, в марте составил 1,736 долларов, что на 387 долларов больше, чем годом ранее.

Zillow также ожидает предстоящих изменений на рынке жилья. В отчете от 9 мая старший экономист Zillow Джефф Такер заявил, что «серия рекордов рынка жилья, вероятно, скоро закончится, поскольку рынок жилья проходит точку перегиба». Грядущие изменения, такие как замедление роста цен на жилье и увеличение запасов жилья, будут благоприятны для покупателей, пишет Такер. 

Но замедление рынка не обязательно означает, что приближается крах. «Хотя доступность снизилась с ростом цен за последние два года, в настоящее время риск вынужденной продажи незначителен, учитывая силу потребительских балансов», - сказал Уиллер из Opendoor. 

2. Но насколько это будет круто, никто не знает

По крайней мере, на данный момент все еще существует проблема с поставками.

«Мы по-прежнему ограничены в запасах», — заявил генеральный директор Redfin Гленн Келман во время телеконференции в начале этого месяца, — но дисбаланс между спросом и предложением не везде одинаков. «Есть лишь несколько рынков, таких как Сиэтл, Денвер, Такома и некоторые районы Калифорнии, где дома выставлены на продажу, и они сидят совсем немного».

Последние прогнозы продаж существующих домов от Fannie Mae, Ассоциации ипотечных банкиров и Национальной ассоциации риэлторов призывают к падению продаж существующих домов в этом году, при этом прогнозы продаж в 2022 году варьируются от примерно 5.6 до 5.9 миллионов. Это меньше, чем примерно 6.1 миллиона домов, проданных в 2021 году, но все же выше допандемического уровня в 5.34 миллиона в 2019 году.

По словам Рича Бартона, соучредителя и генерального директора Zillow, препятствия в отрасли, такие как низкий уровень товарных запасов и рост процентных ставок, затрудняют покупку жилья покупателями. «Все как бы комментируют, какой это странный рынок с таким высоким дисбалансом спроса-предложения или спроса-предложения, который фактически не исправлялся в течение довольно долгого времени», - сказал Бартон. «Индустрия ожидает, что это произойдет, но основная динамика и демографические факторы, поддерживающие все больший и больший спрос, поступающий в Интернет, сильны».

«Не все так мрачно и мрачно, но туманно», - добавил он. 

Данные экономических релизов на этой неделе, вероятно, помогут нарисовать более уверенную картину и позволят инвесторам сопоставить эти заявления компаний с рынком жилья в более широком смысле.

3. Некоторые тенденции пандемии все еще сохраняются.

Широкое внедрение политики работы на дому в начале пандемии способствовало усиление конкуренции и рост цен на определенных рынках. 

Доля работников, которые работали удаленно из-за пандемии, в последнее время снизилась: до 7.7% в апреле с 10% в марте, согласно данным Бюро статистики труда. Однако, по словам генерального директора Redfin, способность некоторых работников работать откуда угодно остается движущей силой на рынке жилья.

«Раньше, когда жилье становилось менее доступным, кто-то в Сан-Франциско искал дальше, добираясь до работы за 60 или 90 минут», — сказал Келман. «Но теперь нет возможности добираться». 

Потенциальные покупатели теперь смотрят на несколько рынков одновременно, сказал генеральный директор во время телеконференции компании. «Поскольку процентные ставки растут с 3% до 4%, до 5% и выше, вместо того, чтобы позволить себе меньше жилья, [покупатели] идут туда, где цены на жилье ниже», — сказал Келман. По словам компании, спрос смещается на рынки Юга и Санбелт с прибрежных рынков.

Напишите Шайне Мишкин по тел. [электронная почта защищена]