Улучшение кредитных рейтингов для арендного жилья, а не их запрет, является ответом

По всей стране растет беспокойство по поводу того, как и почему люди не могут претендовать на аренду жилья. Активисты, утверждающие, что они заботятся о наилучших интересах потенциальных жильцов арендного жилья, стремились запретить проверку криминального прошлого, предыдущие записи о выселении и кредитные рейтинги как часть оценки риска, используемой поставщиками жилья для проверки арендаторов. В Миннеаполисе, например, городской совет ввел ограничения на использование кредитных рейтингов. Член Совета, поддержавший интервенцию, сказал, что рост цен и нехватка жилья «вызывают неотложную необходимость в поддержке людей, которые являются наиболее уязвимыми арендаторами». Но является ли ограничение или запрет чеков в кредит лучшим способом помочь людям с тонким, плохим кредитом или без кредита?

Масла в огонь может подлить недавний отчет Бюро по защите прав потребителей (CFPB). Отчет с неуклюжим названием, Рынок проверок данных арендатора, инвентаризация всех мыслимых жалоб с оценкой риска поставщиками жилья. Вот мой любимый рассказ о данных о выселении:

«Сбор этих данных, особенно данных о гражданских и уголовных публичных записях, и правильное сопоставление собранных данных с конкретным потенциальным арендатором может быть сложной задачей. Например, согласно одному исследованию 3.6 миллиона судебных протоколов о выселении, 22 процента дел о выселении в штате представляют собой двусмысленные или ложные записи. В результате данные, представленные в отчетах о проверке арендаторов и используемые при создании собственных оценок рисков арендаторов, часто неоднозначны или устарели и могут быть ошибочными».

Это заставило меня смеяться вслух, потому что целая индустрия развилась, утверждая, что страна столкнулась с «кризисом выселения» или «эпидемией». Это заведомо ложное и одна из причин, по которой легко прийти к такому выводу, заключается именно в том, что нет четких и непротиворечивых данных о выселениях. В современном мире невозможно сделать какое-либо заявление о выселении, определяемом как фактическое насильственное выселение из сдаваемого в аренду имущества. чрезвычайно редко. После подачи заявления большинство выселений приводят к увольнению или неоднозначным результатам. Только небольшое количество приводит к тому, что правоохранительные органы выносят вещи из квартиры. Тем не менее, агрессивные сторонники хотят и того, и другого; данные указывают на «кризис», но данные плохие, не используйте их для скрининга.

Многословие в начале отчета может точно отражать разочарование по поводу того, что потребители вынуждены подвергать себя оценке риска; но аренда жилья — это не право и не «право» по любому определению. Я бы добавил к этому «пока», так как это именно то, что утверждают защитники, что это действительно так. право любого лица требовать доступа к частной собственности для проживания в независимо от профиля риска.

Некоторые из нас рассматривают жилье как товар, а его аренду — это то же самое, что аренду автомобиля или любого другого предмета. Оценка риска делает аренду жилья возможной, а без возможности проверки или анализа прошлых результатов меньшее и более доступное жилье исчезнет. Мнение о том, что жилье является правом и что любое человеческое существо может завладеть имуществом другого человека, чтобы иметь жилье, является опасным и грозит подорвать частное арендное жилье. По этому поводу стоит провести упорные и строгие дебаты.

Но каково решение реальной проблемы людей, у которых меньше денег и которые борются с экономикой, имея более высокий профиль риска и, следовательно, более сложные проблемы с поиском жилья? Один из ответов — запретить досмотр или ограничить его таким образом, чтобы единственным вариантом снижения риска было повышение арендной платы. Защитники хотят ограничить и это, разумеется, с помощью контроля за арендной платой. Контроль над арендной платой усугубляет инфляцию жилья, создавая дефицит и нормирование.

Настоящим решением является улучшение кредитного рейтинга и создание стимулов для людей, которые арендуют жилье, чтобы они своевременно платили арендную плату. Когда они не могут, больше всего нужна денежная помощь. Но существуют ли рыночные стимулы для создания кредита и улучшения профиля риска арендаторов?

В отчете CFPB говорится о кредитных рейтингах:

«Предыдущая история арендных платежей, которая, казалось бы, имеет большое значение для решения арендодателя об аренде, в подавляющем большинстве случаев не отражена в отчетах о проверке арендаторов или оценках риска. Отраслевые оценки охвата истории арендных платежей в системе отчетности потребителей колеблются от 1.7 до 2.3 процента арендаторов в США».

Частная компания, Pinata, разработала бизнес-модель, которая делает именно это. Piñata сочетает в себе прямой маркетинг с управлением сбором арендной платы. Когда житель, который находится в здании, управляемом компанией, использующей Piñata, и вовремя платит за аренду, он может получить баллы за вознаграждение от популярных брендов. Думайте об этом как о программе для часто летающих пассажиров. Пиньята также сообщает положительную информацию об аренде в бюро кредитных историй. Стимулы для жителей реальны, с бесплатными предложениями продуктов, в которых они нуждаются, и лучшим кредитным рейтингом.

Я поговорил с Лили Лю, генеральным директором Piñata, если ее беспокоят новые правила, особенно платформы, которые собирают информацию о заявителях и резидентах в больших масштабах. «Алгоритмы с огромными наборами данных становятся настолько хорошими, что трудно представить, как они не будут интегрированы в эти решения, — сказал Лю, — хотя и урывками, пока они не станут более нормализованными». Она рекламирует Piñata как решение для жителей, поскольку это «динамичный интерактивный продукт, который помогает арендаторам понять свои «ошибки» и последствия определенных действий, а также помогает им изменить свое поведение, чтобы построить для себя лучшее финансовое будущее».

Нет сомнений в том, что многие защитники арендаторов с презрением отнеслись бы к этой модели; люди вообще не должны платить за аренду, и почему мы должны заманивать их бесплатными предложениями на AmazonAMZN
делать то, что они не должны делать. Отлично. Это внутренне последовательный аргумент социалиста. Однако в реальном мире расширение такой программы, как у Пиньяты, для людей, у которых уже плохая, тонкая или вообще отсутствует кредитная история, на самом деле помогло бы людям повысить кредитоспособность и улучшить свою жизнь в качестве арендаторов в будущем. Почти все жалобы, указанные в отчете CFPB, могут быть разрешены с помощью такой потребительской модели, основанной на стимулах, даже для людей с меньшими деньгами.

Решение проблемы плохой кредитной истории или других дефектов в истории аренды не в том, чтобы стереть ее, а в том, чтобы предложить реальную помощь и стимулы для улучшения послужного списка людей и их вознаграждения. Это обеспечивает успех инвестиций не только для поставщика жилья, который видит сбор арендной платы на 100%, но и для потребителей, которые начинают видеть положительный кредит, который, возможно, поможет повысить покупательную способность, включая домовладение. Оценка риска никогда не исчезнет в арендной экономике, и если его отрегулировать, более мелкие и доступные предприятия перестанут арендовать, будет больше дефицита жилья и более высокая арендная плата. Это никому не помогает, особенно людям, которые борются с кредитными проблемами.